國內取消公攤面積水太深？鄰國日本怎么樣呢
2019取消公攤面積是真的嗎？中國的“房產”和“地產”其實是分離的。土地為國家所有，住戶只有土地使用權，普通住宅產權為70年。而在日本，房屋使用權是永久的，房屋所占用的土地也歸個人所有……
2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設部官方網(wǎng)站發(fā)布《關于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》。
在這38項強制性工程建設規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。
2019取消公攤面積是真的嗎
1、事實上，《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》只是個技術規(guī)范
我們首先要了解一點：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設標準規(guī)范的意見，因為這個《規(guī)范》是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規(guī)”性質，在我國工程建設標準規(guī)范體系中位于頂層。
也就是說，這個規(guī)范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。與我們大家關心的物業(yè)費、取暖費以何標準收取，也沒直接關系。
畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理條例》都各有負責，這其中明確該管的內容，怎么可能被本不該管的《住宅項目規(guī)范》就給說了算呢?
所以，指望一個技術規(guī)范，就能解決我們大家都關心的一個話題，你說怎么解答?
2、公攤面積是什么
公攤即謂公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。
公攤面積=商品房建筑面積-套內建筑面積
(套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積)
“公攤”的內容，包括以下兩大部分：
第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積等;
第二部分包括：樓宇(套)與公共空間之間的分隔，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
公攤面積問題不是一個新鮮話題，業(yè)內專家認為公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。
房產稅是否應計公攤面積存兩難。調研中，不少專家都提到，未來房產稅的收繳標準是否應該考慮公攤面積面臨兩難：一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極，從0%至55%不等，一刀切地以建筑面積為單位收取有失公平;另一方面，如以套內面積為標準收取房產稅，開發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積，幫助購房者“合理”避稅。
3、“套內面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現(xiàn)實
在這個《規(guī)范》當中，熱議的另一個原因是“應以套內使用面積進行交易”這句表述帶來的后續(xù)影響。
“套內計價”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會取消嗎?
我們暫且先不說，《規(guī)范》中的這句話是不是只針對建筑企業(yè)竣工驗收等情況而言，我們只說在現(xiàn)實銷售環(huán)節(jié)當中，“套內計價”真的與“公攤面積”“勢不兩立”嗎?
我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規(guī)定的：商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。
對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。
而在目前大多數(shù)的購房合同中，開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計價，而與我們最終簽訂的合同當中，卻基本上都是按照套內面積來計價。也就是說，開發(fā)商前期宣傳，只會告訴你房子1萬/㎡，但在實際成交過程中，會明確標明以套內面積計算，1.5萬/㎡。
所以，對于購房人而言，這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說，開發(fā)商和你是按照套內面積來交易的。這和《住宅項目規(guī)范》中“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的這條要求其實也并沒有沖突。
所以，不管是以什么來計算，只不過是計算方式的改變，對多交少交多少物業(yè)費、取暖費，并沒有關系。
全世界只有中國有公攤面積!
放眼全球主要經濟體，只有我國大陸和臺灣還在用這種奇葩的計價方式進行房產交易。目前，全國唯一一個以套內面積計價的城市是——重慶，重慶的房價主城區(qū)均以套內面積計價，郊區(qū)才是以建筑面積計價。
雖然目前這份住宅項目規(guī)范還只是征求意見稿，具體怎么實施還得等很久才能見分曉，但是至少讓廣大民眾看到了中國房地產進步的希望!
有些人看到這里覺得中國房地產終于要公平公正起來了。然而，比起鄰國日本，我們可能還是“虧”了!
日本房產公攤面積怎么算
1.沒有公攤面積
在日本購買房產，樓梯，走廊，電梯等公用設施的面積，是不算在房屋面積之內的。
2.陽臺和陰臺不計算在房產面積之內
日本房產面積按照套內面積計算(也叫“專有面積”)，是不包括陽臺面積的。也就是陽臺面積即為贈送面積，再加上設計好，70平米實際體驗跟國內90-100平米差不多。
3.房屋土地產權歸個人所有
中國的“房產”和“地產”其實是分離的。土地為國家所有，住戶只有土地使用權，普通住宅產權為70年。而在日本，房屋使用權是永久的，房屋所占用的土地也歸個人所有。
準確解釋來看，專有面積是指單元所有者單獨擁有的專有部分的地面面積,更具體是指各住戶的內部空間的地面面積，例如，從門到玄關部分的一小塊空間及陽臺都不屬于專有面積。
這樣一來，在國內買100㎡的房子，到手發(fā)現(xiàn)可能只有70㎡，而日本的情況卻是，買面積100㎡的房子，到手加上陽臺，可能有110㎡了。
這樣一比較，日本房產市場的透明性和規(guī)范性就顯而易見了。
不過，按照套內面積計價能夠進一步規(guī)范市場，這肯定是件好事，起碼透明公正，每一分錢都花在了自己的家里。這是市場進步的表現(xiàn)。如果“按套內面積”計價更有利于規(guī)范市場，那么以后成為一種強制規(guī)范或者標準是有可能的。
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