網(wǎng)上能看房源，美國買房為何還要找房產(chǎn)中介?
隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，人們獲取信息的途徑也愈加廣泛，去美國買房只要看一些網(wǎng)站，就能獲取豐富的房源信息，網(wǎng)上能看房源，為什么美國買房還要找中介?房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人起到什么作用呢?邦邦為大家分享：
隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，人們獲取信息的途徑也愈加廣泛，去美國買房只要看一些網(wǎng)站，就能獲取豐富的房源信息，網(wǎng)上能看房源，為什么美國買房還要找中介?房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人起到什么作用呢?邦邦為大家分享：
1.更多有價值的信息
你所看到的這些商業(yè)網(wǎng)站，它們關(guān)于房源的信息是來自于哪里的?它來自于經(jīng)紀(jì)人所使用的一個系統(tǒng)叫做Multiple Listing Service，簡稱MLS。這個系統(tǒng)當(dāng)中關(guān)于房源的信息應(yīng)該說是最全面的，而商業(yè)網(wǎng)站只是抓取了其中一部分信息。法律要求賣方寫一個seller disclosure，賣方的信息披露。這個信息披露上就包含了這個房子有哪些設(shè)施設(shè)備;這些設(shè)施設(shè)備是不是正常;有沒有什么毛病;有沒有做過什么樣子的維修……這些信息對你來講肯定是重要的。這些信息也是可以在MLS系統(tǒng)上面能夠看到的，但在商業(yè)網(wǎng)站上是看不到的。但這些信息可以由經(jīng)紀(jì)人提供給你。
2.All real estate is local
這句話是什么意思?雖然你能夠看到一個一個房源的具體信息，但是當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域你是不了解的，只有長期生活居住在那里的經(jīng)紀(jì)人，才了解當(dāng)?shù)氐那闆r。比如說當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，出租房的情況，哪些人正在租房，什么位置好租，哪個區(qū)比較好，哪一個區(qū)不好，還有當(dāng)?shù)氐泥徖镪P(guān)系，當(dāng)?shù)氐奈幕L(fēng)格等等問題，你必須通過當(dāng)?shù)厝瞬拍軌蛄私獾剑皇莾H僅去看一個一個房源信息這些你能夠獲得的冰冷數(shù)字。
3.談判
不要以為你作為買家，找一個經(jīng)紀(jì)人會額外花錢，實際上買方的經(jīng)紀(jì)費用也是由賣方出的，所以不管你找不找經(jīng)紀(jì)人，房子最終成交的價格是不會因為經(jīng)紀(jì)人的傭金而產(chǎn)生變化的。經(jīng)過訓(xùn)練的以及有專業(yè)能力的經(jīng)紀(jì)人，可以知道怎么樣去跟對方談判，有哪些點是可以談的，哪些環(huán)節(jié)應(yīng)該采用怎樣的技巧。
4.長期的關(guān)系
當(dāng)你遇到了一個好的經(jīng)紀(jì)人，你跟他完成了一筆交易之后，這個經(jīng)紀(jì)人就知道了你的需求，知道了你的風(fēng)格。將來，如果他有更多適合你的好房源，他可能第一時間會告訴你。將來，如果你或者你身邊的朋友要賣房的話，你也可以把這個房子介紹給好的經(jīng)紀(jì)，因為對于賣方來講，好的經(jīng)紀(jì)人也是特別重要的。
其他問題
購買美國房產(chǎn)時，我需要支付多少傭金費用給經(jīng)紀(jì)人?
買方代理人和賣方代理人的傭金都是賣家(Seller)出, 傭金的比例(Commission rate)是賣家和賣方代理人(Listing Agent)簽署賣房代理協(xié)議時確定的。傭金的比例是雙方談判得到的。所以，無倫您要買的房子價值多少，買方所找的代理人是不會收取您的任何費用的。
在美國，有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)的管理制度嗎?
美國各州均設(shè)有“經(jīng)紀(jì)人賠償金儲備系統(tǒng)(Recovery Fund)”。該系統(tǒng)不是美國聯(lián)邦政府制定，而是由各州政府制定的。它們都保證了當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人給買主或賣主造成很嚴(yán)重的傷害和經(jīng)濟損失而潛逃或無力償還時，買主或賣主在經(jīng)濟上能夠得到合理的賠償。而且，所有的產(chǎn)權(quán)過戶都是由中立的第三者即產(chǎn)權(quán)公司辦理。產(chǎn)權(quán)公司會根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同(即房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所受理的相關(guān)合同)的有關(guān)條文，把一些費用，諸如：傭金，產(chǎn)權(quán)保險，過戶的其他雜費，從房款中扣除并立即支付給賣主。這就從根本上杜絕了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介入收取好處費或者控制房款的機會。
找到優(yōu)秀的美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要注意些什么?
在美國看房與在中國看房不同，在中國，每一個中介手中的房源可能是不一樣的，而且中國人也喜歡同時找好幾個中介，讓他們?nèi)ァ案C里斗”，相互制約。而在美國，所有中介手中的房源都是一樣的。所以如果感覺投緣，信得過這個人的話，找一個就夠了。可以先打電話篩選一下，在專業(yè)水平相當(dāng)?shù)那闆r下挑出兩個人，然后再見面談?wù)劊透覀冋遗笥岩粯樱饕钦劦脕恚缓蠖ㄏ乱粋€來。
一般在美國，找到一個合適的經(jīng)紀(jì)人之后，就由他全權(quán)代理，而且要簽代理協(xié)議，很多人不愿意簽協(xié)議想著找多個經(jīng)紀(jì)人，相互比較。美國的經(jīng)紀(jì)人最討厭這個行為，因為這意味著你的不誠信。一旦被發(fā)現(xiàn)你同時雇傭了多個經(jīng)紀(jì)人，那么沒有人愿意為你盡心盡力做事。簽了協(xié)議的你們之間就是客戶關(guān)系，這個經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)就是保護你的最大利益，給你最多的建議和意見。而不簽代理協(xié)議的你只能算是個消費者，就算他帶你去看房但他也算是賣家的二級代理經(jīng)紀(jì)人，畢竟是人家賣家出雙方的傭金。所以不簽協(xié)議的話你的利益是很難保證的。
總而言之，如果你找到一個好的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，你們可以建立一個長期的關(guān)系，不管你將來是要買更多的房產(chǎn)，還是要出售房產(chǎn)，一個可靠的經(jīng)紀(jì)人能給你幫上大忙。
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風(fēng)險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認(rèn)識投資風(fēng)險，自行核實相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。
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