澳洲買房的十條建議
一直以來，邦海外雖然寫了不少文章，但對網(wǎng)友的個別提問，也欠了不少回答，而這兩天接待一個剛進入澳洲的中國發(fā)展商，他們也想我就一些投資澳房的基本概念講解一下，這里正好說說！
一直以來，邦海外雖然寫了不少文章，但對網(wǎng)友的個別提問，也欠了不少回答，而這兩天接待一個剛進入澳洲的中國發(fā)展商，他們也想我就一些投資澳房的基本概念講解一下，這里正好說說：
1、澳洲和中國房市有什么主要不同?
有人會說，澳洲買房可以有永久產(chǎn)權(quán)、買房法律健全并且交易透明、房子不按面積計價、裝修簡潔不夠豪等等... 這些都是微觀的，真正的不同在于宏觀：在中國，政府一直都在和炒房者較勁，但市場行為其實都是在被管控的前提下發(fā)生的，準不準炒，政府最后說了算。而在澳洲，政府常常要和市場較勁。此話怎講?因為在澳洲，不夠本錢、沒有入市的人，也有發(fā)言權(quán)，可以影響房地產(chǎn)的政策，而民主政治也并不是少數(shù)服從多數(shù)，往往是執(zhí)政黨、反對黨勢均力敵時，關(guān)鍵少數(shù)黨說了算，這讓搞民粹的少數(shù)黨有機會與大黨進行交易，至于房市能否健康發(fā)展，并不是他們考慮的重點。但是政策的成效又只能以市場的效果來衡量，作為一個有機整體，房市牽連的方面太多，比如人口老化，比如退休金投資，最后的歸結(jié)還在于選票，上了車的人都會變成支持市場的人。所以，市場總能贏。
2、買公寓還是獨立屋?
在中國的獨立屋，也叫別墅，通常是更高檔次的房子，很多地方土地有限，已經(jīng)不許建。可是在澳洲卻很普遍，公寓是新生事物，正在被越來越多的澳洲人接受，特別是城市中的年輕人，還有賣掉大屋到城市享受服務和醫(yī)療的退休人士。這個漸進的過程，也隨著交通運輸網(wǎng)的擴展而加快，而投資公寓的回報與獨立屋已經(jīng)不相上下。無論公寓還是獨立屋，在不同的地區(qū)升值和租金回報各有高下，買了公寓帳面上幾年沒賺錢是有的，但不能說買公寓就不好，這里有兩張由新南威爾士大學未來城市研究中心 Laurence Troy和Bill Randolph做的投資回報圖可供參考
3、澳洲房市，七年一個輪回?
這是一個經(jīng)常被引用，也非常不準確的說法，因為真的沒有科學根據(jù)。很多經(jīng)濟學家都測不準已經(jīng)是事實。過期不跌或過期不升反而是正常的。但房價中長期上升是錯不了的。
4、中國人都在哪兒?
中國人一直被冤枉把澳洲的房價搶高了，但其實是和澳洲人一起搶的，拍賣時中國人搶不過其他澳洲人的例子應該也不少。澳洲人對房子的喜愛和擁有率在世界上都是杠杠的(剛從70%滑落下來)。不過，在個別中國人喜歡聚集的區(qū)，中國人自己炒高賣給中國人也是常有，如果你不希望參與接力，又或者就是想圖個方便熱鬧，都行。我有一份中國人在悉尼的分布圖可供參考。
5、為什么澳洲人也愛買房?
最大的原因，是由于它是最省心、省稅的投資工具，沒有之一。老外沒有中國人一樣的儲蓄習慣(新世代的中國人不知是否還有?)，但有一個房子在，雖然有貸款的負擔，澳洲人自然而然就儲蓄起來。負扣稅制度得以實行，政府也是看到了這個好處，當時還沒有實行這么高比例的退休金制度。負扣稅在中國是沒有的，中國人來了這邊要好好學習一下。
6、最難的是什么?
挑房子還不是最難，最難的應該是貸款，因為有錢了，選擇才會容易。問題是之前出現(xiàn)多宗案例，有人被發(fā)現(xiàn)用不真實的海外收入來騙取貸款，銀行干脆就不接受海外收入的證明。由于房市大熱，金管局也責令銀行收緊放貸。于是只付利息的投資類貸款也被嚴限，而且利息也更高。還有就是銀行對房子的估值也更保守，于是買家拿出來的首期就要越來越多。對于海外人士來說，還要多付出一大筆額外印花稅。可是盡管如此，最近一個季度澳洲的房價還是繼續(xù)上升。
7、最保障、最坑人、最無奈的還是合約
澳洲號稱買房法律完善，訂金也是放信托戶口的，本金雖然可保，但機會成本的損失卻防不勝防，之前的“落日條款”漏洞，令發(fā)展商有機會刻意讓合約過期，收回重新賣，買家苦等幾年再買不回。澳房匯幫助買家成功引起政府的重視而修改了法例，可是最近又聽說有變種的“陷阱”出現(xiàn)。
8、買哪兒?
“最好買在離火車站800米之內(nèi)”。這不是我的發(fā)明，是分別有不同的發(fā)展商、建筑師、律師給我總結(jié)的。反之，要避開離車站遠，供應量又大的區(qū)域。
9、信朋友?信中介?信發(fā)展商?
這三者都可能助你一把，也很可能忽悠你去買本來不該買的東西。這沒有便捷的解決方案，畢竟這么大的投資，是應該自己負責，并放更多的時間去學習的。我們能提供的一個解決方案，是邀您加入澳房群。
10、澳房群并非屬于誰的，我們只是用心維持好秩序，逐漸地形成了一個澳洲最大的房地產(chǎn)社交群體，至今快四年了。里面討論的都是與澳洲房市相關(guān)的問題，“落日條款”的解決，也是澳房群最突出的一個貢獻。在群里，友好而禮貌地說出你的問題，總會有一些熱心人士會助你一臂之力。
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風險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關(guān)信息，謹慎投資。
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