日本法制健全，房地產波動幅度小、收益穩定、永久產權，放眼全球都是不可多得的避險資產。但是一場疫情讓廣大投資者心生嘀咕，后疫情時代日本民宿還能做嗎?今天我們就帶大家一起來細說下日本民宿簡史，相信各位投資者自有評判!

01

“黑民宿時代”

如果有這樣一門生意，投資5-10萬人民幣，年化收益率過80%，15個月內回本，之后全是純賺，你會心動嗎?這就是日本黑民宿時代的背景，一個暴富機遇與踩雷風險并存的混亂時代。

這門生意看起來并不復雜，找到一個交通便捷的位置，租下一套房子，掛到網上等待房客入住即可。唯一需要房東費心的是，由于日本的租房市場按行規都是空房交付，開業需要添置家電，把房子變成房客能拎包入住的狀態。

上班族，留學生，家庭主婦，紛紛下場兼職做些民宿生意。因為門檻很低，大多數房東都沒有相關行業背景，市面上大半民宿的審美水平催人淚下，管理水平一言難盡。神奇的是，民宿水平縱然參差不齊，但入住率仍居高不下。背后根源在于日本酒店的供需失衡以及價格高昂。

2011年到2017年，外國訪日游客(年)從622萬人增長到了2869萬人，近乎五倍，幾乎是個世界級的旅游奇跡。

與之相對的，在這六年間，日本酒店共增長539家，平均每年90家。有趣的是，外國游客不常光顧的傳統和式旅館在這六年里反而還減少了7574家，逐漸被時代淘汰。

酒店從選址到開始營業一般要兩年起步，而黑民宿從選址到營業只需要兩個月。

日本酒店業不止供應跟不上市場需求，住宿價格也常年穩居全球第一梯隊。由于按人頭計費的方式以及本身的高定價，快捷酒店一晚的房費基本600人民幣起步，至于檔次較高的酒店，更是上不封頂，絕對會貴到你懷疑人生。

日本民宿的價格往往只需要酒店的一半甚至三分之一，居住面積反而還大了一倍有余。在這樣巨大的誘惑下，預算不足的游客自然而然就投向了民宿。嗯，真香。

2014年，全球最大的民宿預定平臺Airbnb登陸日本，正式拉開了“瘋狂的民宿“大幕。僅僅三年后《民宿新法》實施前夜的2018年2月，Airbnb在日本的民宿數量已經突破了62000家。

Airbnb登陸日本不久，大約在2015年左右，已有最早一批嗅覺敏銳的國內投資者賣房賣車來到日本買房做民宿，甚至在當地形成了華人社區。

龐大的市場需求，既助長了旅游從業人數的飆升，也催生了專為中國投資者服務的中文交易市場，大批地產從業者涌入。因為中國投資者的“爆買”，一些民宿熱門地區的地價步步高升，嚇得沒見過世面的日本人趕緊坐地起價。

但民宿的高歌猛進，也暗藏危機。

02

“新法時代”

黑民宿時代的民宿，通常做法是租一套房子下來做民宿。由于成本問題，一般房東并不會選擇一戶建，而是在市中心找居民樓中的某戶小公寓，總之怎么省錢怎么來。

民宿質量不高暫且拋開不談，主要矛盾是，由于在居民樓里營業，每天都有不同面孔的外國游客提著行李箱進進出出，難免會打擾到左鄰右舍的普通住戶。輕則讓鄰居感到不安，重則因為噪音等問題產生沖突。你要知道日本人平常就注重隱私安全和個人空間，這方面是很難讓步的。

當時并沒有法律參考，民宿既不合法，也不能定義非法，處于一個難以界定的灰色地帶。

長期的負面形象，讓普通民眾對民宿產生了抵觸心理，爆發了多起呼吁禁止民宿的游行。

社會矛盾的激化甚至驚動了日本政府。2015年6月，民宿改革被確定為政府新方針。2017年6月，《住宅宿泊事業法案》成立，俗稱“民宿新法”，法案規定民宿必須取得政府許可才能經營。法案最終在2018年6月15日正式實施，所有平臺未取得許可的“黑民宿”全部強制下架。

在新法實施前的2018年2月，Airbnb的日本民宿間數達到了鼎盛的6萬2千間，而新法實施前夜，一夜之間消失了8成，僅剩下1萬3千間。

黑民宿消失了，但旅游需求仍在。巨大的市場空白，散發出誘人的味道。嗯，真香，但這杯羹卻沒那么好分了。

按照民宿新法規定，要求最低的自主申報型民宿，也就是俗稱的“新法民宿”，國家上限一年只能累計營業180天。而在國家基礎上，各地還進一步強化了限制，比如東京新宿區，周一至周五都禁止營業，只有周末兩天才允許開放，一年加起來只能經營50天左右。說是合法了，實際只是讓你死的明明白白。

