海外購房人生地不熟，最怕就是踩坑。

去日本買房，即使法律如此完備的國家，也得防。你跟買過日本的朋友問在日本購房要注意什么，回答都是五花八門，比如看它收益率那么高，最后扣一扣也都沒了;又或者買了房才發現，水管壞了、馬桶堵了、空調老化，一系列需要人工解決的房屋問題，維修費一下來，分分鐘讓你一個月的房租搭進去。

邦海外結合自己客戶的經歷，和在各個平臺上讀到的赴日買房經驗，跟咱們的房東們再度升級防坑手冊，以下這8個鐵坑，你去買房時，一定要擦亮火眼金睛，小心一晃神踩進去。

“表面收益率”不是真實收益!

這句話要重復三遍：“表面收益率”不是真實收益!“表面收益率”不是真實收益!

我們買日本房產投資，除了因為它是日元資產，就是看中它穩定、租金回報率高這兩個特點。所以，會看收益率，你的投資就成功了一半。

在一些日本房產的信息發布平臺上，時常會看到“表面收益率”這個詞，邦海外要在這提醒各位，雖然有“收益率”三個字，但這并不是你真實拿到手上的年化收益率啊!注意這個詞前面還有個定語——“表面”。

何為表面?就是我們國內說的“毛”、沒有扣除成本的粗算收益。這個收益的計算方法是直接把一年的租金所得，除以房屋的價格得到的。而要參考真實拿到手上的錢有多少，就要去找對應的“真實收益率”。

所以，如果一個中介指著一個“表面收益率”在那邊大做文章，說什么這個房子收益率達到了10%!千萬別相信。日本的持房成本還包括房產稅(固都稅)、托管房產的費用，以及每個月要交的修繕金和物業費(這與托管費不同)，雜七雜八的費用減下來大概會砍掉1%-2.5%的收益。

即使標榜“真實收益率”，也有水分!

不過一些中國的日本房產中介的水也深，即使告訴你是“真實收益率”，也會遇到“虛高報價”的情況。

一些中介的慣常做法是略去固都稅(房產稅)等稅費，以及托管費的成本不計，這部分能讓收益率看上去高那么0.7%，有時候就讓買家覺得很不錯。

可是，當你買了房、開始付出這些成本的時候，就會發現自己真正拿到手里的錢并沒有那么多。

那真實收益一般該怎么算呢?↓↓↓

(月租金*0.95-管理費-修繕費)*12-固都稅

租金回報率 = 年化真實收益/房價

這個公式也是我們為房東計算時使用的公式。大家快快收藏!

有些人習慣將購房時花費的6%成本(包括中介費、購房稅等費用)也算進分母的房價中，不過這個費用會隨著你的持有時間拉長而變少，過了5年基本上就可以忽略不計，所以一般情況下是不計算的。

因為前幾年，國內出現了很多P2P暴雷的問題，那些承諾有多少收益率的廣告已經被執法部門統統定性為虛假廣告。只要是投資者拿不到的收益率，就不能寫在廣告里誤導投資者，這是國內的新規.

所以，你雖然可以在日本的廣告里看到這兩個收益率，但在國內，如果中介還把這個收益率直接標在公共傳播的產品文案中，是違反廣告法的。

房價虛高是魔鬼!

要留意你買的房是不是高于周圍的房價。日本也有虛報房價的情況(雖然不多)，所以，在買房前你可以了解一下周圍的房價，比一比價。

有些房主也接受購房者談價格，但如果是那種很搶手的房子一般就不可能講價了。邦海外這周末就看到一個房87萬人民幣，周末剛一放出，房主就收到了5個購房申請。如果這個時候你還跟房東砍價，那很快就會被后來者搶掉這套房。

比價的方法有很多，大家可以在網上查一查。一般，可以在日本的房價網站上去搜索周圍同類型房產的價格，就能得到一個均值，拿來內心衡量一下。

不過我們平臺的產品很少這樣的問題，因為我們在選擇房產，價格會直接通過我們的選房專家進行嚴格篩選，價高又收益率低的房產，邦海外是不會給我們的房東們滴!

以上是在東京的情況，東京畢竟是二手房市場的天下，投資主要買二手房，在市場調節機制的作用之下，虛晃報價的情況一般比較少。真正經常出現虛報高價的，其實是大阪。

因為大阪能365天做民宿，一些新建的酒店式民宿就冒出頭來。而面向中國投資者的新建酒店民宿中，幾乎都有個統一的特點，就是“價格虛高”。

它仰仗的是中國人對大阪過度高的評價和預期，有時候報價會嚴重高于平均水平，超過50%的價位情況并不少見。所以，在買大阪民宿時，記得一定要提前了解大阪的市面價格，擦亮眼睛避免踩坑。

外國人就不要買新房來投資!

