澳洲非稅務居民賣房增值稅預付稅是什么
對于海外房產買賣，其中有一筆費用為資產增值稅。如何合理的規避稅費是投資者需要了解的，但澳洲政府為了防止非稅務居民不交資產增值稅，便發布了賣房增值稅預付稅的政策。那么這個預付稅增值政策對海外房產買賣有什么影響呢？
對于海外房產買賣，其中有一筆費用為資產增值稅。如何合理的規避稅費是投資者需要了解的，但澳洲政府為了防止非稅務居民不交資產增值稅，便發布了賣房增值稅預付稅的政策。那么這個預付稅增值政策對海外房產買賣有什么影響呢？
問題一：哪些資產會受到政策影響?
這次公布的政策主要是針對以下幾類資產：
市場價值高于75萬澳幣的不動產。這些不動產包括土地，住宅，商用樓，礦山以及有產權年限的房地產(比如在堪培拉的地產)等等。如果非稅務居民是通過澳洲的公司來收購以上資產的話，那么他們所直接或者間接持有的公司股權，不過如果上述資產市場價值小于75萬澳幣，則該政策不適用。
問題二：75萬如何來確定?
一般來說，如果買賣雙方不屬于關聯方，那么稅務局則認可實際成交價就是該資產的市場價值。這里實際成交價僅僅指的是資產購買價格，而不包括在房屋交割時發生的一些費用，比如律師費等。
如果賣家在一筆交易中同時賣出多棟房產，而這些多棟房產的總市值超過75萬，那么稅務局并不會按照交易次數來確定75萬，而是會分別根據每個房產的市場價值來判定它們各自是否會超過75萬，從而適用政策。
同樣的，如果交易的情況是一個賣家對很多個買家，比如總共有5個買家聯合購買一棟大樓，每人各占大樓20%的權益。在這種情況下，稅務局不會看買家的數量，而是根據該大樓的市場價值是否超過75萬來判定。
問題三：如果本地買家需要代扣代繳12.5%的增值稅預付稅，實務中如何來操作呢?
12.5%增值稅預付稅的代扣代繳義務是由買家來承擔。買家不可以借口不知道賣家是非稅務居民而不承擔該義務。如果買家不履行該義務，那么將會被處以$7,75到$21,600的罰款。
在實務中，買家在購買75萬以上房產的時候，必須要先咨詢賣家是否是非稅務居民。為了保障雙方的合法權益，如果賣家不是非稅務居民的話，賣家可以向稅務局申請出具一份叫做“Foreign resident capital gains withholdingclearance certificate”的證明，然后將該證明遞交給買家，買家就可以無須擔心代扣代繳的事宜。
如果賣家是非稅務居民的話，買家必須在房產過戶前，把一部分購房款(12.5%)扣下，先行交給稅務局。這里要注意的一點是，這個12.5%的增值稅預付稅不是在簽合同交定金的時候上交，而是在房產過戶，支付余款的時候上交稅務局。
在稅款上交稅務局的時候，買家需要填寫一份表格“Foreign resident capital gains withholding purchaser paymentnotification”，表中會列明買家和賣家以及所購買的資產的詳細資料，之后稅務局會給買家一份付費通知來指導買家將預付稅上繳稅務局。
問題四：非稅務居民賣家應該作什么?
由于購買價格的12.5%是代扣代繳的增值稅預付稅，只是一個預估所得稅，而并非是真正精確的房產增值稅。
按照稅法規定，非稅務居民還必須在年底報稅的時候再次向稅務局申報其精確的資本增值并計算準確的稅金，多退少補。
問題五：如果非稅務居民賣家認為12.5%的稅金太重，應該怎么辦
實務中有海外賣家向稅務局投訴，因為在某些交易中，毛利率可能不到12.5%，甚至有時候還可能會出現虧損，如果事先交了12.5%，則會占用到他們的現金流量而變得不公平。
在該種情況下，稅務局允許海外賣家申請”Foreign resident capital gains withholding ratevariation”，要求稅務局重新核定代扣代繳稅率，稅務局一般會在28天內給予答復。
問題六：如果房產賣家是稅務居民，如何規避增值稅預付稅?
如果預計房產市場價值高于75萬，澳洲稅務居民賣家需要盡早在賣房前填寫一份Foreign resident capital gains withholding clearancecertificate application form 申請表格并上交稅務局。
稅務局在核實信息后，會給賣家出具一份Capital gains withholding clearance certificate，賣家需要將這份證書在交房前(the day of settlement of sale)提供給買家，以此避免增值稅預付稅。
稅務局對clearance certificate申請的審理時間大概為14天。
風險提示：海外房產信息由開發商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。
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