03

“高速成長期”

2017年到2019年的市場，出現了一個明顯的分化。一邊是得知“民宿新法”的大批投機者的大撤退。另一邊是有實力的大房東，以及投資集團的逆勢大舉進入。

吸引大佬們入場的原因有三

第一、“民宿新法”在政策法規上為民宿設計了一套高準入門檻，換句話說，高門檻等于對手減少。

第二、“民宿新法”制定后，也就意味著獲得經營許可的日本民宿從灰色地帶進入了“正規軍”的行列，脫離了巨大的不確定性。

第三、多年來日本的旅游市場始終維持逐年增長的態勢，并有長期的增長預期。

因此，不夠門檻的投機者跑了，反過來卻吸引了大批高門檻的投資者。

以“民宿新法”為分界線，日本民宿的業態發生了天翻地覆的變化。從此租賃式的輕資產模式逐漸沒落，自持式的重資產模式占據主流。一兩戶公寓的小規模投資，逐漸被整棟公寓樓投資和獨棟一戶建取代。自持一兩套民宿獨立運營的小房東們雖然仍然占據市場主體，但中大型的專業運營公司已經開始嶄露頭角，成為市場上舉足輕重的力量。這個時期日本民宿業迎來了又一波的高速發展，而相比上一波的無序混亂，市場雖然火熱，但很多投資者都有備而來，愈發趨于理性。

這一時期的民宿市場出現了兩個現象

一是全國的“新法民宿”登記數量，從2018年6月15日的2210家，迅速攀升到2020年1月9日(疫情前)的20525家，足足10倍增長。“特區民宿”的登記數量，從2618家躍升到疫情前的11698家。在疫情前兩者合計達32223家，而即使已經發展這么迅速，算上寥寥增長了兩千家不到的“簡易宿泊”，仍然只有當初被刪除的5萬間民宿的70%。市場空白仍在，投資依然火熱。

二來更多的民宿經營者開始專業化運作，著重質量提升以期長遠的穩定。市面上逐漸多出了一些精心設計，擁有良好審美感，又投入大氣力搞高端設施的民宿。一些優秀的民宿品牌開始涌現，許多玩家開始著手打造自身IP，以期進行差異化競爭。

在這個過程當中，經過了幾年的優勝劣汰，一些粗制濫造的民宿在競爭中逐漸敗下陣來，開業的民宿仍然很多，但仔細觀察會發現，每年也同時有很多民宿終止營業。

無論如何，17年到19年這三年，入境游客數進入了史無前例的3000萬人級別，可以說是日本旅游業在疫情前鼎盛的三年。

在這幾年中，包車行業，餐飲行業，旅行社，免稅店，基本是集體飛升，市場規模越擴越大。許多人一夜暴富，甚至有專做團購的導游，帶完一個團就能賺上百萬日元。

04

“疫情開端”

由于民宿的高速發展，游客對民宿的認知度從一無所知過渡到了逐漸了解。很多人已經知道了去日本游玩，比起酒店，民宿在經濟實惠、貼近當地生活、居住面積、個性化等方面的優勢。

而在此過程中，客人的口味也越來越刁鉆，對民宿的要求從能住就行，慢慢開始過渡到要好的設計，要好的居住體驗，要好的服務。一些處于市場末尾的民宿運營不善，入住率雖然由于整體的游客紅利仍然可觀，但收益卻不如以往。

本來的發展趨勢，應該是經過幾年市場競爭后，自然淘汰掉一批不合格的民宿。但誰也沒想到，2020年1月的一場疫情，直接掀桌干掉了整個市場。

疫情之初，有些后知后覺的民宿房東還在僥幸疫情不是爆發在日本。但現實很快就給了殘酷的一擊，1月23日，武漢封城后引發的一系列出入境限制讓國內游客很難進入日本。

由于中國大陸游客占到日本入境游客的25.98%，算上中國港澳臺地區合計為51.56%，因此2月份起日本民宿的訂單開始斷崖式暴跌。

相對較好的民宿還能達到50%入住率，差一點的直接歸零。

雪上加霜的是，疫情很快在海外各地，當然也包括日本擴散開來。不止是中國游客，全世界游客從3月起，幾乎斷絕99%。

05

“大洗牌”

4月15日，日本發布“緊急事態宣言”，進入了實質上的封國狀態。原本期待疫情能短期內完結的幻想完全破滅，哪怕是最樂觀的人，也只能指望2021年能有所改觀，而部分專家已經預言起碼要到2022年疫情才有望結束。

