有些人靠房產投資賺的盆滿缽溢，而你卻總是被坑的血本無歸，2019年美國房地產行業投資白皮書，讓你看清美國房地產行業形勢，海外投資不再迷茫。

前言：2018-2019年，受全球經濟復蘇趨勢放緩影響，長達10年之久的全球房地產市場繁榮時期正在走向拐點，全球房地產市場享受流動性盛宴的曲終時刻正在來臨。

受經濟增長放緩、各大央行加息，全球房地產市場高熱正在退去。中國社科院最新的報告認為，全球房地產市場受到全球經濟復蘇基礎不穩固、各國貨幣政策沖突以及美國與其它經濟體之間的潛在經濟沖突，導致全球房地產住宅市場存在地域上的不均衡。

未來，將如何看待美國房地產市場，中國投資者應把握怎樣的機會，讓我們一起探討。

2018年美國房地產綜述

1，房地產市場總值增加

全球流動性盛宴制造的一大市場是美國房地產市場。2008年次債危機之后，美聯儲開啟量化寬松政策，人們忘卻了最近一次危機的由來，再一次加入財富增長的快車。美國房地產市場2012年開始連續6年的大牛市，美國聯邦住宅供給機構監察辦公室(OFHEO - HPI)發布的房價指數和美國標準普爾20大中城市房價指數顯示已突破歷史新高，房價觸及2008年金融危機時期水平。

2015年之后，美聯儲停止量化寬松，并開啟加息周期，截止到2018年12月，美聯儲進行了9次加息，由0.25%上調至2.5%，每輪25個基點。美國30年期抵押貸款利率一度升了5.17%，創下2009年9月以來最高水平，這令購房者習慣4%利率水平來說，購房壓力遞增。

最新發布的美國標普CoreLogic凱斯-席勒數據顯示，美國20個大城市房價2018年10月份同比上漲5.03%，連續七個月持續下降。彭博社報道認為，在抵押貸款利率走高和房價上漲雙重壓力下，需求端出現疲軟跡象。高盛在其報告中認為，2012年至今的美國房地產大牛市已經結束，接下來進入低速增長的階段。“2019年盡管面臨逆風因素，我們依然預計房價總體軟著陸。”

從買家來看，購房者面對利率水平升高的背景下，意味著買得起房的人在減少。當美國30年期抵押貸款利率突破6%時，意味著典型買家將難以承受。美聯儲有可能在2019年加息三次，美國房地產研究機構Zillow預計利率將至少達到5.5%，高于2009年時期。(Fed會議已過，今年不太會有加息預期)

Zillow最新公布的數據顯示，2018年美國住房市場總值增加了1.9萬億美元，達到33.3萬億美元，增速6.2%。截至2018年12月，美國房屋價格的中位數是22.28萬美元，高于2007年高點的20萬美元，與此輪房地產復蘇2012年低點14.86萬美元相比，上漲超過50%。

2，房價上升速度放緩

2018年上半年美國房產市場還表現得異常火熱，房屋庫存短缺，房價上漲快速。表現最為突出的城市是西雅圖，2018年1月時整個西雅圖都在猛漲：北部地區房屋價值增長28%，西雅圖市區增長了19%，東部增長了18%，金縣南端增長了11%到17%。而灣區由于一直供小于求，房價也一路高歌。(So True! 去年上半年，高高的山崗……)

根據Redfin的數據顯示，截至2017年12月底，全美房價中位數$28.7萬，環比下降1.3%，同比增長6.8%。CoreLogic的數據預測，全美未來一年的房價還將持續上漲4.2%。

到了2018年年中，Redfin的數據顯示，截至2018年6月底，全美房價中位數$31.3萬，環比增長2.6%，同比增長5.7%。5月全美房價中位數$30.5萬，環比增長1.0%，同比增長6.0%。

到了2018年底，房市不同于年初，據Redfin的數據，截止12月，美國房屋中位價為$29.0萬，環比下降1.6%，同比增長1.2%，這是近幾年最低漲幅。

Zillow的最新數據則顯示出另一種走勢，截止2018年12月，美國房屋中位價為$22.39萬，同比去年增加7.6%。租金同比去年增加1.4%，是2018年6月以來最大年度漲幅。

不同的數據來源顯示出的房價漲幅不同，但是不可否認的是美國房市在2018年底確實放緩了，銷量下降，房價也有所回落。(Zillow和Redfin的數據來源不盡相同，相對比來說Redfin的數據全部來源于MLS公開上市市場數據，所以更加準確。許多off market以及relatives的transection等record不具有可參考意義。)

Redfin的具體房價數據顯示的全美十五大房產市場如下。

是什么因素導致房市降溫?2008年的金融危機導致了房屋價格大跌，現在是否會再來一輪暴跌?

