說(shuō)起美國(guó)買房，很多人都經(jīng)歷過(guò)一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，可是畢竟大部分人這一輩子都只會(huì)購(gòu)買非常有限次數(shù)的房產(chǎn)，對(duì)于房產(chǎn)好壞的認(rèn)知還是非常有限。到底哪些房子可以買?哪些房子應(yīng)該盡量回避?為此我們特地召集了多位資深地產(chǎn)同行大家討論了這個(gè)話題，今天我們將總結(jié)一下在美國(guó)哪些房產(chǎn)應(yīng)該避免介入，因?yàn)橛行┨N(yùn)含一些會(huì)導(dǎo)致帶來(lái)極大負(fù)面居住影響甚至帶來(lái)房產(chǎn)大幅貶值的不利因素，我們都不希望這些發(fā)生。

1，區(qū)域治安不好

一般來(lái)說(shuō)治安再不好的城市也不是100%的地區(qū)治安有問(wèn)題，只分為好區(qū)和壞區(qū)，不好的地區(qū)居住人群素質(zhì)普遍較低，收入水平也低于正常水平，經(jīng)常發(fā)展入室搶劫和偷盜，停放在路邊的車也會(huì)經(jīng)常被砸窗，就連送到門口的快遞也時(shí)常不見(jiàn)蹤影，這些區(qū)域因?yàn)槌鼍啵B警察都嫌麻煩不想多管，如果你真不小心買了治安有問(wèn)題的區(qū)域，除了每天居住提心吊膽，未來(lái)市場(chǎng)再銷售也會(huì)很有難度。對(duì)此，我們極力不鼓勵(lì)客戶購(gòu)買此類區(qū)域房產(chǎn)。

2，房子自帶明顯缺陷

房子自身或周邊自帶一些明顯缺陷，比如路沖、高速噪音、門牌號(hào)等等難以調(diào)和或修正的缺陷，有的房子拍出來(lái)照片都很好看，價(jià)格也不高，但是在市場(chǎng)上卻放很久都賣不出去，比如路沖的房子不僅大部分亞裔都很介意，甚至連租房都不愿意要;還有些華人區(qū)的房子就因?yàn)殚T牌號(hào)不吉利導(dǎo)致一直無(wú)人問(wèn)津;有些項(xiàng)目太過(guò)靠近電塔，雖然也知道符合安全標(biāo)準(zhǔn)，但是誰(shuí)內(nèi)心會(huì)不介意呢?

3，房子建在山坡或離山坡、排水溝距離過(guò)近

離山坡近的房子一般都有不錯(cuò)的風(fēng)景，這是很增值的部分，但是如果距離過(guò)近甚至是搭建在山坡上那就是另外一碼事了。整個(gè)南加州都是地質(zhì)運(yùn)動(dòng)活躍地帶，包括有些房子背面或者側(cè)面會(huì)有排水溝，在雨季會(huì)導(dǎo)致滑坡塌陷，太過(guò)靠近山坡或者排水溝的房子一定會(huì)受到影響，房子是要做到絕對(duì)水平的，稍大一點(diǎn)的塌陷或沉降都會(huì)帶來(lái)毀滅性的結(jié)果，有些不均勻沉降導(dǎo)致的房屋傾斜只能推倒重建!所以如果要買帶景觀的房子，一定要確保房子和山坡保持一定距離，對(duì)于搭建在山坡上的房子更加不要考慮。

4，面積或總價(jià)明顯高于該區(qū)域的房子

比方說(shuō)有個(gè)社區(qū)絕大部分房?jī)r(jià)為60萬(wàn)美元左右，如果你看上了這個(gè)社區(qū)里少有的100萬(wàn)的房子，可能這個(gè)房子確實(shí)不錯(cuò)，位于邊角，土地面積也比較大，但我肯定不會(huì)推薦你購(gòu)買。因?yàn)樯鐓^(qū)在規(guī)劃建設(shè)的時(shí)候就已經(jīng)做好了定位，戶型及土地的大小都決定了社區(qū)住戶的層次，而且房屋在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候也將主要是這個(gè)層次的住戶購(gòu)買搬進(jìn)來(lái)，人的居住需求還是希望可以和同層次或者比自己稍高層次的住在一個(gè)社區(qū)。通常來(lái)說(shuō)，社區(qū)里房?jī)r(jià)的領(lǐng)頭羊通常都會(huì)難于出手，因?yàn)閷?duì)方一般會(huì)選擇更好的社區(qū)。

