去澳洲購買房產，常見交易陷阱有哪些？
澳洲有著優越的自然條件、完善的社會制度和穩定的政治體系，歷年來都被評選為最適宜人類居住的國家之一。澳洲還是投資者置業海外的首選之一，每年都有很多人選擇移民澳洲或者置業澳洲。但在海外置業，稍不注意就可能掉入買房陷阱。
澳洲有著優越的自然條件、完善的社會制度和穩定的政治體系，歷年來都被評選為最適宜人類居住的國家之一。澳洲還是投資者置業海外的首選之一，每年都有很多人選擇移民澳洲或者置業澳洲。但在海外置業，稍不注意就可能掉入買房陷阱。
一、澳洲購房陷阱有哪些？
1、購房≠拿綠卡
在海外置業的人群中，不少購房者是為了拿綠卡，希望購買房產以后就能獲得外國居留的資格。但事實上，基本上所有西方的發達國家，如美澳加英等都不存在買房移民的政策。如果有人和你說澳洲購房就能拿綠卡，你就要當心了。
2、買房≠可以選學校
對于不少中國家庭來說，移民國外的主要目的就是在于讓子女接受國外的先進教育。而大量的海外房產銷售機構，也將教育資源作為核心賣點之一，推出各種教育地產主題的海外樓盤。
其實國外是沒有教育地產這種說法的，在澳洲，學生在中小學階段雖然是實行就近入學的方式，但入學條件并不與購房落戶掛鉤(并沒有嚴格的學區房概念)。即使家長在學校對應片區內沒有房產也不要緊，因為租住的房子也能辦理入學。
3、不良中介低買高賣
有些不良中介會利用信息不對稱，以遠超房屋本身價值的價格賣給投資人，從中獲取暴利。以及在海外買房涉及很多雜費，有的房產中介會刻意向客戶隱去這些費用，給客戶造成房子很便宜的印象。“溢價”現在是海外置業爆發的最集中的問題，包括明星也不能幸免。
4、文件少意味著費用高
在貸款時，有些人被瑣碎復雜的貸款文件搞到崩潰，但業內人士提醒，所需證明文件較少的貸款——則需要支付更高的費用。更多的情況是——所需文件越少，費用越高，利率越高，涉及的風險越大。
低風險貸款可以成為收入較低的貸款人的救星，但是RateCity報告指出，其利率可能比別人高出1%，前期費用可能很高，LMI可能會達到60%，而且LVR可能是80%。
5、字里行間隱藏的費用
通常，你可能需要支付的所有費用的詳細信息都會隱藏在合同的細則中。 持續的費用，如年度賬戶費用到估價、結算或抵消賬戶的一次性付款以及再提款和銀行支票的用戶費用等，新貸款的幾乎每一筆費用都寫在里面。
6、不要忽略“默認條款”
在買房貸款時，客戶常常會驚訝于貸款機構可以寫上那么多默認條款。最明顯的默認條款就是，如果你未能按期還款，例如違約90天或以上，違約費可以從9澳元到195澳元不等。
但是，還需要確保房屋的金額始終高于貸款金額。如果你正在裝修中，并且你的房子不宜居住，可能會違反規定;如果你的裝修未經市府批準，或者如果你沒有保險，也可能違規。貸方可以指示你糾正這些問題，但如果如果你不改正，他們可以采取法律行動并從你那里收回法律費用。
二、澳洲買房最新規定
雖然澳洲買房陷阱很多，但為了保障買家的權益、完善產業法規。新州開始執行“史上最嚴”期房合同新規。這項新規主要覆蓋了期房合同中的六大方面，旨在進一步限制開發商，并從法律層面上給予購房者更好的支持與保障。
1、合同中需要披露的細節更多
在新規下，期房的合同所附帶的披露聲明(disclosure statement)中，開發商必須要在其中向買家披露日落日期細節(sunset date)、新房街號、面積、裝修標準草案、平面圖草案、社區規劃草案等等大量的具體細節信息。
2、買家有權就“重要事項”的變更索賠
在項目開發過程中，變化是難以避免的。新州這項新規要求，如果在開發過程中，有“重要事項(material particulars)”發生變更時，賣方必須及時通知買家。
在一些情況下，如果發生改變的是那些當初能夠直接決定買家購買與否的重大項目，則買家有權在賣家發出通知的14天之內要求取消合同;或者買家也可以選擇繼續履行合同，但追索最高相當于購買價2%的賠償。如果雙方無法就合同取消或賠款問題達成一致，則可以提交仲裁。
3、買家支付的所有購房款都需交至信托賬戶
為了避免開發商破產時買家無法追回定金及首付的情況，新規明文指出，買家所交付的任何定金、首付和其它分期付款的款項，在合同執行期間，必須由信托賬戶或受監管的賬戶保管，在房屋交付前，開發商不得提取。
4、冷靜期延長至10個工作日
在之前的法規下，期房購買的冷靜期(cooling-off period)為5個工作日，在新規之下，這一冷靜期被延長至了10個工作日。也就是說，從現在開始，針對新州所有的期房買賣，從合同交換之日開始的10個工作日之內，買家都可以退出購買并解除合同。
5、交付前21天，開發商必須向買家提供注冊圖紙
在房屋交付前至少21天，開發商必須將房屋最終的注冊圖紙及其它相關文件提供給買家。如果該注冊圖紙及文件中反映出了開發商沒有通知到的“重要事項”更改，則買家在14天內仍可申請取消合同或索賠。
6、日落條款對買家更友好
日落條款(sunset clause)是一種合同中的常見條款，多見于當一個交易的簽約時間與履約時間間隔較長的情況。具體到期房交易中，一般買賣雙方會在合同中約定一個日落日期，即最晚交房日期，在雙方均無過錯、無違約的情況下，一旦過了日落日期還未交房，則雙方均可以解約而無需承擔違約后果。
本次新州的新規，更進一步規定，無法按時出具居住許可證(occupation certificate)等情況，也會觸發日落條款;以及，即使開發商援引日落條款終止合同，法院仍可以對買方所受到的損害進行相應的賠償判決。
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