可以肯定的是，上述情況并不會發生。目前美國經濟仍表現良好，就業增長強勁，工資增速加快，美聯儲預計2019年加息4次，所以發生經濟衰退可能性很小，不過經濟增速會放緩。(暫時不會加息，且長短期利率倒置的現象增加了經濟危機的擔憂。普遍認為2020年下半年將會迎來經濟危機)

那么是什么因素導致了美國房市降溫呢?除了宏觀經濟國際貿易等問題，從另一個角度解釋，價格的變化受供求關系影響。美國房價發生回落是發生在銷量連續下降之后，在2018年上半年，房市異常火熱，有能力買房的人都努力買了房，賣家出售房屋也極容易，溢價出售是常有的事，所以這也就順利推高了賣家對房屋價值的預期。

到了2018年下半年，房價越來越高，隨著利率上升，購房成本越來越高，不少原本在購房邊緣的人被擠出市場，導致這部分人被迫選擇放棄購房，繼續租房生活，再加上中國外匯管制再次收緊，來自中國買家也有所減少，因此美國房屋銷量也隨之下降。原本所有房屋都好賣，現在，只有好房好賣，而原先跟著被炒起來不值其售價的房屋則不得不降價才能售出。最明顯的例子就是西雅圖，雖然有36.4%的房源降價銷售，但仍有21.7%的房屋高于標價售出。

對于2019年美國的房市會如何發展，各大權威機構也給出了答案：房價增長將放緩，增長在3%左右。這種放緩有積極的一面，那就是它會冷卻之前過熱的房產市場，降低房價大幅下滑的風險從而使美國房價上升周期更持久。

3，投資美國房地產的比較優勢

1)美元計價

美國房產的第一個優勢，是以美元計價。美國是全球各大經濟體中唯一一個現在實施緊縮政策，也就是減少印鈔和貨幣流通量的國家，包括現在的加息和縮表都是在減少美元流動性。而中國是和美國做反向操作，在2018年底，中國出了TMLF定向中期借貸便利，之后是定向降準，一直到2019年初的全面降準，是和美國反向的貨幣政策。

中國2018年上半年還在宣傳降杠桿，因為地方政府債務過高、房地產企業的債務率過高，會出現很大泡沫。但是通過降了半年的杠桿，發現中國的消費指數、投資指數都降到2008年金融危機以來最低點，甚至有些指標已經比金融危機的時候還要低。

所以2019年初時就轉變了方向，從去杠桿轉變為保增長。2019年很有可能是中國還要繼續擴大流動性的一年。所以，人民幣今年承受的匯率壓力會可能越來越大。短期看人民幣匯率取決于中國短期貨幣政策和財政政策，以及美國的加息節奏。

但是從中長期來看，需要看中國GDP總量和中國貨幣流通量M2的比值。中國GDP總量12.2萬億美元，M2的總量已經超過180萬億人民幣，大概折合將近27萬億美元。也就是說，中國印2元多錢才能生產1元錢的東西。而相比較美國的GDP總量，2018年已經突破20萬億美元，但美國的M2總量只有14萬億，美國差不多印0.75元就可以生產1美元東西。

而且美元是全球流通。美元就算印多了，也可以把美元分散到全球各地交易石油、交易黃金、交易各種大宗商品。但人民幣卻不能直接結算，人民幣只能在國內循環。國內一般會找一個蓄水池，把多印出來的人民幣存在里面，這個蓄水池就是中國的房地產。

有的意思是，中國的M2貨幣流通量可以買下全世界。2016年的時候，中國的M2總量可以買下整個美國加日本的所有的GDP。2018年中國可以買下美國加所有歐盟國家的GDP總量。如果人民幣繼續保持現有的匯率，然后按照現在每年8%至10%的M2增速印錢的話，在10年以后，中國的流通貨幣都可以把全世界的GDP全買下來。