面對起碼一年以上的赤字運營，悲觀預期在旅游界引爆。

大型免稅店LAOX關閉24家店鋪中的一半，WBF酒店集團破產，ANA和JAL兩大日本航司出現數千億日元的赤字預期。

時代的一粒沙，落到個人頭上就是一座山。散戶房東有的轉讓，有的無奈將民宿轉為長租，還有一些則默默等待轉機。小型民宿運營公司散伙無數，甚至一些從前的龍頭企業，都悄無聲息地消失了，留下了大片無人管理的民宿，門前雜草越長越高。僅2020年2月到8月，曾經萬眾矚目的大阪民宿特區就注銷了3059戶。

2020年4月是一個轉折點，由于項目開工的慣性使然，雖然倒閉的民宿很多，但新開業的民宿仍然不少。這一個月，“新法民宿”和“特區民宿”總和為33390家，達到了歷史巔峰，而從此就是不斷的下坡路。

一直到2021年4月，一年時間，民宿的整體數量已經跌回了2019年10月的水平。

在這場波及全球的災難面前，本就該被慢性淘汰的，自然是早早地走了。而一些被時代錯殺的優質民宿，也只能說實屬可惜。只要是護城河不夠長的玩家，基本都被請離了這場游戲。

與之相對的，真正的頂級玩家卻在逆勢收割。

根據仲量聯行的統計，2020年1至9月期間，東京的商業用不動產投資額達到193億美元，居世界首位，從上一年同期的第四位大幅度躍進。就連不少大型投資機構也頗為看好日本市場的投資潛力，紛紛入場。

3月25日，美國投資巨鱷黑石集團宣布：目前已經與日本近鐵集團控股公司(GHD)簽訂了合資事業的基本協議書，將在今年10月1日正式收購該集團旗下擁有的8家酒店。這8家酒店分別坐落在大阪、兵庫、京都等地。

星野這一代的掌門人星野佳路先生在2020年4月便提出了18個月生存戰略，“在與病毒共存的過程中，旅游業會隨著防控過程起落，但旅游需求并不會消失，反而會隨著疫情的壓迫而積累。從4月算起，大約18個月后，旅游市場最終一定會V字回復。”

話音剛落的5月29日，星野酒店聯手投行Risa Partners成立200億日元的“酒店旅館基金”，專門用來收購瀕臨倒閉的優質項目。之前提到的WBF酒店，以及福岡君悅酒店，ANA旗下的皇冠廣場酒店等紛紛被星野收入囊中。

除了星野這面旗幟，跟著星野下注“后疫情時代”旅游市場的玩家也并不在少數。大阪地鐵集團斥資數十億建造的民宿式公寓宣布出讓后不久就被中國買家接手，美國著名奢侈品牌W酒店于2021年3月16日在大阪心齋橋開業，法國著名奢侈品牌FAUCHON酒店也于同日在京都開業。

06

“后疫情時代”

日本經濟新聞報道，中國投資者正在對因新冠疫情陷入困境的日本旅館和酒店表現出極大的興趣。

據日本的酒店旅館經營研究所介紹，來自中國的咨詢量在1月達到260件，創下疫情前2018年12月以來的新高。2021年2月，來自中國香港投資者的咨詢量為110件，達到上年同月的5倍以上。從2020年5月開始咨詢量趨于增加。相對于日本本地的投資者，中國投資者的豐富資金對酒店旅館方更有吸引力。

中國投資者投資額增加的原因有三個：

第一，隨著世界范圍內的低利率政策的持續，投資者的資金正流入收益率相對較高的房地產投資。

第二，新冠感染的擴大對日本房地產投資市場的影響迄今為止比歐美小，政治局勢相對穩定，這讓人感到安心。

第三，日元的匯率比較穩定。

受上述因素影響，海外投資者的大型交易有所增加，截至2020年Q3所有資產類型的累計投資額均高于去年同期。

因為新冠疫情，外國游客不能到訪日本，日本的旅游業首當其沖，酒店、旅館、餐飲等受到嚴重的沖擊，甚至不少百年旅館也被迫關閉。

東京商工調查公司的數據顯示，2020年日本住宿業的破產數比上年增加57%，為7年來最高，投資者對日本酒店的投資額也減少了62%。

而隨著日本也開始接種疫苗，不少投資者認為日本長期的物業價值會保持穩定，因此覺得正是抄底日本優質酒店旅館業的好時機。

有專家認為日本酒店行業不僅有睥睨全球的高租金回報率，且正常時期的高入住率，并且可以享受到低息的日元便利。通過基金方式進入可大量節省稅費，并且日本的酒店物業流動性要好于住宅。

受疫情影響，日本作為亞洲財富避風港的地位被進一步凸顯。“移居”日本的人愈發多了，尤其是臨近日本的中國高凈值人群，一直以熱衷于日本移民及日本房產投資而聞名。為什么中國人會偏愛日本移民&置業?疫情對日本房價影響，置業“錢景”解析!盡在【左手身份，右手房產 !2021日本移民&置業政策解析會】，7月31日(周六)10:30，上海市靜安區恒豐路399號達邦協作廣場32樓，邦海外與您不見不散