脫歐的重壓力下，英國房產也面臨巨大的壓力。和以往不同的是，學生公寓房產開始興起，迎來了大爆發，究其原因，只要是脫歐間接影響了前往英國留學的人生人數，留學生增多，公寓供不應求，自然給了市場有趁之機。

英國學生公寓投資價值幾何

眾所周知，教育和房地產一直是英國面向海外投資者的兩張王牌，學生公寓作為兩者的結合體，這幾年發展勢頭極為迅猛，早已成長為一個成熟的物業投資類別。

值得注意的是，本文所講的學生公寓不同于學校內的宿舍，指的是開發商特別為學生開發的私營學生公寓，位于學校周邊，允許個人投資者購買。

目前英國在校大學生人數達到170萬，由于學校內的宿舍供應嚴重不足，且一般只為大一新生提供校內宿舍，大約70%的學生要自己解決住宿問題，其中大部分會選擇這類學生公寓。

英國今年為學生提供的專用床位數僅56.8萬張，約為170萬總學生人數的三分之一，供應嚴重不足。

供不應求意味著有利可圖。

截至2018年底，英國各大學生公寓運營商總共持有290,570張床位，比2017年增加了18%，顯示英國本土機構同樣在加碼投資。

統計顯示，2019年將會有大約60萬間學生公寓在英國完工，平均每間公寓價值8.7萬英鎊。

到2019年底，英國整個學生公寓市場規模將達到530億英鎊，比之2018年的505億英鎊，還要增加25億英鎊。

英國學生公寓市場之所以能吸引這么多資金，并在近幾年迎來大爆發，主要還是因為其獨特的投資價值：

1. 脫歐意外助推英國留學產業

最近英國房市受脫歐沖擊很大，經常有讀者讓我預測未來房價走勢，而每次分析到最后，都會講到英國教育對底層需求的支撐和對未來流動性的保證。

英國的教育，包括中小學的私立教育、大學的高等教育都非常強，而且因為悠久的歷史和長時間的信譽沉淀，擁有很強的壁壘，即很難被其它國家突然替代。

在最近的兩項排名中，英國被2019 US News評為世界最佳教育國家，在所有國家中名列第一，美國位居第二。

最近英國面臨脫歐，但其留學產業卻絲毫沒有受到影響，反而還因為脫歐后英鎊大跌導致留學成本大大降低，刺激了更多國際學生來英留學。

事實上，會受到脫歐影響的歐盟學生只占到英國留學生總數的6%，非歐盟學生才是英國留學的主力。

歐盟學生只占到很小的比例，非歐盟國際學生才是大頭，過去10年間增長了69%。

數據顯示，盡管受到脫歐影響，在2018/2019年的申請季中，從歐盟申請來英留學的學生依然增加了約3.4%，非歐盟的留學生增加約11.1%。

UCAS最新調查數據顯示，在所有非歐盟國家中，中國留學生增長最猛：目前已經有超過11萬中國留學生在英國大學讀書，比歐盟所有國家留學生的總和還要多。

脫歐公投以來，因為擔心來自歐盟的經費減少，英國許多大學都增加了對非歐盟國家的錄取人數，其中倫敦大學學院、曼切斯特大學、愛丁堡大學、考文垂大學的留學生人數都超過了1萬人。

聯系美國在特朗普上臺后逐漸收緊對中國學生的留學政策，英國一下成了最大的受益國，由于中國這個最大生源國的助推，赴英留學的國際生數量水漲船高。

國際生，特別是非歐盟國家的國際學生，是英國學生公寓市場絕對的租住主力，他們因為信息不對稱，更愿意為安全系數高的學生公寓買單。

總結來說，英國留學產業本來就非常發達，這兩年因為脫歐后英鎊大跌和美國收緊政策，更是意外迎來第二春。

2. 供不應求導致投資回報率持續走高

學生公寓是難得被脫歐利好的英國資產。

在供應一端，脫歐帶來的不確定性會造成新開工或正在籌備中的開發項目融資困難，導致新建學生公寓項目工期延長，加劇學生公寓供不應求的局面。

長年供不應求的局面，也進一步推高了英國學生公寓的投資回報率。

EGI發布的數據顯示，截至2018年9月，英國學生公寓的資產價值比上一年增長了6.5%，租金也同步上漲了3.4%，平均的年度總回報率達到了12.3%。

租金方面，由于國際留學生數量持續上升，2018/2019學年英國學生公寓的租金平均上漲了2.26%，其中巴斯的漲幅最大，達到了3.81%。

其余學生公寓租金增幅比較大的城市還包括：愛丁堡(3.74%)、諾丁漢(3.65%)、萊斯特(3.24%)、杜倫(3.22%)。

脫歐造成的英鎊貶值使得留學成本大大降低，或將刺激更多國際學生申請來英國上學。國際學生一直是租住學生公寓的主力，因為信息不對稱更愿意為安全系數高的學生公寓買單，這樣一來需求被進一步增加，學生公寓的租金也有望繼續上漲。

投資優勢明顯，穩定回報高

除了市場需求旺盛外，投資英國學生公寓的優勢也十分明顯：

一是投資門檻比較低，學生宿舍總價一般不超過50-100萬人民幣;

二是投資回報高，購買學生宿舍一般都有包租協議，保證年租金收入7-10%，十幾年就能回本了，比國內很多固定收益的理財產品收益高;