這樣顯然是不合理的，所以未來中國的印鈔速度，一定會慢下來。但如果停止下來，代表中國的房地產泡沫就會被擠破。

潘石屹提及了中國房地產數據，認為中國房地產的市值總額大概450萬億人民幣，相當于美國加歐洲加日本這3個地方所有的房子的總市值。

此表是全世界房價排名前11位的城市，其中有5個是中國城市，香港，北京，上海，深圳，還有廣州。排第1位的委內瑞拉的加拉加斯是因為惡性通貨膨脹，貨幣貶值96%。

正常發展的城市里前10位就有5個是中國城市。還能看到很多不合理的數據，比如房價收入比，像北京，需要不吃不喝，拿平均收入的人工作44.34年才能在北京買一套均價房，即便是廣州也需要23年。

再看租金回報率，房子需要出租多少年才能回本。北京需要70年，上海需要62年，深圳需要73年。

再看房價排名，最后這些城市全都是美國城市，包括一些大城市像達拉斯，休斯頓，拉斯維加斯。基本上在這些城市，平均家庭收入兩年多就可以買一個均價房。休斯頓平均需要2.3年，休斯頓平均家庭收入大概就是不到六萬美元，平均房價也就十幾萬美元。租金回報用6.97年就可以回本。這是毛租金，這些城市都有房產稅的。

即便美國的房子如此便宜，美國房屋持有率只有65%左右，依然是有35%的人選擇去租房而不買房。這個就是完全供需平衡狀態，靠市場需求來引導房子的價格和買賣。

但是中國即便房價這么貴，房屋自有率超過90%，也是因為在過去20年中國GDP和M2增速最快的階段，能夠趕上這些增速的就只有中國的房價。即便中國物價漲了很多，但是和M2增速20年翻了31倍這個速度來比，還是遠遠不及的。只有在中國買房子基本上能達到這個水平。

中國面臨最大問題是居民杠桿率問題。居民杠桿就是貸款總額，基本占居民收入總額的比例是100%，與美國的狀態差不多。但美國很多貸款是短期貸款，信用卡或者車貸，學生貸款，但是中國90%的貸款都來自中長期購房貸款。

這樣的狀態對未來消費能力的透支是非常大的，而且未來10年是中國老齡化進程最快的10年，到時候全社會對福利的需求將更大。未來中國經濟想要靠消費來拉動則非常困難，這也是未來中國房地產可能受制于經濟發展的原因之一。(所以從去年開始講消費降級而不是消費升級了...)

除了美國房產便宜，投資屬性比較好之外，美元對人民幣的升勢依然處在長期上漲通道。從2014年到2018年底，美元對人民幣的走勢，從6上到7。隨后中國觸動逆周期因子又回到了6.2，這期間用3年的時間。但是在2018年時，只用了半年的時間又從6到了7，現在又到了美元加速上漲的時間點，中國人民幣承載的壓力也是非常大。

2)透明度高

美國房地產另一個優勢是透明度高。在美國買房子，不太容易受騙，如果用心去做調查，即便是在中國去買美國的房子，即便不去現場看，也很難受騙。

美國房子周期性比較強，通過遵循一些久遠的歷史數據，可能100多年的歷史走勢來判斷美國的房產周期。美國房產數據的統計包括標普凱西-席勒指數，美聯儲也會提供從1970年至2018年每個城市的房價走勢圖。

標普凱西-席勒指數，統計了1890年到2018年，指數是美國的平均房價按照1890年是100來計算。在抵消掉通貨膨脹因素以后，房產價值從1890年到2018年，美國的房價在算上通貨膨脹因素以后他增值了94.96%。

美國近100年均通貨膨脹率大概3.5%，也就是說，美國在最近的100年物價翻了31倍，房價比物價多增值了94%，也就是房價翻了60倍。如果這樣倒推回來，每年的房價凈收益率大概是4.2%，可見美國房子的投資屬性就是這樣。長期看他就是比通貨膨脹水平高一點，但是絕對不會像中國房地產一樣，最近20年翻了20倍，這是不太可能出現的。(但是別忘了房子的高桿杠屬性，加上杠桿原理和稅務優惠，以及非流動資產的價值波動相對穩定，房子的投資價值遠超4.2%)

如果要想投資短期內就翻幾倍房地產，只能找前沿市場的國家，例如菲律賓，柬埔寨。但是缺點是想找到好的投資品是比較困難的，他們沒有很好的歷史數據統計，收益和虧損的放大效應比成熟市場都會大一些。

資產量比較大的投資者，可以分散投資，包括像美國、英國這類成熟市場，像泰國或者中國這類新興市場投一些房地產，然后在前沿市場，像菲律賓、柬埔寨、越南，甚至孟加拉這類國家都可以布局一些。

