趕在英國出臺“海外買家稅”前買房，你真的賺到了嗎?
眾所周知，英國房產之所以受到世界富豪的青睞，主要是房產收益相對于其它國家更高、更安全。不同于美國、加拿大和澳大利亞，英國是沒有房產稅的，只有一次性付清的購房印花稅。而且，相對于香港、新加坡和加拿大超過10%的印花稅，英國新增的2%海外買家稅可以說是非常之低。倫敦市中心房產的海外買家，其中就有16%是來自亞洲的投資者，歐盟和中東分別占到16%和12%，美國占到了5%。
英國出臺海外買家稅的消息，相信大家都知道了。
英國官宣后后，有很多準備買房或已經買房的讀者問到我，主要集中在以下三個問題：
1. 我在2020年3月11日前買房交換合同，會不會被征收海外買家稅?
2.我在 2021年4月1日之前買房并交換合同，也就是海外買家稅正式實行之前，會不會被征稅?
3. 海外買家稅對房地產市場會造成什么影響?
對于第1和2，我先從英國財政部最新公布的《稅收立法和稅率概覽》來解釋一下海外買家稅和交換合同的細節。在文件的第19頁中寫道：“在2020年預算案中，政府已確認會從2021年4月1日期征收2%的海外買家稅。”“如果在2020年3月11日之前交換合同，但是房產交易在2021年4月1日后交付，那么過渡性規則可依據具體情況適用。”
也就是說，只要在2020年3月11日之前交換合同，無論何時交房，都不會受海外買家稅影響。從這個角度看，之前趕在3月11日之前在英國買房并交換合同的人，還真的省到了，不用交海外買家稅。
另值得注意的是，如果是你在2020年3月11日之后交換合同，那么海外買家稅的征收將取決于交房的日期：
2021年4月1日之前交房，不用交海外買家稅
2021年4月1日之后交房，需要交海外買家稅
總結來說，如果買家在2020年3月11日之后交換合同，且房子的交房時間在2021年4月1日之后，那就需要交海外買家稅。
“海外買家稅”出爐，對房產影響幾何?
說完海外買家稅的細節，下面繼續說第3點，也就是對房地產市場的影響。
首先是可能會刺激一波現房購買。在海外買家稅正式公布后，人們為了避稅，會更傾向于購買現房，以及在2021年第一季度或之前交房的房產。
從過去的經驗來看，政府每次新征收或增加印花稅率，勢必會引來一波購房潮。無論買家是作為個人投資、自住亦或是第一套房，即將到來的新印花稅都會在短時間內大幅促進房產交易，這一點海外買家也不例外。
要知道，鮑里斯贏下雙12大選后，倫敦豪宅市場在“鮑里斯反彈”效應下，數額驚人的交易頻頻出現。根據Hamptons International的數據顯示，在2019年下半年，倫敦市中心55%的房產被海外買家買走。因此，在“鮑里斯反彈”和“海外買家稅”的雙重效應下，倫敦房地產市場可能會引來一波加速購買。
第二點是海外買家的購房成本。對于海外買家而言，新出的印花稅無疑會增加購房的成本。不過，英國政府設定的2%稅率，比之前在保守黨競選綱領提出的3%要低了一些。可以看出，英國政府是在試圖不過度干預房地產市場的情況下，非常謹慎地推出了這一政策。
眾所周知，英國房產之所以受到世界富豪的青睞，主要是房產收益相對于其它國家更高、更安全。不同于美國、加拿大和澳大利亞，英國是沒有房產稅的，只有一次性付清的購房印花稅。而且，相對于香港、新加坡和加拿大超過10%的印花稅，英國新增的2%海外買家稅可以說是非常之低。倫敦市中心房產的海外買家，其中就有16%是來自亞洲的投資者，歐盟和中東分別占到16%和12%，美國占到了5%。
更重要的是，英鎊因新冠疫情影響，在過去一周出現暴跌。英鎊兌人民幣匯率從9.04跌到8.60，貶值將近5%。因此，對于海外買家而言，目前匯率處于地點的英鎊，不僅能夠覆蓋到海外買家稅所增加的購房成本，還能省下不少現金。
第三點是貸款成本也變得更低了。2020年3月11日，英國央行行長卡尼宣布緊急降息50個基點，將之前0.75%的利率降至0.25%，達到了英國有史以來的最低水平。英國央行行長卡尼還表示，“如有需要，英國央行不排除進一步降息至0.25%下方，接近但處于零水平上方，目前英國央行仍有12.5個基點的降息空間。”
而且，英國央行還要繼續向市場釋放超過1000億英鎊的貸款，以減緩新冠疫情對經濟造成的影響。要知道，在此之前，英國貸款價值比為75%的購房出租貸款利率，已經下降到了2%。加上英國此輪緊急降息、央行大放水，海外買家的借貸成本將會進一步降低，刺激更多買家借助杠桿進入英國房地產市場。
英國買房如何判斷這個區域的潛力
了解政府計劃
生活設施的便利程度能大大提升一個市郊的價值。因此密切關注政府的基建計劃可以為房地產投資帶來好處。你需要了解目前正在進行的基建項目-是否有新的公共交通計劃?在附近是否有購物中心修建?這些設施可以提高住房對潛在租戶的吸引力。
關注房源和現有需求
即便一個地區住房銷售情況良好，也需要考慮開發供給情況。如果有許多開發商破土動工，可能會導致房地產市場出現供過于求的情況，從而使房價和收益率下降。租金收益率上漲意味著一個市郊房產供應量不足，并且越來越受人們歡迎。一個人口不斷增長的市郊也必然會導致現有房地產供應緊張。
查看銷售數據
信譽良好的數據來源可以為你提供過各個市郊在過去幾年里的房地產銷售數據。這些信息可以幫助你確定某市郊正處于哪個發展周期，是到達頂峰還是處于谷底。房地產代理公司手上也會有這些數據。最關鍵的是要留意發展趨勢，如過去一至五年中該區域的房地產市場表現如何。
辨識有高檔化潛力的郊區
有很多市郊曾被認為是窮人聚集地，但隨著專業工作者的搬入，一些市郊逐漸呈現高檔化趨勢。想要知道一個市郊是否具有高檔化潛力，你可以觀察新整修的街景，留意過去兩到三年的房價走勢。了解主要買家的人群特征，若有大量年輕、有良好經濟實力的買家涌現則意味著該地具有高檔化潛力。如果當地餐館和咖啡店數量增加，說明該區可能是一片“金礦區”。
關注長期走勢
當你在進行房地產投資時，必須要關注長期走勢。現在市場表現極好的地區對于人們而言并不一定是理想的投資對象，因為這些地區房價已經處于高位，其回報率也在放緩。你可以選擇投資這些區域附近的地方，因為旺盛的房地產市場有可能會帶來連鎖效應。等到附近地區市場出現升溫時，投資者便可從中獲利。
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風險提示：海外房產信息由開發商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。
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