結合筆者的個人思考和投資經歷，從實際操作層面來寫一篇澳洲買房的幾點訣竅，供大家參考和吐槽。

訣竅一：做投資，買房子，最重要一點是牢記估值

做投資，買房子，如果只能說一點的話，那就是要買得便宜，牢記估值。理論上來說，沒有什么不可以買的，也沒有什么不可以賣的，關鍵是價格。堅守安全邊際，只買價格等于或者低于估值的房子是風險控制的最有效手段。

對房產進行估值，不同的機構有不同的估值方法。其中可能以銀行的估值最具參考性，因為它的估值是比較保守的，特別是如果你的貸款額度需要達到90%的時候。當你去銀行為你要買的房子做貸款的時候，銀行會請房產評估機構對目標房產進行估值，一般來說，銀行最后會采用評估價和賣價孰低的原則來確定估值。

另外一種估值方法是選擇同一時期，同一社區相似房產的成交價做參照物，這個也是一般房產中介所采用的估值方法，但是這種估值方法有一個缺陷，如果作比較的房產本身就賣貴了呢?

筆者采用的是最保守，也是最為賣家痛恨的估值方法，雖然報價往往不會被接受，但是就像巴菲特所提倡的投資理念，我不會放棄我的估值原則，我有十足的耐心，就像打棒球一樣，我寧愿錯過九次發球，只為等待那最好的第十個發球，一旦好球出現，我會牢牢的把握住這個機會，所以筆者在offer被接受，簽完合同之后最擔心的一件事就是賣家違約。

這里和大家分享一下筆者的超級保守估值方法，供讀者參考。

我們知道，房產是由兩部分組成的，土地和土地上的建筑物。對房產進行估值就是分別對土地和建筑物進行估值。筆者一般會先對建筑物進行估值，采用的是成本重置估值法，這個比較客觀和保守。這個估值法就是假設我現在要建造一間同樣面積的住宅最保守的估算需要多少錢。目前澳洲市面上的建筑成本大概是1萬澳幣/1 square (1 square = 9.2平米)，這個價格是最基本的建筑價格，類似于你出去吃面，吃一碗光面的價格。這樣你就可以得到一個最基本的重置成本。

接下來就看房子本身的質量，建造年代以及房子內部有沒有什么特別值錢的設施，根據這些因素給出成新率，一般我會給出50%，最多70%。同樣的方法估算出車庫以及圍欄的重置成本。如果這時候你得出的金額已經大于賣家的指導價，那么趕緊下offer，因為這基本等于白送一塊土地。

如果小于賣家列出的指導價，那么再去評估土地價值。土地的估值一般采用類比法，就是去找同一時期同等區域相似面積土地的價格是多少，然后再根據地理位置和有沒有easement(地役權)做相應的折扣。另外還有一個訣竅就是可以向賣家索要政府的地稅單，地稅單上有政府對這個房子的估價，(在維州)叫做capital improved value。這個價格一般來說都是低估的，所以在現實中賣價一般都是遠遠高于這個價格，但是如果你一旦發現賣家的指導價等于甚至小于政府估價的時候，那么毫無疑問這就是一個好球。

因此，這一條的建議就是牢記估值，耐心等待，堅守安全邊際。

訣竅二：便宜買好貨

撿漏基本上是所有投資者都夢寐以求的事情。那么在房產市場上有沒有這種機會呢?答案是有的，撿漏的根本原理是信息不對稱或者經濟學上的代理機制。前段時間，新西蘭有個被稱為“華人炒房之父”的炒房者激起了新西蘭人的公憤。他除了自己炒房賺的盆滿缽滿之外，還公開授課，收取高額學費，開設炒房培訓班，傳授炒房技巧。雖然他的這些炒房技巧堪稱缺德，但是細細想來，其實很有道理。

筆者雖然不提倡他的這些做法，但還是把他的技巧羅列出來，讀者可以自己從中體會一下這些技巧的內涵。

比如說，他告訴他的學生們，買房子的時候一定要盯緊弱勢群體，在他們身上才能賺到大錢。具體來說，主要盯住這幾類人：

不幸去世的人，他們不再需要房子;

因為變故導致還不起房貸的人;

家里有突發事件急于賣房子的人;

因為矛盾離婚，然后需要賣房的夫婦;

壓根不知道自己房子能賣多少錢的笨蛋們;

生意上出現資金鏈斷裂的房產開發商;