3)永久產權和非CRS國家

美國房產另一個優勢是美國房產是永久產權，再加上美國是非CRS國家。美國是在2010年建立了FATCA系統，但是它只是針對美國人在海外收入征稅，而其他國家人在美國的投資收益不用報送。

大部分發達國家和新興市場國家都已經加入CRS體系，沒有加入到的包括美國、泰國、菲律賓、越南，實際上都是很好的投資機會。

4)特朗普紅利

美國房產還有一個優勢就是特朗普紅利，特朗普上臺之后有很多的政策，都是讓美國更強大。這種政策對美國房地產也是比較大的利好，并導致了他上臺之后房地產持續火爆。

但2019年因為美國加息以及全球貿易摩擦，可能會對美國房產和整個美國經濟構成一定的威脅。

特朗普上臺之后，第一件事，就退出了巴黎協定，2018年，美國已經超過沙特，成為全球第一大的石油產地。第二就是限制非法移民，包括美國政府關門，也是因為特朗普要修邊境墻。這是表明一種態度，要保護美國人的利益。第三是制造業回流，現在美國的失業率已經達到了50年新低。美國人都能找到工作，收入又能上漲。對于整個房地產市場是利好的。第四是減稅，減稅政策是特朗普在2017年時送給美國人的圣誕禮物。最后就是貿易保護。

比較稅改前和稅改后，個人免稅額由原來的6350美元上升到12000美元，家庭免稅額由原來是12000美元提高到24000美元。最低的設立門檻由10%上漲了12%，表面上看是0到19050美元收入的家庭稅率高了2%，但是如果再看免稅額還漲了12000美元。

對于低收入家庭而言，可支配收入還是增長了。對于中等收入家庭而言，它的稅率優惠是最大，77400美元到90000美元收入家庭，稅率是從25%下降到了12%。100萬美元以上收入的家庭的基本上不變。(Sunnie：反正加州、尤其是灣區的中產階級——廣大工程師家庭，絕大多數是增加了稅負的)

特朗普稅改大概可以為美國人節稅1.5萬億美元。企業所得稅也從35%降到了21%，尤其是鼓勵美國企業把外國掙的錢轉回美國、鼓勵制造業回流、美元回流。當美國人的可支配收入上漲，再加上美國的海外收入大量地匯回美國，對于整個房地產市場無疑是利好。

4，中國投資者持續成為最大買家

2018年，中國對美國商業地產的凈購買量降至2012年以來的最低水平。但因人民幣對美元下跌，即使賣家以低于買入價的價格出售，在將收益轉換成人民幣后，仍有可能獲利。

1)中國投資者依然是美國房地產市場最大買家

橫向來看，中國投資者連續第6年成為美國房地產市場的最大買家，在數量和金額方面都是如此。如今中國投資者正將觸角擴大到新的、更低的價格層次。

2018年中國對美國商業地產的凈購買量降至2012年以來的最低水平，原因是在經濟增長不斷放緩的時期，中國政府繼續向中國投資者施壓，要求他們把現金撤回國內。

Real Capital Analytics的數據顯示，2018年第4季度，來自中國大陸的保險公司、企業集團和其他投資者凈賣出了8.54億美元的美國商業地產。這標志著中國投資者對美國商業地產的出售量連續3季度超過購買量，這是中國投資者首次在這么長時間內拋售美國房地產。(So True，親身感受。從買到賣的中國機構，錢出來越來越難了)

2018年的后3個季度與前5年相比出現了巨大的逆轉。在過去5年里，中國投資者進行了大規模的收購，經常輕松地以高于其他投資者的價格收購美國的豪宅。他們花了數百億美元在豪華酒店上，比如紐約地標性建筑華爾道夫酒店(Waldorf Astoria)，芝加哥耗資近10億美元的摩天大樓開發項目，以及加州比弗利山莊(Beverly Hills)的豪華住宅項目。

中國最大的海外房地產投資者們正在拋售同樣寶貴的資產，或者至少通過向新的合作伙伴出售股份，來減少在美國的資產。

2018年的轉變反映出，中國政府為穩定人民幣匯率、減少企業債務，通過限制某些海外投資來遏制中國經濟放緩所做的努力。一些中國開發商在國內面臨著信貸緊縮的局面，他們通過出售在美國的部分房產來籌集資金。分析人士認為，華盛頓和北京之間不斷升溫的貿易和政治緊張關系，也讓中國企業放緩了美國投資。

