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導(dǎo)語
選擇美國買房置業(yè)，不僅是一種投資，也是解鎖新的一種生活方式，但是由于對美國房地產(chǎn)法律法規(guī)政策不了解，語言溝通不暢，或者房屋信息不對稱等問題，也難免會出現(xiàn)紕漏，所以事先的功課還是要做足的，今天我們?yōu)榇蠹曳窒砻绹I房子常見問題，希望對您有所幫助。
美國房產(chǎn)投資基本概念
產(chǎn)權(quán)年限 ——永久產(chǎn)權(quán)
購買條件 ——持有護(hù)照的人就可以購買
遺產(chǎn)稅如何——遺產(chǎn)稅：外國人：終身6萬美金，美國人：547萬，每年贈予免稅額1.4萬
是否可以購買二手房——可以購買二手房；沒有限制
是否可以貸款——可以貸款，一般貸款利率4.5-5%左右
美國房屋買賣常識
購房階段
首付—— 一般為房款的10%，根據(jù)開發(fā)商的付款流程 一般2個月內(nèi)40%，房屋結(jié)構(gòu)40%，交房前10%
過戶律師——紐約、新澤西必須要有過戶律師，其他州特定 律師費：一般為1500-3000不等
過戶費用——3%以內(nèi)包含文本費、提交材料、登記費、產(chǎn)權(quán)保險
產(chǎn)權(quán)保險——保證之前購買的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)的完整，清晰，沒有任何負(fù)債，一旦出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問題，保險公司賠付費用;過戶后會有文件
貸款——貸款可以貸40-50%左右 貸款利率 4.5-5%左右，如不貸款，尾款準(zhǔn)備50-60%左右
持有階段
物業(yè)管理費(hoa)—— 物業(yè)管理費：小區(qū)內(nèi)部設(shè)施費用，根據(jù)每個項目不同安排
房產(chǎn)稅(物業(yè)稅) ——房價0.8-3%
房屋保險——部分保險包含在hoa中(火災(zāi)險-外部)，自己購買火災(zāi)險、地震險、第三方責(zé)任險。平均在1000美金左右/年
租務(wù)管理費—— 紐約、洛杉磯一般為5-8%;南部城市：休斯頓、達(dá)拉斯一般為房價的8-15%，包含廣告費;如果第二年不換租客，則租賃管理費部分減免，租賃中介費的兩種方式：1、收取1個月租金，2、收取全年租金的10%
出售階段
中介傭金 —— 一般二手房為房價的6%
獨家還是多頭委托 ——一般為獨家委托
增值稅繳納 —— 1年以內(nèi)，10-35%;1年以上10-25%增值稅，具體與會計師溝通
稅務(wù)減免 —— 必須先舊房子出手，45天內(nèi)購買新物業(yè)的，免去增值稅
關(guān)于合同常見問題
冷靜期—— 有，合同&首付之后;31天
誰來解釋合同 ——持牌經(jīng)紀(jì)人或開發(fā)商解釋合同即可
律師是否可以自己找 —— 可以自己找
交房前是否可以轉(zhuǎn)賣 ——不可以轉(zhuǎn)賣
房契上加名字 ——未成年不能單獨買，但可以加上名字;沒有數(shù)量限制;交房前，如果開發(fā)商沒有提交備案就可以，如果提交則需要支付2%左右美金
關(guān)于付款和納稅問題
客戶款項付到哪—— 有資質(zhì)證明的產(chǎn)權(quán)過戶公司
產(chǎn)權(quán)公司中的費用是否有利息—— 沒有利息
產(chǎn)權(quán)公司是否與個人合作—— 只和開發(fā)商合作
租金收益是否要納稅 ——屬于個人所得稅副本，9000美金以下無須納稅
免稅州—— 阿拉斯加州(阿拉斯加)，內(nèi)華達(dá)州(拉斯維加斯)，南卡萊羅納州(夏洛特)，德克薩斯州(休斯頓，達(dá)拉斯，圣安東尼奧)，佛州(奧蘭多，邁阿密，坦帕，daytona)
關(guān)于貸款常見問題
美國的銀行介紹——華美銀行、富國銀行、花旗銀行、大通銀行、國泰銀行，一般貸款的銀行是華美銀行。
貸款利率—— 4.5-5%左右；貸款比例為40-50%，15/30年2個選項，5年固定利息，交房后開始還貸
如果提早結(jié)束貸款 ——持有房產(chǎn)半年后，可以自由取消貸款，沒有手續(xù)費
貸款條件—— 工作收入證明、銀行流水、存款金額等詳細(xì)文件（收入證明金額 是每個月還款額的3倍）
未來如何還款 ——把錢存入銀行
貸款的年齡限制 ——無年齡限制，成功案例57歲貸款30年
是否美國也有對沖賬戶—— 美國沒有對沖賬戶
關(guān)于后續(xù)租賃&保養(yǎng)
誰來幫忙出租 ——在當(dāng)?shù)卣易赓U公司，有些項目開發(fā)商提供包租服務(wù)的
租物管理費如何支付與收取 ——根據(jù)客戶可以選擇每月或每季度;如不貸款建議每季度打款，每次打款有15美金手續(xù)費
房屋的質(zhì)保年限 ——10年結(jié)構(gòu)險
如果物業(yè)有維修—— 租賃公司會解決問題
結(jié)語
以上就是我們在美國買房投資中常見的問題，當(dāng)然在具體投資過程中，還是難免遇到各種其它問題的，篇幅有限，我們就不一一敘述了，如果您還有什么問題的話，歡迎咨詢我們邦海外專業(yè)美國房產(chǎn)投資顧問！
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