倫敦房產(chǎn)不受歡迎，投資者更愛曼城愛丁堡?
目前倫敦平均房價(jià)為￡491,200，雖然對整個(gè)英國來說還是高不可攀的房價(jià)，但與其他城市相比差距也在逐漸縮小。倫敦房價(jià)目前是利物浦(￡118,800)的四倍，曼徹斯頓(￡118,800)的三倍，愛丁堡(￡118,800)的兩倍。
由于英國退歐的不確定性繼續(xù)令房地產(chǎn)市場受挫，倫敦房價(jià)自本月以來首次跌破60萬英鎊。因此，倫敦房產(chǎn)被打入“觀望”的冷宮，投資者情緒低迷。而與之相反的是，曼城愛丁堡有逐漸活躍的跡象，形成對比，難道倫敦房產(chǎn)不受歡迎，投資者更愛曼城愛丁堡，具體情緒和邦海外一起看看吧。
根據(jù)Hometrack的最新的英國城市房價(jià)指數(shù)，英格蘭主要20個(gè)郡縣中，只有阿伯丁和劍橋在一年內(nèi)房產(chǎn)價(jià)下滑，分別達(dá)到5.7%和0.9%。
根據(jù)調(diào)查， 在英國10個(gè)年度增長最慢的地區(qū)(包括倫敦市中心)，有四座城市平均房價(jià)正在下跌。
在阿伯丁這個(gè)蘇格蘭主要港口、工業(yè)重鎮(zhèn)，原油價(jià)格下跌影響了住房需求和房地產(chǎn)價(jià)格。
而在劍橋，自2009年以來的房產(chǎn)增長模式與倫敦相似，被外來投資者所看重。但目前達(dá)到兩位數(shù)的市盈率和稅改都另投資者望而卻步。
英格蘭傳統(tǒng)房產(chǎn)投資城市正在迎來冬季，但較北部的曼徹斯特和愛丁堡卻迎來春天。環(huán)比來看，愛丁堡房價(jià)已上漲7.1%，而曼城達(dá)到7%。這對于在曼城和愛丁堡留學(xué)，選擇“以房養(yǎng)學(xué)”的同學(xué)們來說，也是個(gè)好消息了。
增幅最大的城鎮(zhèn)為米爾頓凱恩斯(Milton Keynes)，目前房價(jià)均價(jià)達(dá)到 ￡286,700(約人民幣250萬元)。
而陷入寒冬的倫敦，去年房產(chǎn)增值速度下降了40%，已下緩至0.4%，在市中心地區(qū)環(huán)比下降4%。
其實(shí)，這份報(bào)告與近期的其他調(diào)查較為一致，這些調(diào)查顯示，倫敦大部分地區(qū)的房價(jià)都在下跌。在經(jīng)歷了多年的房價(jià)飆升之后，倫敦的房價(jià)對許多人來說已經(jīng)變得難以負(fù)擔(dān)，而工資增長依然乏力，貸款機(jī)構(gòu)也采用了更嚴(yán)格的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)。在住房可負(fù)擔(dān)情況越來越差的前提下，倫敦房價(jià)增長下緩或許是對首次購房者的一個(gè)好消息。
Hometrack稱,倫敦是房價(jià)增速下緩的五個(gè)城市之一，其他城市為：劍橋，牛津，貝爾法斯特和阿伯丁。如果算上英國當(dāng)?shù)氐耐浡剩@五所城市房價(jià)漲幅2.4%的情況無疑是在說明——實(shí)際房價(jià)正在降低。
目前倫敦平均房價(jià)為￡491,200，雖然對整個(gè)英國來說還是高不可攀的房價(jià)，但與其他城市相比差距也在逐漸縮小。倫敦房價(jià)目前是利物浦(￡118,800)的四倍，曼徹斯頓(￡118,800)的三倍，愛丁堡(￡118,800)的兩倍。
英國各地房價(jià)，倫敦價(jià)格就像法國隊(duì)的姆巴佩，跑的讓其他所有人望其項(xiàng)背……
Hometrack表示，近兩年內(nèi)倫敦和其他城市房價(jià)的差距會(huì)逐漸縮小，回到2002-2005年左右英國剛從金融危機(jī)恢復(fù)過來的房產(chǎn)市場規(guī)律中。目前的倫敦與當(dāng)時(shí)略有類似，在經(jīng)歷過英國脫歐、金融業(yè)撤離倫敦的動(dòng)蕩中恢復(fù)中。在失去金融業(yè)地位后，目前倫敦轉(zhuǎn)換策略為“歐洲科技中心”，以各項(xiàng)優(yōu)惠吸引全球各大科技公司、創(chuàng)業(yè)公司入駐倫敦來彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)上可能面臨的危機(jī)。
