投資怕掉坑 一文解析澳洲投資誤區

想要做好房產的投資,就一定要擺脫誤區,從投資盈利的角度去考慮如何才能收益最大化。如果陷入誤區,不僅獲取不了收益,還會白白損失。今天我們就以澳洲為例,說一說澳洲投資的誤區。

想要做好房產的投資,就一定要擺脫誤區,從投資盈利的角度去考慮如何才能收益最大化。如果陷入誤區,不僅獲取不了收益,還會白白損失。今天我們就以澳洲為例,說一說澳洲投資的誤區及優勢。
澳洲房產投資誤區有哪些
一、投資局限于鐵路沿線
大部分中國投資者在澳大利亞選擇買房區域時,第一時間都會考慮公共交通,但很多人只集中在鐵路沿線,把眾多交通工具中的火車作為了單一的衡量標準。其實,澳大利亞的基礎設施非常完善,除了火車以外,公共汽車、輕軌、輪渡等眾多交通工具形成的網絡非常發達。
而且,隨著交通網絡的不斷完善,各項公共交通費用的差別也將不斷縮小。所以,不一定要拘泥于靠近火車站這一特點來選擇買房的區域。
二、房子會不會漲
這個恐怕是最常見的問題了,在考慮這個問題之前,不如先想一下房租會不會漲,工資會不會漲,水電費會不會漲,物價會不會漲,有沒有通貨膨脹?如果這些都會漲,那么房子為什么不漲?
其實房價也就是所有這些東西的結合體,如果經濟形勢好,投資房選在了一個好的地段,擁有各種升值的潛在因素,那么7到10年完全就可以翻一倍,甚至大于一倍。
三、抄底
高拋低吸是每個投資者的夢想,可巴菲特也說過,想要抄底是神做的事,不是人做的事。廣大投資者應該更優先看價值,而并非價錢。
綜合考量目前房地產環境及政策,澳大利亞的房產市場未來可期。特別是在赴澳移民數量不斷上漲、政府鼓勵生育的政策刺激下,澳大利亞各大主要城市近年來人口增長迅猛。但由于當地新房開工量下降,房地產市場將會出現供不應求的現象,帶動房價的上漲。
澳洲權威機構Domin最新房產預測已經顯示,預計2019年全澳公寓價格將增長2%,2020年將增長3%;而全澳獨立屋價格預計在2019年增長1%,2020年將增長4%。等待房價下跌遲遲不肯入市的投資者,可能會錯失投資的良機。
四、買房僅用于自住
相信投資者被澳大利亞優越的居住環境吸引之后,都會選擇購房自住。其實,澳大利亞的房產市場與國內相比,具備獨特的優勢。比如,永久產權、無房產稅和遺產稅、不限購不限貸、全部精裝修、租金回報高等。
如果根據自身情況,投資增值潛力巨大的房產,相對而言壓力不大,而且安全有保障,還能獲得比較高的收益。
五、根據自己喜好投資
投資房與自住房的選擇標準是不同的。如果是自住,肯定是按照自己的喜好來選擇。但是投資,唯一需要考慮的只應該是它的投資回報!并且是怎么樣用最少的資金帶來最大的回報。說白了也就是物業的升值潛力,出租回報、長期持有成本、以及您的現金流。如果把房子看成一支股票,一個債券,你還會考慮自己是否喜歡這支股票嗎?
澳洲房產對比國內有哪些優勢
產權所有
中國:一般民用住宅建筑的房屋產權為七十年的使用權,并不包括所有權(具體參見中國土地管理法)。
澳洲:澳大利亞有財產私有制的經濟基礎,法律規定業主擁有永久土地所有權,而不是租賃權。“永久產權”就是指業主可以永遠享有該土地的所有權。
首付款及資金風險
中國:一般在簽署購房合同的時候需要支付房款的30%,并且首付是直接付給開發商,一旦開發商出現問題,買家的資金就很難保證。
澳洲:澳洲的業主在簽合同的時候只需支付房款的10%,且首付是經由律師托管到第三方的信托公司賬戶,利息歸買家或買家和開發商共有。一旦開發商出現問題,資金會被信托公司退還。
房屋貸款
中國:中國房產買家是在簽署購買合同之后馬上開始連本帶息還款,購房者還款壓力較大,現金流壓力緊張;很多時候,買家在還沒有拿到現房前要白付利息給銀行。