三是，英鎊匯率低，最近兩年是英鎊匯率30年以來的低位，低位買入，未來升值潛力較大。

英國學生公寓投資注意事項

1)多樣化的投資方式

按時間排序，投資學生住宿通常的順序為購買房產、獲得HMO許可證，并通常以良好的收益出租每個房間。

但隨著英國學生人數的增加，所提供的投資選擇范圍也隨之增大。雖然HMO仍然是最熱門的，但除此之外，為學生專門建立的學生宿舍(PBSA)也吸引了很多地產投資人的興趣。

專家能源供應商Glide Utilities的2016年報告顯示，當涉及到這種類型的財產時，一半以上的英國學生想要水電費、互聯網等被納入租金的住宿。

超過一半的學生想要盡可能靠近他們的大學校園，約30%的學生希望有良好的交通連接。有三分之一的人認為獨立浴室是絕對必需的。這是一個值得了解的信息，特別是在您將投入大筆資金之前。

2)打好您的算盤

過去18個月內，英國政府引進各項立法使得租賃物業的回報減少。投資者現在需要為任何可歸類為第二套房子的房產或部分房產支付3%的印花稅附加費。此外，房東不能再按100%的按揭利息要求減免稅款。

比如說，在今年4月之前，一個房東的租金收入為10,000鎊，但是在按揭貸款中支付了9,000鎊的房屋利息，如是他只需在其1,000鎊的利潤上按常規稅率征稅。

然而，利息稅減免的優惠現在正在減少，房東目前只能抵消其抵押貸款的75% – 這個數字明年還將下降到50%，到2019年為25%，那么在2020年，他們的抵押貸款利息完全將免稅。相反，他們必須先在總收入上繳納稅款，才能再申請減免20%的稅款。

3)了解您的義務

所有業主必須遵守一系列關鍵的健康和安全義務。制定正確的公共責任，購買建筑和財物保險;進行火災風險評估，并確保該物業擁有必要數量的防火門、消防出口和滅火器。

住宅業主協會(RLA)發布了有助于理解消防安全立法的有用指南。強烈建議您在物業中安裝自動灑水滅火系統，以確保房屋財產不會遭到損失。

此外在樓梯間安裝扶手和正確的照明燈，并在物業中安裝應急照明;雖然“Occupiers’ Liability Act 1957”法案中對此沒有做絕對的要求，但這樣做能確保萬無一失。

確保門窗符合正確的安全標準;確保該物業適合人類居住(1985年“房東與租客法”，第10節)。另外，不要忘了考慮安裝煙霧和一氧化碳報警器的成本，否則您可能會面臨5,000英鎊的罰款。以上內容雖然廣泛，但并不詳盡。出租物業之前，請務必咨詢專業的法律人仕，以確保您履行所有法律義務。

4)地段為王

如果您購買學生宿舍純粹是為了投資，而不是因為您被綁在一個特定的城市或城鎮，那么最重要的是了解哪些地區提供最好的收益。

行業報告會定期發布信息，披露學生宿舍出租收益率最好的城鎮。最新的報告顯示收益率排名前三的分別是蘇格蘭的圣安德魯斯、蘭開斯特和拉夫堡。

首先選擇一個學生宿舍需求量大的城市或小城鎮，然后研究哪些街區或街道最熱門。當地專門做學生宿舍出租宿的中介應該能夠給您這些有用的信息。

5)所需牌照有哪些?請向市政廳會了解

出租學生宿舍，不同城市或地區所需牌照不同。業主將被要求披露過去是否有任何不誠實、暴力或與毒品有關的罪行，或有違反房屋或房東和租客法律的紀錄。

申請一個許可證的費用可能高達幾百鎊，然而一些市政廳可為額外的許可提供折扣。另外，當局對違規的房東的罰款也是很高的。去年10月，一位利物浦房東因為沒有利物浦市議會的業主許可證而被罰款1,000鎊，此外還被勒令支付相應的法律費用。

如果您的房子是租給三個或三個以上，不是來自同一個家庭的人，一起共用房子的設施，比如廁所和廚房等，那么您則需要HMO許可證。最好聯系當地市政廳，以確保您申請正確的許可證。

6)不要給自己找麻煩

尋找容易維護的房子，越新越好，因為新房只需較少的花費和修理。帶有三到四個房間的房子最受學生歡迎。

出租給學生的房子容易會受到嚴重的磨損和破壞，所以在裝修時要選耐用的廚房工作臺和家具，以避免頻繁的更換吃掉您的利潤。

7)向專家尋求建議

您可能會考慮和租客們簽訂一個整體出租協議，而不是與每個租戶簽訂分租協議。這樣一來，如果有人提前搬出，您也不必擔心租金收入。許多房東還要求每個學生租客提供一個擔保人，以確保到時付款。您可以事先向律師咨詢專業意見。

8)為您的房子做宣傳

即使您擁有當地最好的房子，但如果沒有宣傳，潛在的學生甚至不會知道它在那里。了解當地大學是否編制該地區認可的私人學生宿舍的目錄，如果有這樣的目錄，請讓學校把您的房子也加上。

9)做好長遠打算

您是否打算建立一個房地產投資組合，等您退休時傳給您的孩子?或者您打算將來把房子賣了，把收益當作您的退休金?無論您作何打算，您都需要從策略上考慮。

請調查當地大學的財務狀況，因為您的投資和大學的良好運作息息相關，如果大學破產了，那么您的學生宿舍投資也很可能會因此而陷入僵局。

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風險提示：海外房產信息由開發商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。