Hometrack的insight總監(jiān)理查德?唐奈(Richard Donnell)表示:“我們預(yù)計(jì)，未來兩三年內(nèi)，伯明翰、曼徹斯特和愛丁堡等地區(qū)城市的房價(jià)將繼續(xù)上漲。”在此期間，倫敦房價(jià)將保持平穩(wěn)增長，年漲幅約為0-2%。因此，東南部以外城市的房價(jià)與倫敦房價(jià)之間的差距將繼續(xù)縮小。在倫敦的這段經(jīng)濟(jì)過度期，也讓英國其他中心城市面臨房產(chǎn)投資良機(jī)，特別是趨勢已經(jīng)明朗的曼城和愛丁堡。
調(diào)查結(jié)果顯示，曼徹斯特和伯明翰預(yù)計(jì)將是第一批接近倫敦房價(jià)的城市，就業(yè)增長強(qiáng)勁可能會(huì)提振住房需求。預(yù)計(jì)幾年內(nèi)，曼城房價(jià)會(huì)達(dá)到倫敦的一半水平，目前已經(jīng)為三分之一水平。
Donnell說:“在2000年到2003年的上一次房價(jià)高峰期間，大城市的房價(jià)通脹水平很好地顯示了這一次房價(jià)會(huì)上漲多少。”如果歷史重演，這些城市要回到原來的樣子，那么房價(jià)可能會(huì)上漲20-25%。
究竟曼城是否會(huì)成為下一個(gè)倫敦，未來還有沒有進(jìn)一步的上漲空間，主要看以下四個(gè)因素：
產(chǎn)業(yè)能否成功轉(zhuǎn)型?
曼徹斯特興于工業(yè)革命，進(jìn)入二十世紀(jì)因?yàn)檗D(zhuǎn)型不利而一度沉寂;從新世紀(jì)開始，曼城逐漸擁抱第三產(chǎn)業(yè)，承接倫敦外溢的金融、科技、媒體等服務(wù)型行業(yè)。
目前曼徹斯特經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型取得一部分成果，已成長為僅次于倫敦的全英第二大金融中心和全英第二大科技中心。
與倫敦不同的是，曼城的金融服務(wù)業(yè)主要面向英國本土市場，想象力不如面向全球和歐盟市場的倫敦大，但受脫歐沖擊也比較小。
至于曼城未來能不能長期保持產(chǎn)業(yè)競爭力，并維持當(dāng)前房價(jià)的上漲勢頭，就要看曼城能不能在堅(jiān)持服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的同時(shí)在某個(gè)領(lǐng)域迎來爆發(fā)(比如石墨烯)，從而實(shí)現(xiàn)對倫敦的彎道超車。
供不應(yīng)求還是供需錯(cuò)配?
總體來看，需求方面，大曼徹斯特住房總需求約為每年11254套，其中四分之一的需求來自于曼徹斯特市區(qū)，即每年3120套。
供給方面，2016-17年，曼城市區(qū)新建住房供給為1792戶，短缺1000戶左右;目標(biāo)2020年前建成7000套，以滿足未來2年的住房需求。
大致的供求數(shù)據(jù)看不出太多名堂，還是要看具體資產(chǎn)的實(shí)際需求和相對應(yīng)的供應(yīng)量。
以在中國市場進(jìn)行大規(guī)模推廣的高端住宅公寓為例，曼徹斯特市區(qū)新房均價(jià)約為375英鎊/平方英尺，最貴的達(dá)到500英鎊/平方英尺，由于價(jià)格昂貴，曼城本地的首次購房者對這類高檔公寓并不感冒，而最終為這些項(xiàng)目買單的，正是財(cái)大氣粗的海外投資客。
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風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。
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