在東京投資買房，絕不選新房。絕不選新房。絕不選新房。

東京的新房價格是二手房的一倍左右，房價連續漲了幾年，日經新聞去年還報道過，目前新房價格已經創了1990年以來的新高。有不少日本剛需們放棄了購買新房作為自己的首套房，而是買了二手房。2020年東京奧運會后，有價無市的新房房價也更容易下跌。

另一方面，新房投資并不適合外國人。為什么?因為外國人基本上貸不到像日本人這樣的低息高成數的貸款。一個日本人買新房投資，他能以2%左右的利率、僅2成的首付買到新房，這樣他就能用小成本杠桿去翹高租金。

作為中國投資者，以個人名義購房的話，除非你在中國以外的發達國家有能用繳稅單證明的收入，不然基本上拿不到日本的貸款。所以就要用全款去買，這個時候，你的投入大大提高，但租金收益率可能還遠不如二手房來得高。性價比實在太低。

所以，如果有人知道你只是投資，還硬是推薦你買東京的新房，千萬被忽悠，太不值了!

低于40萬人民幣的投資物件，就別買了

有不少人想購買諸如東京多摩地區，或者去名古屋、福岡等地的房產。如果你不了解上述的這些城市，只是因為看到有宣傳說這里還不錯，推薦去投資，那掘金醬勸你謹慎。

這些地區30-40萬人民幣確實能買到一套房，但除了福岡的人口還算是在增加，名古屋等其他二線城市人口卻在減少。這會導致一個很直觀的問題，你的房租空置時間過長。

房屋一被空置，收益率就要大打折扣了，如果一下還空置個3-5個月，可能基本上你這一年來一半以上的收益就沒了。

另外，我們要意識到，除非是運氣特別好，投資基本上遵循以下規律：你投入得越多，收益也就越高。這也是為啥日本的房產投資有入門級、中級和高級的分別。

入門級就是40-150萬人民幣的單個公寓，這類的凈收益一般在4%-6%之間。中級則差不多是200萬起跳的民宿，收益率在6%-8%。高級就是投資一棟樓，收益率約為6%-10%左右，而且這個收益還能保障“經營管理簽證”的續簽。

所以，你買到一個三十幾萬的房產，它的收益也不會太好。如果你看到一個物件它房價低房租還很高，也要警惕——會不會是租金過于高了?后面這個租戶走了以后，你還能拿到這么高的租金嗎?

旁邊有墓地的房產，你可能會介意!

因為日本的土地是永久產權、私有制，土地是自己的，所以想怎么處理就怎么處理，包括人的身后事……

因此，在日本各地分布著不少小范圍的墓地。遇到墓地這事兒，咱中國人會覺得晦氣，日本人也有這樣的感受，所以墓地附近的房產價格和租金都會比其他地方低。如果你不知道這里有墓地，然后看到這個比平均價格要低的房覺得可以入手，那就慘烈地踩坑了!

不過，也看你的接受程度，其實也有不少人在這個市場里游刃有余。如果你介意，那么在購房前就研究下附近有沒有墓地，避免買到墓地房。

戶數極少(一般少于20戶)的公寓，慎選!

這里考慮的是修繕費用的問題。因為我們是房東，每個月都要出修繕金，如果你買的是戶數極少(少于20戶)的公寓，那么維護一棟樓的資金平均下來，到你頭上的就會比戶數多的那種大樓來得多。

另外，戶數少的業主委員會的負擔能力也讓人擔憂。如果遇到樓要做大修繕，就可能除了定期交的修繕金以外，要你額外出資支持。這筆費用并不少。

買房送簽證：黑中介的嘴，騙人的鬼!

最后這個，是掘金醬反復講的一個普遍存在于中國中介圈的套路坑，基本是講爛了。

日本并非移民國家(雖然它人口在減少)，所以并沒有像歐洲黃金簽證那樣的“買房移民”政策!沒有!沒有!

如果有黑中介跟你說，在日本買一套房能送你日本的居留簽證或者身份，那是假的。

一般中介嘴里所說的這種簽證就是“經營管理簽證”。它不需要你會日語，不看你的學歷，只要你有錢，投資了日本就能拿到。

吊詭的是，它并不需要你買房投資。你可以做各種各樣的投資，在日本注冊公司然后出具給入管局合理的經營管理方案，就能申請成功，這類簽證真正難的，是續簽。

一般入管局會審核公司的經營情況、公司收入，以及申請人在日本居住的時間，這一系列的動作必不可少。而僅僅拿房租當收入，是不能作為經營的手段，日本的入管局不會認可。

而申請這類簽證的費用，一般只要6-7萬人民幣就能搞定，不用一下花個200萬買套房。所以，那些告訴你買房送簽證的黑中介，真的是騙人的鬼!邦海外再次寫出來，提醒各位房東了!

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