想要在銀行進行處置之前趕緊賣房的絕望的人

其實除了這些缺德的招之外，市場上還是存在一些比較正派的機會的。比如說，有些州(比如南澳)為了幫助當地居民購買首置房，州政府出臺了一個affordable homes的首置房計劃，一般來說，被列入計劃的房產要比其市場價便宜很多，當然該計劃對購房者的資質有一定的要求，所以如果你符合要求的話，那么這個撿便宜的機會不可錯過。

另外，筆者前段時間也遇到了一個這樣的機會，最后基本上是以市場價的半價撿了個漏。這個撿漏的主要原因是因為賣家比較特殊。賣家不是一個個人，而是一家非盈利機構。從人性的角度出發，一般來說，人對待公共財產，不會像對待自己的私有財產那么上心，只要賬上能夠走平，它不會在乎賣多賣少，這個跟銀行拍賣房是一個道理。所以未來如果你遇到從非盈利機構，國企或者政府賣出來的處置房，那么就要打點好十二分精神了。

因此，這一條的建議就是: 如果發現你的賣家很特殊，請睜大眼睛。

訣竅三：現金流，現金流，現金流

做投資，買房產不可避免要加杠桿，但是在加杠桿的時候一定要謹記一點，小心駛得萬年船，管理好自己的現金流量，杜絕資金鏈斷裂的可能性。因為一旦資金鏈斷裂，那么你就會不幸變成訣竅二中的那個弱勢群體，而被別人無情捕食。特別是在當前全球貨幣增速放緩，各大央行開始縮表，銀行的放款政策也從之前的寬松到現在的偏保守的大環境下，保持良好的現金流就顯得尤為重要。

筆者的建議是，不要盲目追求資本增值，當市場出現變化的時候，增長快的往往掉頭跌起來也快，像組建一支足球隊那樣來組建你的投資組合。一支好的足球隊不僅需要攻城拔寨的犀利前鋒，還需要兢兢業業的穩固后衛。同樣的，你的投資組合中除了需要配置比較激進的房產產品之外(比如熱門地區的別墅或者鎮屋)，不妨同時考慮也加入一些能產生正現金流量的房產產品，比如公寓。這些產品雖然增值能力比較差，但是它們就像現金奶牛一樣，可以源源不斷的為你提供現金子 彈，這些子 彈不僅能在未來市場好的時候，可以用于購置新的投資產品，而且還能在市場不好的時候用于補貼現金流量差的投資產品，它們就像是一塊厚厚的防護墊，避免你的投資組合出現硬著陸。

因此，這一條的建議就是：現金流，現金流，現金流。

訣竅四：他山之石，可以攻玉

我們在做投資決策的時候，有一種方法是可以借鑒一下歷史。因為歷史有時候會重演，看看過去，看看發達地區發生了什么，有時候能大概率猜到未來會發生什么。

舉個例子，北京的五道口現在被稱為宇宙中心，但是老北京都知道那里以前是老玉米地，是給農民住的窮鄉僻壤，即使現在也不受老北京待見。那么它是如何屌絲逆襲，一步一步成為宇宙中心的呢?這主要是因為北京的大學大部分都集中在海淀區，外地來上學的大學生從上學開始就很熟悉那里，再加上北京市政府把中關村規劃為IT產業基地，大批的IT公司在那里聚集，形成了工作學習的必要環境，大量的居住和購物消費需求由此誕生，肩負居住功能區的五道口無疑成為了滿足此需求的步行距離內最合適的位置，長此以往，隨著來北京上學就業的外地人口越來越多，興建起了各種大型商業設施，親戚朋友一問，都說五道口交通便利，生活工作兩不誤，于是形成了宇宙中心。

五道口的故事其實在每個城市都有發生，就筆者所居住的墨爾本，Mount Waverley和Glen Waverley大概就是墨爾本的五道口，又是排名前十的公校校區，又是大型購物中心，還有電影院，火車站和汽車總站，各種亞洲食品商店和亞洲餐廳更是讓你流連忘返，步行距離可以達到一切。不過如果你去問墨爾本本地人，他們對這兩個地方的評價基本上和老北京對五道口的評價是一致的:誰愿意花那么多錢買那破地兒啊?但是這并不影響中國人一擲千金，烏泱烏泱地往那里涌，也不影響那里房價飆升，短期投資回報很高。而在悉尼，Macquarie Park就有可能是那個五道口。

所以如果你看中一座城市，想去做投資的話，那么贏面最大的選項就是去找那座城市的五道口。

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