“脫歐”陰影下，英國房地產市場還好嗎
進入2019年，“脫歐”陰影繼續籠罩英國房地產市場。英國央行去年11月預測，在最壞情境下，“無協議脫歐”將導致英國房價下跌30%。不過，由于英國住房剛需強勁，再加上抵押貸款利率保持低位、就業率創新高等因素支撐，多數機構預測，今年英國房價將保持平穩或小幅下跌，即便出現“無協議脫歐”，房市可能會在短期震蕩，但不大會出現崩盤。
距離英國脫歐的日子越來越近了，自“脫歐”以來，英國房產市場也跟著發生了相應的變化，
在2018年發生了跌宕的變化，而現在已經步入了2019，在目前形勢影響下，英國房地產市場還好嗎成為中國投資者擔心的問題。
據相關數據顯示，2019年英國房價有望迎來2%至4%的增長。這是目前對今年英國房地產市場最樂觀的預測之一。
“脫歐”后英國房產表現
“脫歐”公投后，英國房產交易量迅速減少，上市交易的房產數量處于歷史低位，出現明顯的“無價無市”狀態。分析人士指出，英國房地產市場已從賣方市場轉為買方市場。在倫敦等部分熱門地區，2018年甚至還出現了房價下跌現象。
“‘脫歐’公投之后，尤其是印花稅政策調整后，(倫敦)市中心150萬英鎊以上的豪宅均價出現下滑，最大降幅超過10%。”英國全國建房互助會本月初發布的數據印證了房地產市場放緩趨勢。2018年12月英國房價比2017年12月上漲0.5%，相比11月1.9%的同比漲幅大幅放緩，是自2013年2月以來的最低房價同比漲幅。其中倫敦房價同比下跌了0.8%。
進入2019年，“脫歐”陰影繼續籠罩英國房地產市場。英國央行去年11月預測，在最壞情境下，“無協議脫歐”將導致英國房價下跌30%。
不過，由于英國住房剛需強勁，再加上抵押貸款利率保持低位、就業率創新高等因素支撐，多數機構預測，今年英國房價將保持平穩或小幅下跌，即便出現“無協議脫歐”，房市可能會在短期震蕩，但不大會出現崩盤。
英國皇家特許測量師學會預測，“脫歐”和民眾負擔能力有限等將對英國房地產市場造成負面影響，房價在2019年將停滯不前，銷售數量將下降5%左右。
不過，該學會認為，如果出現“無協議脫歐”，英國央行可能在緊急狀態下重啟量化寬松政策。此外，英國房地產市場供應持續不足。在這些因素支撐下，房價不會深度震蕩。
“英國樓市長期供應不足，尤其是倫敦地區，每年新建住房遠遠無法滿足新增的實際需求。只要房價下滑到一定程度，就會有買家入場抄底。”范慧勇說。
全國建房互助會也認為，如果經濟形勢沒有發生重大變化，2019年英國不會出現全國范圍內的房價下跌。
“如果經濟繼續以適當速度增長，失業率和借貸成本接近當前水平，我們預計2019年英國房價將以個位數低速上漲。”全國建房互助會首席經濟學家羅伯特·加德納表示。
英國啟動“脫歐”程序后，為避免房地產市場迅速滑坡，財政部在2017年11月宣布，取消首次購房者購買30萬英鎊以下房產的印花稅。財政部表示，這將使80%的首次購房者免交印花稅。
受此利好推動，加上住房貸款利率處于較低水平，去年英國國內首次購房者大幅增加。根據英國大型按揭貸款機構約克郡建筑協會發布的最新統計數據，過去12個月英國使用抵押貸款的首次購房者數量達到36.7萬，為2006年以來的最高水平。
“脫歐”對英國房產的影響
2019年3月，英國將正式脫歐，但是退歐協議至今仍未達成，近幾個月來，脫歐的不確定性導致購房者更加猶豫不決。
坊間證據無疑表明，對可能出現的混亂局面的擔憂打擊了整個市場的信心。例如，去年11月RICS住宅市場調查(Residential Market Survey)的投稿人稱，英國脫歐進程的負面影響不下73次。展望未來，目前尚不清楚一切將如何展開，但可以設想出不同的情況，這可能會讓市場情緒朝任何一個方向發展。
RICS經濟學家塔爾蘭特?帕森斯(Tarrant Parsons)表示，如果達成協議，可能會有積極的消息。
如果盡快達成協議，明年可能會出現一條更有利的道路。這將為買家提供至少兩年過渡期的保證，同時避免英國硬脫歐。不過，目前仍難以判斷市場的確切反應，因為人們對脫歐是否是好事，有著不同的解讀。此外，退歐協議將只涵蓋撤離事宜，留下了在談判未來貿易關系細節時出現棘手問題的可能性。不過，至少在近期內，初步協議將提供更大的透明度，并可能提振市場信心。
房租如何變化
圍繞供應的挑戰，在出租方面也同樣是個問題，額外印花稅和市場監管已經影響了英國的“買房出租”(buy to let)市場，2016年以來已經有數千名房東離開市場。此外，逐步取消抵押貸款利率減免(未來幾年還將進一步下調)也讓投資者更加猶豫。
據英國房地產聯合會(British Property Federation)稱，租賃房產的建造速度在加快，截至2018年第三季度的12個月里，已完工的出租房屋數量增加了26%，目前達到2.6萬套，未來的建造速度也在加快。盡管如此，考慮到私人租賃行業估計有460萬戶家庭，這些數字仍然相當小。因此，盡管近期租金增長強勁，但在短期內，出租行業的建設將難以填補小房東離場所留下的缺口。因此，供應方面的挑戰可能會繼續增加，2019年房租將繼續上漲。
隨著中國經濟的持續增長，中國的中產階級不斷擴大，越來越多的人將西方作為投資地，而英國一直是對中國買家來說很有吸引力的國家。據估計，中國公民在未來十年對海外房產的投資可能會高達1,600億英鎊，這是一個巨大的市場。
英國房產市場的投資環境比國內要好很多，法律法規方面都更加完善規范，隨著歐洲的小國家經濟衰退，更多的人選擇去經濟穩定的大國工作定居。作為歐洲的中心城市，倫敦必定是首選。
因此，在土地量非常有限、建設速度緩慢等形勢下，英國房產的上漲趨勢十分明顯。對于海外置業者來說，現在是非常好的投資時機，尤其是地理位置、環境、交通等有優勢的房產，有很大的投資前景。
縱觀全球，英國房產市場的投資環境良好，法制簡單，稅制健全，對海外投資者與當地的投資者一視同仁，是非常明智的投資選擇。
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