澳洲:澳洲買家在簽訂購房合同后,通常只需要支付10%的定金。現房交割后才開始還款,并且在一定期期限內(貸款30年)可只還利息不還本金,還貸壓力較小,投資客可選擇只還利息(租客租金來還利息)。除此之外,購房者還可以向銀行申請一個對沖賬戶。業主可以將房款存入到對沖賬戶中,銀行會定期從對沖賬戶中轉賬。而且業主也可以隨時從對沖賬戶中取錢出來。
法律保障
中國:買房一般去房產交易所辦理,是沒有專業律師參與其中的。如果投資者對合同細節不予了解,在日后陷入陷阱和糾紛之中的事情時常發生。
澳洲:對比而言,在澳洲,買賣雙方都必須要聘請專業過戶師或律師處理相關的法律事務。通過專業人士的把關,投資者的利益更能被保護,投資風險也隨之被降低。投資者在澳洲買的不只是房子,更是放心與安心。
稅務優惠
中國:通過投資房退稅額度很低。
澳洲:可通過折舊或其他無形及有形支出扣減部分收入所得稅(購買澳洲房產所得的稅收抵扣 )。
買房優惠
中國:首次買房無優惠,豪宅加倍征收契稅,物業兩年內出售全額征收營業稅。
澳洲:澳大利亞本土居民或永久居民首次置業政府補貼10000澳元(房價低于75萬澳元即可申請),豁免6折購房印花稅及部分貸款印花稅。
房產面積算法
中國:房產面積包括樓梯等公共區域部分的公攤面積,而不是房產內的有效物理面積。
澳洲:澳洲房產的內部面積是物理上的實際面積,沒有公攤面積。所以澳洲的房子的面積事實上比中國房產的同等面積要大。另外,澳洲房產只有整體售價,中國房產是按照每平方米售價來賣。
租金回報率
根據2016年全球房產指南數據顯示,中國四大一線城市的租金回報率出奇的低,一線城市的租金回報率均低于3%,其中北京、上海、深圳的租金回報率更是低于2%,最高的廣州也只有2.55%。
澳洲房產租金是按周收取的,周租金通常為房價的千分之一,具體來說一套$60萬的房產,一周租金大約為600澳元/周,年租金為31,200澳元。澳洲首府城市的租金回報率一般都在4%至6%之間。
不僅如此,澳洲的租賃業也相對正規, 租房市場制度健全,保障業主的合法權益。出租管理公司能為投資者提供一系列服務,包括刊登出租廣告、篩選租客、管理物業、收取租金、代繳費用等。一站式服務讓投資者省心省力,坐收租金回報。
空置率
中國:2014年中國城鎮住房空置率報告顯示,全國城鎮住宅市場的空置率達到22.4%,上海和北京的空置率分別為18.5%和19.5%。 如今可能更高。
澳洲:根據澳洲房產信息網站Domain集團2017年1月的統計,澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%,悉尼房屋的平均空置率在2%左右。
按照國際慣例,空置率在5%-10%之間的為合理范圍,說明商品房供求平衡,有利于國民經濟的健康發展;10%-20%之為空置危險區,有必要采取一定措施,保證房產市場的正常發展和國民經濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區,投資者需要謹慎考慮。
再融資
在澳洲,如果你的投資房升值了,你可以到銀行去重新評估房價,增值的80%可以申請再貸款用做其他投資。例如60萬的房子漲到了70萬,那么,可以用這10萬的漲幅向銀行申請再融資。拿這“隱形”的10萬作為第二套房子的首付,“免費”購買第二套房產。以此類推,每隔幾年便可以向銀行申請Refinance,輕松走上投資理財的正確道路。這就是西方版的母雞生蛋,蛋變母雞的故事。
而這在中國是不可以的。
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風險提示:海外房產信息由開發商/項目方提供,請投資者充分認識投資風險,自行核實相關信息,謹慎投資。

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