那些買澳洲房產(chǎn)的人 現(xiàn)在怎樣了
之前一直走低的澳洲房產(chǎn)讓投資者們郁郁寡歡，但隨著澳洲政策的調(diào)控，樓市開始回暖。那些持有澳洲房產(chǎn)的投資者也看見了希望的曙光。畢竟房產(chǎn)市場的寒冬可不好過，投資未產(chǎn)生收益還要倒貼是投資者不愿意看見的。那么，之前購買澳洲房產(chǎn)的人現(xiàn)在都怎樣了?
之前一直走低的澳洲房產(chǎn)讓投資者們郁郁寡歡，但隨著澳洲政策的調(diào)控，樓市開始回暖。那些持有澳洲房產(chǎn)的投資者也看見了希望的曙光。畢竟房產(chǎn)市場的寒冬可不好過，投資未產(chǎn)生收益還要倒貼是投資者不愿意看見的。那么，之前購買澳洲房產(chǎn)的人現(xiàn)在都怎樣了?
澳洲房產(chǎn)虧本轉(zhuǎn)售
根據(jù)房地產(chǎn)分析機構(gòu)CoreLogic發(fā)布的房地產(chǎn)報告顯示，澳大利亞約有12%的房產(chǎn)在2019年頭3個月以虧本轉(zhuǎn)售。該數(shù)字是6年來的最高值，顯著高于去年第四季度的10.5%以及去年第一季度的9%。
CoreLogic分析師Camer Kusher在報告中寫道：“今年第一季度澳大利亞二手房銷售總虧損達4.868億澳元，其中珀斯(24.8%)和悉尼(19.9%)的跌幅居全國之首。”
另一方面，業(yè)主在全澳范圍內(nèi)轉(zhuǎn)售房產(chǎn)所賺取的毛利潤總額為143億澳元。其中，澳大利亞最昂貴的城市悉尼(24.3%)和墨爾本(23.5%)占據(jù)了大部分利潤，主要得益于兩地區(qū)“住房成本更高”和“在近期經(jīng)濟衰退之前住宅價值的強勁增長”。
與自住者相比，投資者更有可能以虧損的價格轉(zhuǎn)售他們的房產(chǎn)。今年一季度，自住業(yè)主擁有的房產(chǎn)中約有10.5%為虧本出售，而投資業(yè)主的虧本出售比例為16.7%。
Kusher表示，顯然所有業(yè)主都希望通過出售自己的房產(chǎn)獲利，“但在市場下行的情況下，如果業(yè)主的下一套房屋是以同等或更大的折扣購買的，他們可能更愿意虧本出售。”
“而由于稅收規(guī)定，房地產(chǎn)投資者似乎更愿意蒙受損失，因為他們(不像自住業(yè)主那樣)可以用未來的資本收益抵消這些損失。”他還表示，與去年第四季度相比，所有首府城市在今年第一季度的虧損轉(zhuǎn)售數(shù)量均有所增加。
不過根據(jù)CoreLogic最新公布的另一份數(shù)據(jù)顯示，悉尼的初步清盤率被推高至78.2%，墨爾本的初步清盤率達到70.3%，并且自2017年市場見頂以來，悉尼和墨爾本的房價增長率首次扭負(fù)為正。
澳洲房產(chǎn)市場回暖
雖然此前一段時間，澳洲房價連續(xù)下跌，但根據(jù)BIS Oxford Economics(國際清算銀行牛津經(jīng)濟研究院)的數(shù)據(jù)來看，未來3年，布里斯班房價總體上漲約20%，成為同期全國房價漲幅最大的城市。悉尼的房價中位數(shù)則預(yù)計總體上升6%，墨爾本在截至2022年6月的三年中會看到7%的上漲。
此前穆迪分析公司(Moody's Analytics)上月預(yù)測，2020年悉尼和墨爾本市場將溫和上漲，預(yù)計房價下跌將在今年第三季度見底。
BIS報告的作者Angie Zigomanis表示，新住宅開工數(shù)量正在下降，預(yù)計到2020/21年將從2018/2019年的高峰期降至163,000套的低位。 “新供應(yīng)的下滑將播下下一輪周期性好轉(zhuǎn)的種子。預(yù)計在截至2022年6月的3年內(nèi)，悉尼房價中值總體將上漲6%。 “
關(guān)于墨爾本市場，BIS預(yù)計高水平的供應(yīng)將在2019年和2020年限制墨爾本的房價。
