2019英國房產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析
自2016脫歐公投以來，英國的房產(chǎn)投資市場迎來了小幅的震蕩，脫歐帶來的不確定性也讓部分投資者選擇了觀望的態(tài)度。但近期，隨著房市回暖，以及英國房地產(chǎn)市場在各方面的穩(wěn)定表現(xiàn)，投資人對于房地產(chǎn)市場的未來也信心高漲
自2016脫歐公投以來，英國的房產(chǎn)投資市場迎來了小幅的震蕩，脫歐帶來的不確定性也讓部分投資者選擇了觀望的態(tài)度。但近期，隨著房市回暖，以及英國房地產(chǎn)市場在各方面的穩(wěn)定表現(xiàn)，投資人對于房地產(chǎn)市場的未來也信心高漲。
英國房產(chǎn)市場分析
英國房產(chǎn)本月新上市價格與上月相比平均上漲0.3%(+ 1,058英鎊)。盡管存在脫歐等政治不確定性，東米德蘭茲，西北，威爾士和約克郡以及亨伯河的房產(chǎn)價格均創(chuàng)新高。然而，本月倫敦新上市房產(chǎn)的價格與上月相比平均下跌0.4%( - 2,709英鎊);年房產(chǎn)價格下降2.0%，是1月份以來的最大跌幅水平。不過，倫敦3區(qū)房產(chǎn)價格同比上漲。
本月新上市英國房產(chǎn)的價格與上月相比平均上漲0.3%(+ 1,058英鎊)。盡管這期間有脫歐等政治不確定性的因素，但英國北部四個地區(qū)的價格卻創(chuàng)下歷史最高價。創(chuàng)造歷史新高的地區(qū)包括東米德蘭茲，西北，威爾士，約克郡和亨伯河。這些地區(qū)目前的房產(chǎn)待交易數(shù)量以及2019年迄今達成的銷售數(shù)量也優(yōu)于全國平均水平。
與去年同期相比，全英國房產(chǎn)迄今為止新賣家數(shù)量平均下降了5%，表明潛在賣家有些猶豫不決，特別是在英國南部地區(qū)，平均下降了7.1%。然而，表現(xiàn)較好的北部均超過全國平均水平。在東米德蘭茲，新的賣家數(shù)量增加了0.3%，不過，約克郡和亨伯河的賣家數(shù)量下降了0.2%，威爾士的下降了2.5%，西北部的下降了2.7%。
其實，英國房產(chǎn)市場正面臨一系列挑戰(zhàn)，由于英國退歐的長期不確定性，一些買家猶豫不決，抵押貸款的可用性略有收緊，買家負擔能力也有所提高，特別是在貸款利息方面。然而，由于所有北部地區(qū)的銷售情況都好于英國南部地區(qū)，因此存在顯著的南北差距。
英國房產(chǎn)市場投資潛在空間
1、房市回暖、長期看漲
根據(jù)Rightmove近期公布的數(shù)據(jù)顯示，受春季市場的提振，六月新上市房產(chǎn)的價格平均上漲1,058英鎊，月度漲幅0.3%。由于買方需求的持續(xù)強勁，活躍的市場正推高房價，新上市房屋價格接近歷史最高點。從較長時期的發(fā)展趨勢來看，以國家統(tǒng)計局(ONS)的數(shù)據(jù)為例，自2008年金融危機以來，英國房價一直處于持續(xù)上漲的狀態(tài)，目前的平均房價約為23萬英鎊，比2007年金融危機前最高水平上漲約4萬英鎊，漲幅近21%。
很多投資人都擔心脫歐會影響房價，但從市場的本質(zhì)來看，真正影響價格的關鍵因素還是供需關系。在英國，尤其是倫敦等大城市，房產(chǎn)市場長期處于供不應求的狀態(tài)，每年新建房屋數(shù)量遠低于市場需求，并且由于領先于全球的金融、教育、醫(yī)療、環(huán)境和行業(yè)制度等，英國對全球人口的虹吸效應可謂非常明顯，這些“硬件”也不會因為英國脫歐而發(fā)生質(zhì)變，更何況離開歐盟制約后，英國將迎來更大的自住選擇權，屆時英國將可以接納更多外來人口。所以，長期來看，英國的房價在未來出現(xiàn)快速上漲幾乎是“板上釘釘”的事。
2、高就業(yè)率和低失業(yè)率
勞動力市場表現(xiàn)強勁也是促進房市發(fā)展的重要因素。
近年來，英國就業(yè)率一直在快速增長，根據(jù)英國政府最新的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，英國目前共有3,275萬人在工作，比去年同期增加35.7萬就業(yè)人次，截至2019年4月，就業(yè)率達到76.1%，比去年同期提高0.5個百分點，創(chuàng)1971年以來的歷史新高。與就業(yè)率一同增高的，還有英國員工的平均工資水平，據(jù)統(tǒng)計，不考慮通脹因素，英國員工的平均周薪(包括獎金)較上年同期增長3.1%。
在過去五年里，失業(yè)率一直在持續(xù)下降，截至2019年4月，失業(yè)率為3.8%，比去年同期下降0.4%;失業(yè)人數(shù)較去年同期減少11.2萬人，比五年前減少85.7萬人。同時，少數(shù)民族人口就業(yè)率與總?cè)丝诰蜆I(yè)率之間的差距處于10.1%的歷史最低水平。
3、抵押貸款利率有所下降
除了首套房購買數(shù)量不斷攀升，目前市場上部分抵押貸款成本的下降也是英國的房主們對未來充滿信心的重要原因之一。
根據(jù)UK FINANCE公布的最新數(shù)據(jù)顯示，4月份英國各地區(qū)新增27,370筆首次購房者抵押貸款，較2018年同期增長了7.9%。同時，首次購房者抵押貸款的價值也上升了11%，達到46億英鎊。購房出租抵押貸款共計5,100筆，與去年同期持平。在首都倫敦，2019年第一季度首次購房者抵押貸款新增9,410筆，比2018年同期增長1.6%。
4、購房出租市場穩(wěn)定
在監(jiān)管和稅收調(diào)整之后，目前英國購房出租市場已經(jīng)穩(wěn)定下來。因為脫歐“一拖再拖”，外加市場上房源數(shù)量稀少，買賣雙方觀望時間過長，普遍充滿焦躁厭倦情緒，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)一經(jīng)掛牌便遭“哄搶”。
英格蘭和威爾士的入市租戶數(shù)量較上月環(huán)比增長6.7%，較去年同期同比增長5.5%。新買家登記數(shù)量環(huán)比增長2.5%，同比增長3.8%。首次登記入市的購房者數(shù)量環(huán)比增長5.2%。
首都倫敦的新買家數(shù)量也有所增加，環(huán)比增長3.5%，同比增長8.7%。租戶需求量更是大幅提高，環(huán)比增長8.8%，同比增長30.6%。
與此同時，房屋存量繼續(xù)減少。本月新上市的房產(chǎn)數(shù)量環(huán)比下降1.1%，同比下降5.9%。
風險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。
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