如何評估美國商業房地產是否值得投資?
現在，選擇在美投資的中國人越來越多。不少高凈值人群為求穩定的收益和在美發展商業，而對美國的商業地產進行了投資。美國商業房地產也是相當值得投資價值的。
商業房地產一直飽受中層以上投資者喜愛的地產之一，競爭也是相當激烈的，那里更是財富的聚集地。隨著商業房地產的發展，評估商業房地產的能力也十分重要，那么如何評估美國商業房地產是否值得投資?邦海外小編為大家分享：
美國商業房地產是否值得投資價值
現在，選擇在美投資的中國人越來越多。不少高凈值人群為求穩定的收益和在美發展商業，而對美國的商業地產進行了投資。美國商業房地產也是相當值得投資價值的。
1. 永久產權
和中國40年的產權不一樣，美國的商業地產的產權是永久的，包括土地下面的礦產和地下水等自然資源都是歸產權方所有的。
2. 高收益
美國的房產年租金和房子的售價比是比較高的，租售比一般都在1/20，而國內租售比在1/50甚至更低。美國商業平均收益率6-8%，中國基本低于4.5%。由于美國市場是屬于國際市場，從長遠的角度，也更為穩定。
3. 簡單管理
商業地產中零售商鋪和工業地產等，房東只管收租金就好。稅費和維修費等是由租戶承擔的。商業租約普遍比較長，至少3年，很多租約甚至5-15年，所以租約長避免房東很多更換租約租戶的麻煩。
4. 投資策略靈活
在美國購買商業地產投資比較靈活。首先，如果您不想全款買房，我們可以為您找到合適的貸款政策，并為您聯系銀行協助辦理貸款買房。第二，如果您暫時手頭上有現金全款買房了，買房后需要現金流周轉，您還可以做 Refinance，用已購房產找銀行貸款。第三，您還可以和其他人一起投資購買，以出價多少分割地產股權。
如何評估美國商業房地產投資價值
一、如何計算財產的收入價格和價值?
1.估計計劃總收入(GSI)
此種方法適用于公寓綜合樓、購物中心和分段式辦公樓。計劃總收入就是把整個空間的總租金加起來，同時在計算過程中要根據特定的市場價值確定空間里每個區域的租金預期。
2.從GSI中減去5%的空缺
結合實際情況來說，在美國，并非所有商業物業的單位在一年中都會被完全占用。為了計算的準確率，要從總GSI中減去5%，得出的數字是有效總收入(EGI)。這是大多數貸款人在考慮你的潛在購買時將使用的百分比。
3.計算物業的凈營業收入(NOI)
在美國，物業的凈營業收入可以幫助你決定是否會從一個財產中獲利。獲取物業第一年的估計營業總收入，根據你在同一時間段內的估計運營費用(從你的收入中減去你的開支)。如果產生的NOI為正，那么你將獲得初始利潤。
為了更加準確地計算租賃房產，在計算過程中應該將GSI替換為EGI。
4.計算物業的資本化率或“資本化率”
在美國，NOI除以物業價格產生的百分比就是資本化率。資本化率因地區及其房地產產品的不同有很大差異，這能夠顯示出潛在的房地產利潤率。
例如，如果房產的凈營運收入為7.5萬美元，定價為25萬美元，那么資本化率將為30%。
5.將NOI除以資本化率以確定房地產的理想價格
在美國，無論你是想買房還是賣房，制定適合市場的銷售價格都很重要。將當前或潛在的NOI除以該地區的資本化率，得到的就是一個包含利潤和運營費用的銷售價格。
例如，如果物業的資本化率為5%，凈營運收入為9萬美元，那么價格應為180萬美元。
6.計算物業的總租金乘數(GRM)
你需要獲取商業空間的掛牌售價，然后除以年總租金收入。這將給你一個GRM編號，然后你可以使用該編號來確定盈利能力。同時，你可以通過利用多個屬性執行這些計算并平均結果來估計市場區域的GRM。
例如，如果一個房產的銷售價格是72萬美元，年總租金等于8萬美元，那么它的GRM為9。
7.使用GRM創建屬性值估計
將GRM對個別物業或該地區的年度總租金乘以倍數，得到的結果是根據當前市場對房地產價值的估計。
例如，如果一個房產的年總租金為7萬美元，GRM為8美元，那么一個合理的價格將是56萬美元。你的商業房地產代理或評估師應該能夠為你提供一個準確的地區或財產的GRM。
二、如何通過衡量財務因素來評估商業地產?
1.獲得精確的平方英尺
在美國，商業地產價值直接與空間內可使用面積掛鉤，你可以通過查看賣方提供的評估和文件了解該空間的完整面積，然后用銷售價格除以總面積計算每平方英尺的價格(ppsf)。
2.查找需要修理的損壞區域
你可以與專業的商業檢察員合作，來查找商業房產中需要修理的損壞區域，如果物業在占用前有任何需要修理的地方，我們也需要在潛在收入中扣除這些費用。
3.計算一段時間內任何維修的成本
你可以詢問業主其商業財產的所有電氣、管道或其他機械方面的年齡和狀況。然后，將這些項目的當前使用年限與估計的使用年限進行比較，全面了解房產中需要短期和長期維修的項目。
4.詢問當前所有者的收入和支出書面工作
當你對一處房產表示出強烈的興趣后，可以向業主或其代表尋求過去一年書面工作。他們可能會給你稅務文件、電費單，甚至是稅收文件。
5.閱讀年度房地產運營數據(APOD)報告
此報告包含有關特定物業的租金收入、運營支出、貸款明細和現金流動的信息。它的目的是展示過去一年房地產的整體財務狀況并且可用于確定未來的潛力。
三、如何通過無形因素來評估商業地產?
1.評估賣方的激勵水平
評估商業地產不是一門精確的科學，有時無形因素的影響也會有作用。例如賣方的欲望等，如果一個賣家不顧一切地想賣出房產，那么房產價格可能會低于市場價值。如果一個賣家有時間出售，那么他們可以在最初設定更高的價格。
2.了解地產周圍的情況
你可以花一個下午的時間在社區里走走，與居民討論該地區的發展、犯罪問題和其他潛在問題。如果商業地產周圍的區域犯罪猖獗或充滿了空缺，那么該空間可能不太理想。
3.影響店面宣傳價值的因素
如果你打算用這個空間做你自己的生意，或者把它租給其他生意，那就考慮一下房子的外觀、交通量和其他因素。
以上就是小編今天為大家帶來的關于如何評估美國商業房地產是否值得投資的相關內容，希望能對大家有所幫助。如您還需更多的了解，可以直接咨詢我們的在線客服，我們將會以最專業的態度和顧問為您提供定制化的服務。
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