報告指出:“隨著住宅完工量從2020年到2021年迅速下降，預(yù)計房價將恢復(fù)增長，尤其是考慮到墨爾本強勁的人口前景。” 到2022年總體房價中值的增長將達到7%。” 另外，BIS還表示，堪培拉的房屋中位價格預(yù)計將在未來三年內(nèi)共增加10%。
澳洲房產(chǎn)市場走勢
悉尼獨立屋價格已回到2016年初水平，公寓價格回到2015年中期水平。但即使在20世紀(jì)80年代以來最嚴(yán)重的經(jīng)濟衰退之后，房地產(chǎn)價格仍然大幅上漲。而悉尼仍然是購買獨立屋或公寓成本最昂貴的首府城市之一。
價格跌幅減緩，一些指標(biāo)顯示悉尼房地產(chǎn)價格可能已接近觸底反彈。這一轉(zhuǎn)變是由儲備銀行兩次降息引發(fā)的，選舉結(jié)果意味著負(fù)扣稅政策不會發(fā)生變化，銀行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)也對貸款政策做出了巨大調(diào)整，從而使人們能夠獲得更多的借貸。過去四周的拍賣清盤率平均為68%，這一水平歷來與年度價格適度增長保持一致。周六的房屋開放日迎來了更多的買家，越來越多的人認(rèn)為這是購買的好時機。
墨爾本最昂貴的地區(qū)房價下跌幅度最大。墨爾本內(nèi)東區(qū)和內(nèi)南區(qū)的獨立屋在過去一年分別下跌了16%和13%，而墨爾本西部和西北部地區(qū)的房價則沒有變化。
然而，有跡象表明，昂貴地區(qū)的價格反彈速度最快。值得注意的是，最近幾周墨爾本最昂貴地區(qū)的拍賣清算率是所有城市地區(qū)中最強的。墨爾本較為昂貴的地區(qū)往往會引領(lǐng)整體市場，因此這是墨爾本市場可能接近底部的另一個跡象。
更嚴(yán)格的貸款條件和公寓建設(shè)熱潮打壓了布里斯班的房地產(chǎn)價格。然而，由于較少的公寓將在2019年末和2020年上市，因此價格下行壓力將會減少。人口增長強勁意味著公寓價格的調(diào)整并不像一些人預(yù)測的那么嚴(yán)重。
布里斯班西部和Moreton Bay地區(qū)的房價在過去一年中表現(xiàn)最好。
工黨政府的選舉通常有助于提高堪培拉的房價。但工黨提出的稅收改變可能會進一步推動價格下跌，因此聯(lián)盟黨出人意料的勝利應(yīng)該會給堪培拉的房地產(chǎn)帶來更大的推動作用，同時人口增長強勁，失業(yè)率也會降低。但是許多新的公寓樓將使單價不會上漲太多。
阿德萊德的房地產(chǎn)價格可能在未來一年適度增長。選舉后買家的興趣有所增加，降息將推動市場。
由于人口增長緩慢，礦業(yè)繁榮后經(jīng)濟放緩以及最近貸款條件趨緊，珀斯房地產(chǎn)價格受到拖累。但一些跡象表明價格下跌可能即將結(jié)束。人口增長正在回升(雖然從非常低的水平)，利率較低，更多人參加房屋開放，采礦前景現(xiàn)在更加強勁，對工人的需求增加，預(yù)計失業(yè)率將下降。
霍巴特的房地產(chǎn)價格上漲似乎即將結(jié)束。 第二季度獨立屋中位價上漲0.7%，同比增長3.9%，這是自2016年以來的最小年度增幅。霍巴特的獨立屋中位價在三年內(nèi)上漲了35%，達到474,400澳幣。盡管價格暴漲，霍巴特仍然是最便宜的購買獨立屋的城市，盡管達爾文和珀斯的價格也非常接近。
達爾文的獨立屋和公寓價格在礦業(yè)繁榮結(jié)束，經(jīng)濟放緩和人口下降的情況下受到?jīng)_擊。即使利率較低，今年價格可能會進一步下跌。
風(fēng)險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認(rèn)識投資風(fēng)險，自行核實相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。
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