買房必看!澳洲房產需要繳納哪些稅費

澳洲房產市場正在回暖,相信很多朋友已經開始摩拳擦掌準備投資了。在投資之前,除了要明確地點、價格、戶型等基本信息之外,相關稅費知識大家也不可不知。今天,我們就和大家一起看看澳洲買房的各類稅費吧。

澳洲房產市場正在回暖,相信很多朋友已經開始摩拳擦掌準備投資了。在投資之前,除了要明確地點、價格、戶型等基本信息之外,相關稅費知識大家也不可不知。今天,我們就和大家一起看看澳洲買房的各類稅費吧。
澳洲買房要交哪些稅
土地稅
首先,我們要明確的是,澳大利亞的房地產(土地及地上建筑物)是永久產權(除堪培拉地區以外),國家不對房產征稅,而僅對土地征收土地稅。
每個州對土地稅的具體征收稅率都不盡相同。以新州為例,從去年起,新州土地稅起征門檻調整為$629,000,也就是說,凡持有土地價值超過澳幣62.9萬的業主,就需要按比例繳納一定的土地稅。新州的土地稅采用的是和個人所得稅一樣的累進稅率,即擁有土地價值每達到一個新的層次,將會采用更高的稅率。而如果持有者非澳洲居民,即被稅局判斷為外籍人士,那么從2018年開始,這部分人需要額外繳納2%的土地稅附加稅。不過,主要居所可以得到土地稅的豁免。
總體而言,土地稅占整個房價的比值相對較低,經過了50年的地產商業化的發展,澳洲成為投資和自住完全分化的市場。
在自由黨執政的今天,澳洲繼續實行負扣稅退稅法則(Negative Gearing Systems),所以對于投資者而言,可以利用對土地稅的征收來抵扣個人收入所得稅,從而有機會從稅務局退回更多現金,并因此產生更多收益。
房屋空置稅
空置稅的稅額相當于外國投資者購買住宅時向FIRB所繳納的申請費,于2018年1月1日開始每年征收,每年1月1日的房屋空置稅征收取決于前一年住宅的空置狀況。舉例來說,海外投資者在2020年1月1日需繳納的空置稅將根據其物業于2019年1月至2019年12月一整年的空置狀況來做評估。
空置稅對購置澳大利亞住宅房的以下海外人士征收:
在澳洲東部時間2017年5月9日 19:30后,申請購買澳洲住宅房的海外人士;
在澳洲東部時間2017年5月9日 19:30后,購買開發商已經獲得新房豁免證書的樓盤;
對于樓花投資者來說,即使開發商已經有了免申請證書,如果海外業主是在上述時間之后交換的合同,也會被列入審查范圍。
其中,在任意一個申報年度,如果房屋在至少183天內被真實用于居住,就會被認為沒有空置。根據FIRB GN48政策解讀,只要在每12個月周期內滿足下列任一條件, 房產就不算空置:
自住超過6個月;
房屋出租超過6個月;
親屬、 朋友或者其他人居住超過6個月(不需要簽署租約);
需要注意的是,凡用于短租(即租期少于30日)的房屋(包括用于Airbnb的房屋),即使其一年內真實出租時間超過了183天,也不視為被真實地用于了居住,因此仍然需要繳納房產空置費。
印花稅
除了房價以外,澳洲業主需要繳納的最大一筆費用就是印花稅。印花稅和土地稅都是州稅。具體的數額根據房產的類別、購房人的屬性、各州的不同規定而異。在過去的15年里,悉尼的房價中位數從大約40萬元攀升至100多萬元。結果,由房地產價格上漲引起的印花稅“稅級攀升”導致平均應付稅率從3.37%提高到4.05%。
新州購買房產的印花稅需要在購房合同交換之后的3個月之內繳付。如果成交在這 3個月之內發生的話,印花稅須在成交之前支付。如果成交發生在合同交換三個月之后,則需要在三個月之內繳付,否則會計算滯納金。滯納金一般按照應繳稅款大約 12%年利率來計算。
目前,海外買家(包括在簽訂合同前 12個月,沒有在澳洲居住滿 200天的澳洲永居簽證持有者)需要在基礎印花稅之上再支付相當于房價 4% 的額外印花稅。
資本增值稅
如果你在過去的12個月內有購買或出售資產,那么你的資本增值就會被加入到你當年的應稅收入中去,從而導致該年所需繳納的個人所得稅增加。
如果你持有房產超過12個月,那么最終應稅收入的計算就會更復雜一些,不再是簡單地將資產凈收益并入個人所得收入中。這時,增值稅就會有兩種計算方式:折扣法和指數法。這兩種方法計算后的稅費會略有差異,在滿足使用條件的基礎上,個人可以任意選擇使用得出稅費較小的那種計算方法。
想要減少資本增值稅最好的辦法就是保留一切房屋相關的收據。例如,如果你有購買或修葺翻新房產的過程中的一切開銷,那么可以都它們都計算到你的成本中去。你能證明的成本越多,那么相應的,你的資產凈收益就越少,因此,你便可以繳納越少的資本增值稅。
澳洲買房其他費用
1.律師費
根據澳洲法律規定,澳洲房屋買賣中,雙方須由澳洲持牌的房地產律師代理。律師會幫助客戶完成房產交割的整個程序。收費在1500-2500澳元不等。對于期房而言,支付10%的房款的時候,先支付50%的律師費,等房產交割后再支付另外的50%。
2.物業管理費
澳洲房屋分兩類,一類是早期開發的獨棟別墅,沒有社區統一管理,此類房屋是無須交納物業管理費用。對于整體開發的別墅社區,或公寓而言,則需要繳納社區物業管理費。費用是根據項目的設施和服務而定。
在澳洲,物業管理費,分三部分,1 是社區設施清潔,維護費用;2 是維修基金;3是保險。
3.市政費
在澳洲,所有擁有物業的屋主都必須要交納的費用。一般是按照季度都要支付。每年的費用平均在1000澳元-1500澳元之間。水費分為用水費用和排污費用,也是每季度都要支付的。有的州,水費和市政費是在同一張賬單上支付。
4.房屋檢查費用
(用于二手房中)對房屋結構和蟲害等做必要的檢查,不僅使您的交易更加安全,這也是貸款方發放貸款前必須的流程。根據房屋大小不等,檢查費300澳元-1000澳元不等。
5.房屋及財產保險費
如果您的貸款額度超過房價的80%,您必須交按揭保險金。這將在您不能還款時給予貸款機構一定的保障,另外一方面為防止您房屋有任何的物品損壞和財產丟失,必須繳納房屋財產保險。
6.FIRB申請費
哪些人需要申請FIRB呢?
1.外國投資者
2.私營外國投資者——企業收購
3.私營外國投資者——房地產
FIRB,全稱ForeignInvestmentReviewBoard,即外國投資審批委員會。FIRB負責評估澳洲的所有潛在海外投資,其中包括外籍人士購買的澳洲住宅房產。
FIRB申請的流程,只需要在澳大利亞稅務局(ATO)網站上填寫外國投資申請表(在申請時需確保提供正確和必需的信息),然后支付申請費,接著就是等待獲批通知了
FIRB申請費如何計算?
目前,凡是購買100萬澳元及以下物業的海外投資者,必須繳納5600澳元的海外投資申請費;
100萬到200萬澳元的,繳納11,300澳元; 200萬到300萬澳元的,繳納22,700澳元;300萬以上的物業,房價每增加100萬,申請費就增加11,300元左右。
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風險提示:海外房產信息由開發商/項目方提供,請投資者充分認識投資風險,自行核實相關信息,謹慎投資。

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