澳洲房產(chǎn)投資風(fēng)口：墨爾本房產(chǎn)市開始回暖
澳大利亞ULI主席Susan McDonald表示，調(diào)查結(jié)果顯示，該地區(qū)的投資者正在澳大利亞最大城市尋找投資機(jī)會。“墨爾本和悉尼都是核心市場，但我們可以看到，由于可投資資產(chǎn)的數(shù)量明顯低于日本，因此投資資金的競爭非常激烈，有很多國際企業(yè)都想要在這里購買資產(chǎn)。”
據(jù)《澳洲人報》報道，墨爾本是最受中國房產(chǎn)買家歡迎的城市。經(jīng)過2018年相對較大程度的疲軟，在2019年，澳洲房地產(chǎn)價格下滑速度即將放緩，并且有望回暖，這對于現(xiàn)階段對澳洲房地產(chǎn)市場逐漸喪失信心的投資者來說十分值得期待。
根據(jù)Urban Land Institute和普華永道的最新商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)測，墨爾本已經(jīng)逐漸超越悉尼，成為亞太地區(qū)投資和發(fā)展前景最好的城市。
使墨爾本能夠躋身榜首的因素包括穩(wěn)定的債券和主權(quán)債券成本的收益率，以及一直保持增長趨勢的租金價格等等。
在澳聯(lián)儲連續(xù)28個月將利率保持在1.5%的情況下，這一低利率環(huán)境仍然能讓投資者獲益良多。目前貸款利率處在歷史低位，各大銀行也在激烈競爭市場份額 。
最新的“亞太地區(qū)房地產(chǎn)新興趨勢”報告提供了一些有關(guān)地產(chǎn)投資和地產(chǎn)金融和資本市場發(fā)展趨勢的見解，以及大都市地區(qū)未來地產(chǎn)發(fā)展方向。這篇報告涉及了亞太地區(qū)的22個主要城市。
該報告的內(nèi)容都是基于350位房地產(chǎn)專業(yè)人士的意見來完成的，其中包括投資方、開發(fā)商、房地產(chǎn)公司代表、放貸方、中介、顧問等各方人士。
“按照國際標(biāo)準(zhǔn)降低了開發(fā)強(qiáng)度，壓縮了產(chǎn)量，但它仍極具吸引力，優(yōu)質(zhì)辦公和零售業(yè)的運(yùn)營率約為4.5%，工業(yè)用地的運(yùn)營率則是能達(dá)到5.5%”，該報告是這樣描述的。
對國際或是國內(nèi)投資者來說，悉尼和墨爾本都會是他們在澳大利亞進(jìn)行商業(yè)投資及零售活動的默認(rèn)首選。買家競爭有助于維持定價，而低空置率和不斷增長的需求意味著租金將會持續(xù)上漲。
澳大利亞ULI主席Susan McDonald表示，調(diào)查結(jié)果顯示，該地區(qū)的投資者正在澳大利亞最大城市尋找投資機(jī)會。“墨爾本和悉尼都是核 心市場，但我們可以看到，由于可投資資產(chǎn)的數(shù)量明顯低于日本，因此投資資金的競爭非常激烈，有很多國際企業(yè)都想要在這里購買資產(chǎn)。”
而就在最近，根據(jù)澳媒報道，剛過去這幾個周末的拍賣結(jié)果表明：
澳房市很有可能將出現(xiàn)回溫?
房產(chǎn)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示：2月中旬，悉尼的初步清盤率為58.6%，比前一周的54.6%高。墨爾本的清盤率為53.1%，同樣高于前一周，彼時為52.5%。
來看看，前幾天在悉尼東部有名的富人區(qū)玫瑰灣(Rose Bay)進(jìn)行拍賣的豪宅。
據(jù)說拍賣當(dāng)天吸引了150多人到場，有6位感興趣的買家參與競價，出價最高的競拍者是一位中國買家，為2325萬澳元，創(chuàng)下新拍賣出價紀(jì)錄!
澳洲官方表示，悉尼和墨爾本的房產(chǎn)銷售量占整個澳大利亞的60%，如今來看，這兩個市場的清盤率均有所提升。
因此不少業(yè)主和投資者樂觀估計，如果按照這個趨勢，2019年房產(chǎn)銷售穩(wěn)步上升，將會大有希望。也許2019年會是澳洲房的下一個風(fēng)口。
專家有何看法?
各種指標(biāo)表明，當(dāng)住宅物業(yè)蓬勃發(fā)展時，商業(yè)房地產(chǎn)市場也將普遍上漲。下圖顯示了兩個信心指數(shù)的變化趨勢，一個用于住宅房地產(chǎn)，另一個用于商業(yè)房地產(chǎn)。澳大利亞國民銀行(NAB)住宅房地產(chǎn)指數(shù)反映了住宅市場的增長預(yù)期。對于商業(yè)，皇家特許測量師學(xué)會(RICS)制定了資本增長預(yù)期指數(shù)。國際貨幣基金組織也用這個指標(biāo)來支持這一想法，即住宅和商業(yè)的增長趨勢是一致的。
每個指數(shù)均基于對商業(yè)或住宅房地產(chǎn)專業(yè)人士的調(diào)查。雖然對商業(yè)房地產(chǎn)的預(yù)期似乎有所提升，但住宅和商業(yè)方面的資本增長前景往往同步發(fā)展。這兩個信心指數(shù)在2017年12月左右出現(xiàn)下滑，這與Domain數(shù)據(jù)顯示住宅市場的增長在全澳達(dá)到頂峰是同一時期。住宅和商業(yè)房地產(chǎn)都有一些共同的增長動力。人口增長，就業(yè)增加和廉價信貸都是可以同時推高商業(yè)和住宅資產(chǎn)價值的因素。這方面的一個例子是過去幾年廉價信貸環(huán)境如何影響了商業(yè)和住宅房地產(chǎn)。
自2011年以來，儲備銀行已將現(xiàn)金利率降低了12倍，這主要是因為全球金融危機(jī)的爆發(fā)和礦業(yè)繁榮的結(jié)束。現(xiàn)金利率下降至1.5%，并且已經(jīng)保持了2年。這是房地產(chǎn)繁榮的主要原因之一。更便宜的錢意味著人們能夠獲得更高價值的房屋和公寓。與此同時，商業(yè)市場也出現(xiàn)了類似的趨勢。低現(xiàn)金利率意味著高水平的資本可用于提高商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格。低利息還款也增加了對相對較低的租金收益率的容忍度。這可以解釋為什么住宅和商業(yè)房地產(chǎn)的資本增長情緒在2016年和2017年之間仍然保持高位，因為現(xiàn)金利率達(dá)到歷史最低水平。
雖然預(yù)計房屋和公寓元將全面下降或降低增長率，但商業(yè)房地產(chǎn)環(huán)境仍有一些優(yōu)勢。試圖將商業(yè)房地產(chǎn)評估為一個市場的問題在于商業(yè)地產(chǎn)在特征，規(guī)模和功能方面存在巨大差異。
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風(fēng)險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認(rèn)識投資風(fēng)險，自行核實相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。
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