2018年，中國經濟增速降至1990年以來的最低水平。6.6%的GDP增長率，部分是由于中國與美國的貿易沖突仍在繼續，以及中國解決債務問題的努力。

Real Capital的數據顯示，2018年，中國投資者凈購買了26.3億美元的美國房地產，是6年來的最低水平。中國人一直在出售他們在美國的房產，而新購房者卻越來越少。美國全國地產經紀商協會(National Association of Realtors)最新公布的數據顯示，從2017年4月到2018年3月，美國華人購房數量同比下降4%。經濟學家說，這一大幅下滑反映出房價上漲、美元走強以及中美關系緊張。(Sunnie：對時間點存疑，2018年3月還是最火的高點月份，中美關系在之后才更加緊張的。難道是因為明星要報稅了不敢買房了?)

中國政府近期內不太可能放松資本管制，分析師預計，中國投資者將在2019年繼續拋售美國房地產。房地產咨詢公司Rosen咨詢(Rosen consulting Group)合伙人Arthur Margon在談到中國的匯率控制政策時說，“中國還沒有穩定下來，所以拋售時間表將會延長。”

幾年前，中國政府放松了對外國投資的限制，此后中國開始大舉投資美國房地產市場。一些中國投資者被美國房地產市場的穩定回報所吸引，并將其視為分散投資的一種方式。

然而，分析人士表示，一些中國買家更感興趣的似乎是，收購那些他們認為能夠帶來聲望和政治影響力、并有助于推動其品牌在全球擴張的豪宅。雖然中國買家在美國主要城市的購房活動中所占比例從未超過一個百分點，但他們開出的大額支票推高了某些市場領域的房價。(這是以前!)

“如果沒有中國投資者，市場就不會有那么強勁的推動力，” Margon說。

經紀商和銀行家們認為，其中大部分都不是廉價出售。即使賣家以低于買入價的價格出售，在將收益轉換成人民幣后，仍有可能獲利。自2014年初以來，人民幣兌美元已下跌約12%。

2)中國投資者興趣轉向回報

一些中國投資者仍對美國房地產市場感興趣。但他們并沒有追逐摩天大樓或豪華酒店，而是專注于更為普通的房地產，如倉庫和便利店等回報更為穩定的小型零售建筑。

中國人壽保險最近通過與Site Centers Corp.的合資企業收購了位于喬治亞州瑪麗埃塔和查爾斯頓等地10個購物中心的80%股權，該公司估值約為6.07億美元。

房地產咨詢公司Cushman&Wakefield中國直接投資高級董事總經理McKinny表示，雖然超過10億美元的交易現在看起來已是過去式，但仍有中國投資者對售價不到3,000萬美元的房地產項目感興趣。

“與以前相比，現在的投資者更看重回報(而非僅僅是聲譽)，以前他們會說，我想擁有紐約市中心或舊金山市中心最昂貴的建筑”。

3)中國投資者擴大觸角

轉移對摩天大樓的興趣并不意味著放棄或退出。橫向來看，全美房地產經紀商協會(NAR)的數據表明，中國投資者連續第6年成為美國房地產市場的最大買家，在數量和金額方面都是如此。如今，他們正將觸角擴大到新的、更低的價格層次。

舊金山房地產經紀人Michi Olson關注上海的國際房地產展會。他表示，今年與往年最大的不同是價格。最初，富有的中國買家在美國購買價值數百萬美元的房產，全部是現金購房。現在，越來越多的中國中產階級買家正在尋找價格較低的住房，更頻繁地使用抵押貸款。

Olson表示：“中國人仍將美國看作是一個安全港，在這里他們可以把自己的資產存起來，不僅為了他們自己，也為了他們孩子的未來。”

舊金山地區的幾家銀行專門為中國買家提供服務。(中國工商銀行，新美銀行，華美銀行，國泰銀行，匯豐銀行;需要我介紹請私信)根據房地產經紀人的數據，一套賣給中國買家的住宅價格中值從2017年的53萬美元降至2018年的43.9萬美元。盡管加州仍然是中國買家的最愛，但他們現在正進軍德克薩斯、喬治亞和佛羅里達州的市場。

注：報告由ViiNet研究院和綠庭研究院聯合發布。篇幅有限，想要了解更多歡迎咨詢邦海外專業美國房產投資顧問。