美國房產投資騙局，海外買房時需注意防范!
美國房產在資產增值保值方面的表現(xiàn)，一直都是備受投資者青睞的。大多人都能夠在美國房產投資中獲益，但是也有部分遭遇投資騙局，眼瞅著要來個雞飛蛋打，苦不堪言。下面我們?yōu)榇蠹曳窒砻绹慨a投資騙局，海外買房時需注意防范!
美國房產在資產增值保值方面的表現(xiàn)，一直都是備受投資者青睞的。大多人都能夠在美國房產投資中獲益，但是也有部分遭遇投資騙局，眼瞅著要來個雞飛蛋打，苦不堪言。下面我們?yōu)榇蠹曳窒?strong>美國房產投資騙局，海外買房時需注意防范!
美國房產投資騙局有哪些
騙局1 未獲預售批準就賣房
有的國外開發(fā)商開發(fā)建設的海外房產，在尚未取得當?shù)卣鷾实那闆r下就出售給中國買家，一旦此類房產長時間無法通過當?shù)卣鷾剩袊I家就難以獲得合法產權。
真實案例：
去年夏天，凌先生參加了某知名財經專家做的海外投資講座，得知北京一家經紀公司正在推出美國酒店投資項目。“當時我覺得有財經專家為項目‘背書’，應該是值得信賴的。”但凌先生沒有想到，他為此付出了極大的代價。
幾天后，凌先生來到這家經紀公司，接待人員對他熱情推介。“只需交40%的首付款，剩余的60%我們幫你辦理貸款。”凌先生被告知，該項目每年會有高達12%的年收益率。“五星級酒店有專人打理，對方包租20年，到期后還可以回購，相當于用40萬美元的首付款撬動了20倍的杠桿，實際收益率近25%。”
凌先生當即與其指定的美國某公司簽署了包括買房、包租、回購在內的3個合同，交納了10萬美元的定金。
事后凌先生心里卻有點隱憂，便通過在美國的律師朋友幫忙查詢這個項目，結果發(fā)現(xiàn)很多問題：“有幾點是嚴重違反美國法律的，首先是在美國賣房需要政府出具的公開報告，但他們當時沒有;其次美國規(guī)定收到的款項應該打到第三方監(jiān)管的賬戶上，而不能打到公司的賬戶上;而且美國規(guī)定收取意向金，只能是房價的3%，而不是首付40%。”
凌先生告訴記者，他先是通過美國的律師向美國某公司發(fā)出了律師函，然后開始了與經紀公司交涉的曲折過程。最初對方非常強硬，利用各種辦法拖延退款，但凌先生堅持不懈，在國內也請了律師，耗費了大量精力去交涉退款事由，終于拿回了10萬美元。
騙局2 包租竟然變成無人租
除了政策風險，很多海外房產項目號稱通過包租返利等方式，使買房者的投資年回報率可達到15%至25%。
涉足過海外房產交易的業(yè)內人士弗先生告訴記者，有的公司并不能保證資金安全，投資人的購房款沒有被用于投資項目土地建設，此外投資者購買的海外房產如果難以出租，代理機構會用后來的投資者的錢款支付之前投資者的包租返利，形成了脆弱的資金鏈，一旦發(fā)生斷裂，返利會化為泡影。
真實案例：
3年前，戴女士與北京一家國際投資咨詢公司簽訂了房產預訂協(xié)議，在該公司推介下，她與美國一家公司簽訂合同，以相當于30余萬元人民幣的價格購買了位于美國中部地區(qū)某市的一間公寓。戴女士付給咨詢公司1萬元定金，而購房款則通過銀行轉賬打到了咨詢公司法人賬戶上。
“當時對方承諾包租，有固定收益，回報率很高，業(yè)主只需要承擔物業(yè)稅等即可。”但戴女士買了房子以后卻并沒有按期拿到租金回報。經了解她發(fā)現(xiàn)，這套房產位于郊區(qū)，位置偏僻、周邊人口稀少，很難出租出去，房子只好空置。
而當?shù)胤慨a的稅費很高，戴女士不僅沒有租金回報，反而拖欠了包括物業(yè)費等在內的大筆費用。物業(yè)公司警告她，如果拒不交納欠費，其房產有可能被沒收。
2015年，戴女士等多名購房者在美國當?shù)胤ㄔ簩Ψ课蓍_發(fā)商等提起了訴訟。后該案調解解決，戴女士只獲賠了6000美元。隨后，戴女士將北京的國際投資咨詢公司訴至法院，要求解除房產預訂單并退還購房款。
但法院駁回了戴女士的訴訟請求。法院認為，戴女士與某咨詢公司所簽訂的房產預訂單，實為咨詢公司為戴女士提供的居間合同。
該合同明確約定正式購房合同由戴女士與第三方簽訂，因此房屋買賣合同相關權利義務不應向咨詢公司主張。咨詢公司提供了居間服務，戴女士也訂立合同購買了房屋，因此要求解除預訂單缺乏依據(jù)。
業(yè)內人士指出，過高的投資回報率意味著很大的投資風險，因此承諾超高的投資回報率，很有可能存在虛假宣傳。
海外買房需要注意事項
那么，怎么才能避免上當呢?當然也有幾個技巧。
1、越便宜的房子，越可能是個坑
國內房價太高，所以十幾萬的美國房子，在很多人眼里已經是白菜價了，更不要說還是獨棟別墅，地皮就要幾百平米，實在太饞人。然而你有所不知，美國這地方，地廣人稀，尤其是德克薩斯，佛羅里達這樣的州，土地供給充足，要多少有多少，不值錢。而這種便宜房子，多半都建在不怎么樣的區(qū)，房市略有波動，立刻首當其沖，租客流失，房子一旦空置，少了人氣維護，風吹雨打，壞的特別快。但房產稅(尤其德克薩斯房產稅高達3%)，托管費(這一點上佛羅里達的房子比較突出)，卻是一刻都不能少。
而那些貴房子，尤其在加州，紐約的，由于土地供給有限，反而更保值。房市火了漲的快，房市降溫也退的慢。
2、別太求回報率，都是給你的餌
別圖那個動輒超七趕八的回報率，給你算的時候都是把收入往最高里估，把支出向最低里砍，圖表上的數(shù)字好看，到了真事兒上，能有個4%就不錯了。如果遇見那些跟你拍胸脯包租的，你要多想想，這種好事兒，他為啥不在美國直接辦了，卻非要跑來中國找你投資?
3、實地考察不能少
一定要在置業(yè)前進行實地考察，全方位了解所購房產的設置及周圍環(huán)境。并了解當?shù)胤慨a市場，預防中介層層加價、隱瞞與欺詐等行為。海外房產市場服務分工相當細，建議聘請當?shù)芈蓭熖峁┫鄳姆煞眨_保交易順利進行。
此外，購房者應將定金及后續(xù)房款放到公證公司或由銀行進行統(tǒng)一管理，建立交易資金第三方監(jiān)管制度，不直接付款給業(yè)主，以保證資金的安全。
4、選擇靠譜房產中介
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風險提示：海外房產信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。
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