近兩年，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)讓人很迷茫。從去年到現(xiàn)在的各種海外投資者額外印花稅、貸款收緊、轉(zhuǎn)錢難度增大，很多之前買樓花的海外投資者無(wú)法完成交割，大量樓花回流到市場(chǎng)降價(jià)出售，讓人不禁擔(dān)心，澳洲房子是不是要跌了?澳洲房產(chǎn)要崩盤?其房產(chǎn)泡沫有多大?

2018年 - 澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下滑的一年

根據(jù)本季度的新數(shù)據(jù)顯示，悉尼房?jī)r(jià)在過(guò)去一年中環(huán)比下跌了7.8%，墨爾本跌幅也達(dá)到達(dá)5.7%，成為全國(guó)范圍內(nèi)最疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而從全澳市場(chǎng)范圍來(lái)看，澳大利亞各州首府的房?jī)r(jià)中值下跌了約5，這標(biāo)志著澳洲過(guò)去五年的地產(chǎn)繁榮的結(jié)束。

回根溯源，悉尼市場(chǎng)自2012年下半年開(kāi)始發(fā)力，維持著超過(guò)10%的年增長(zhǎng)率，直到2017年下半年。墨爾本市場(chǎng)也緊隨悉尼腳步，自2013年第二季度，開(kāi)始出現(xiàn)強(qiáng)勁增幅，直到2018年初。綜合來(lái)看，在過(guò)去的5年里的增長(zhǎng)周期里，房?jī)r(jià)中位數(shù)上漲幅度高達(dá)70%，澳洲家庭債務(wù)激增超過(guò)GDP的120%，房屋的負(fù)擔(dān)性變得越來(lái)越差。

兩大主要因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌

(1) 房屋負(fù)擔(dān)性持續(xù)惡化

在過(guò)去10年間，澳大利亞發(fā)展迅速，各行各業(yè)都有很大幅度的發(fā)展，而隨著旅游，教育業(yè)的蓬勃開(kāi)發(fā)，澳洲房?jī)r(jià)在最近5年幾乎翻了一倍。但是澳洲的平均薪資卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)，導(dǎo)致了住房的可負(fù)擔(dān)性持續(xù)下降。而在過(guò)去的幾十年中，建筑成本也因?yàn)楦鞣N各樣的因素大幅增加，這也使得房屋的價(jià)格再一次被推高，而達(dá)到了很多人望而卻步的地步。家庭債務(wù)激增超過(guò)GDP的120%，這也是發(fā)達(dá)國(guó)家中水平最高的之一。

(2) 住房信貸審批收緊，融資增速放緩

澳大利亞審慎監(jiān)管局(APRA)的宏觀審慎控制已經(jīng)要求澳洲各大銀行收緊貸款以應(yīng)對(duì)潛在的危機(jī)。自2017年以來(lái)，各大銀行的貸款條件開(kāi)始逐漸收緊，住房融資增長(zhǎng)放緩。 最新的住房融資數(shù)據(jù)顯示，2018年第三季度是近8年來(lái)住房信貸審批額度下降幅度最大的一次：

- 投資房貸款額下降了17.7%;

- 只付利息貸款較2017年6月30日減少54.9%;

- 高LVR貸款審批較2017年6月30日減少6.2%;

隨著全球金融危機(jī)爆發(fā)至今已有十年，澳大利亞儲(chǔ)備銀行和國(guó)際貨幣基金組織都對(duì)澳大利亞的家庭債務(wù)水平不止一次表示擔(dān)憂。Capital Economics的經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴爾斯(Paul Dales)表示， “在信貸條件收緊和抵押貸款利率上升的全面影響下，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷可能最終成為澳洲現(xiàn)代歷史上持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、下跌幅度最深的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?/p>

到底澳洲房產(chǎn)有沒(méi)有泡沫呢?

當(dāng)然有。

悉尼、墨爾本、布里斯班都有。

無(wú)論在發(fā)展中國(guó)家，還是在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中都起到了至關(guān)重要的作用。每次經(jīng)濟(jì)繁榮多與房地產(chǎn)帶動(dòng)的消費(fèi)投資有關(guān)，而每次經(jīng)濟(jì)衰退則多與房地產(chǎn)去泡沫有關(guān)，比如1991年前后的日本、1998年前后的東南亞、2008年前后的美國(guó)。

如果這幾個(gè)首府城市房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的話，勢(shì)必會(huì)對(duì)澳洲經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊。

可惜沒(méi)如果，這里的關(guān)鍵詞是“破裂的話”，破了的叫“泡沫”，沒(méi)破的叫“過(guò)度”。

不是說(shuō)澳洲的房產(chǎn)市場(chǎng)非常穩(wěn)定和安全，平均每7到10年還能翻一番嗎?那澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)之前崩過(guò)盤嗎?

澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)的確是世界上相對(duì)最安全和有規(guī)律可尋的市場(chǎng)之一，但澳洲也曾經(jīng)發(fā)生過(guò)房產(chǎn)價(jià)格崩盤的局面。

2001年，當(dāng)時(shí)澳洲正在從亞洲金融海嘯中逐漸恢復(fù)中，那時(shí)候買房的人們，現(xiàn)在都發(fā)了。

說(shuō)起1997亞洲金融海嘯，不少人還記憶猶新。

當(dāng)年的澳洲房產(chǎn)，既可以用“哀鴻遍野”來(lái)形容，也可以用“遍地黃金”來(lái)描述，看你是什么思維方式了。

而且當(dāng)年并不是所有房子都下跌，還有逆勢(shì)增長(zhǎng)的，澳洲恢復(fù)的算是很快的，從崩盤到開(kāi)始恢復(fù)的拐點(diǎn)，一共也就用了3年時(shí)間，算是非常好的。

后來(lái)2008年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球金融風(fēng)暴，澳洲從很大程度上幸免遇難，要感謝當(dāng)年的中國(guó)鐵道部長(zhǎng)劉志軍，到處建鐵路和基礎(chǔ)設(shè)施，從澳洲大量進(jìn)口煤礦和鐵礦等大宗商品，真的是救了澳洲經(jīng)濟(jì)一命。所以當(dāng)年并沒(méi)有造成澳洲經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，失業(yè)率也沒(méi)有增長(zhǎng)，收入水平等得到了保護(hù)，也就沒(méi)有對(duì)澳洲房產(chǎn)價(jià)格造成太大影響。

到底接下來(lái)澳洲房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌呢?

悉尼相對(duì)安全，墨爾本次之，布里斯班風(fēng)險(xiǎn)明顯增加。而在悉尼和墨爾本會(huì)出現(xiàn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的分級(jí)，也會(huì)出現(xiàn)兩極分化，好的區(qū)只會(huì)越來(lái)越貴，即使發(fā)生價(jià)格調(diào)整也是暫時(shí)的，因?yàn)樾枨蠛軇?，也很明顯。而另一邊針對(duì)海外投資者市場(chǎng)的區(qū)域，會(huì)面臨價(jià)格調(diào)整，交易下降，尤其是墨爾本和布里斯班。

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