5，年代久遠(yuǎn)且用于自住的房子

美國(guó)的房子也是有使用壽命的，通常老房子的有些部分一般的購(gòu)房者無(wú)法判斷狀態(tài)好壞，房子在上市銷售以前會(huì)做一些裝飾或翻新，有些諸如管道、墻體等問(wèn)題就算是專業(yè)的房屋檢查師也查不出來(lái)，很多老房子里的空調(diào)、水箱、屋瓦等設(shè)備大部分都需要做更換，白蟻的影響也絕不是做一次修復(fù)可以解決的，廚房和洗手間也都老化過(guò)時(shí)影響使用，通常拿到手還需要做很多的翻新工作，所以在選購(gòu)一些老房子的時(shí)候要把翻新房屋的成本也要算上。

6，HOA過(guò)高的社區(qū)

HOA社區(qū)管理費(fèi)通常每隔幾年都會(huì)上漲一次，特別是有些上了年頭的社區(qū)因?yàn)榫S修維護(hù)工作量大會(huì)導(dǎo)致HOA上漲過(guò)快，加重住戶的負(fù)擔(dān)。通常來(lái)說(shuō)別墅項(xiàng)目的HOA收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)顯著低于聯(lián)排或公寓，而HOA一旦漲上去幾乎沒(méi)有可能會(huì)再降下來(lái)，直接影響二手市場(chǎng)的客戶購(gòu)買意向。有的直接相連的兩個(gè)社區(qū)各方面都很類似，但就因?yàn)镠OA的差別會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)選擇的完全性壓倒，HOA低的社區(qū)不僅賣得更快、普遍售價(jià)也會(huì)更高。

7，地稅過(guò)高的社區(qū)

加州房屋基準(zhǔn)地稅比例一般都在1%-1.2%，絕大部分的房屋都在這個(gè)比例內(nèi)，但很多新社區(qū)的建設(shè)由于場(chǎng)地平整、道路以及配套設(shè)施的引入會(huì)產(chǎn)生一個(gè)新區(qū)稅，也叫Mello Roos，通常建商會(huì)把這部分成本做成一個(gè)貸款然后購(gòu)房者去承擔(dān)幾十年的月供，這部分一般是0.2%-0.8%，如果這部分成本過(guò)大會(huì)導(dǎo)致一個(gè)長(zhǎng)年累月的附加稅產(chǎn)生，而新房的優(yōu)勢(shì)隨著時(shí)間推移慢慢減弱后，新區(qū)稅就會(huì)成為一個(gè)房屋買賣的累贅，所以通常如果沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的前提下不建議選購(gòu)高地稅的社區(qū)。

8，面積和功能性失衡的房產(chǎn)

通常來(lái)說(shuō)除了部分豪宅外，大部分房產(chǎn)面積大小和功能性是相關(guān)的，也就是面積大的房產(chǎn)應(yīng)該有更多房間、衛(wèi)浴或其它功能性如書房的設(shè)置。舉例說(shuō)明同樣是4臥3衛(wèi)，2000呎的肯定比3000呎的要好賣，或者同樣是3000呎，5房4衛(wèi)且?guī)康目隙ū?房3衛(wèi)的走得更快。所以如果單價(jià)類似，我們盡量選擇功能性強(qiáng)的房產(chǎn)。事實(shí)上很多大戶型而又功能性不強(qiáng)的房產(chǎn)很不好賣。

9，賣家不做維護(hù)或者維護(hù)不到位的房產(chǎn)

經(jīng)常有一些買家可能是由于第一次購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)不足，會(huì)貪便宜選擇一些維護(hù)很一般甚至不好的房子，而之后也往往叫苦連天大呼后悔。房子狀態(tài)的好壞決定了賣家對(duì)待這個(gè)房子的態(tài)度，看房的時(shí)候一定要注意非常細(xì)節(jié)的方面，有些老房子細(xì)節(jié)做的非常好，中空雙層玻璃，新款的電源開(kāi)關(guān)或者新式廚房都有配備，你就知道賣家對(duì)待居住條件是極為挑剔的，眼里揉不得一粒沙子，房子出一點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題都不容放過(guò)，他們是舍得在房子上花錢的，所以這種房子你也會(huì)比較放心。

以上為我們多年自己和客戶購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，旨在幫助更多的人避免再犯同樣的錯(cuò)誤，買房是大額資產(chǎn)投資，請(qǐng)務(wù)必讓經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)來(lái)幫您!邦海外后期還會(huì)推出更多的深度普及性文章來(lái)幫助購(gòu)房人，敬請(qǐng)關(guān)注!