澳洲房產(chǎn)交易常見陷阱有哪些

澳洲是一個多元化國家,擁有著優(yōu)越的自然條件和完善的社會制度和穩(wěn)定的政治體系,歷年來都被世界評選為最適宜人類居住的國家之一。澳洲還是投資者置業(yè)海外的首選之一,每年都會有很多人選擇移民澳洲或者置業(yè)澳洲。但在海外置業(yè),如果不注意可能就會掉入買房陷阱。

澳洲是一個多元化國家,擁有著優(yōu)越的自然條件和完善的社會制度和穩(wěn)定的政治體系,歷年來都被世界評選為最適宜人類居住的國家之一。澳洲還是投資者置業(yè)海外的首選之一,每年都會有很多人選擇移民澳洲或者置業(yè)澳洲。但在海外置業(yè),如果不注意可能就會掉入買房陷阱。
澳洲購房陷阱有哪些
購房≠拿綠卡
在海外置業(yè)的人群中,不少購房者是為了拿綠卡,希望購買房產(chǎn)以后就能獲得外國居留的資格。但事實(shí)上,基本上所有西方的發(fā)達(dá)國家,如美澳加英等都不存在買房移民的政策。買房能移民的國家:韓國(濟(jì)州島)及塞浦路斯、希臘、葡萄牙、西班牙等歐洲國家。如果有人和你說澳洲購房就能拿綠卡,你就要當(dāng)心了。
不良中介低買高賣
有些不良中介會利用信息不對稱,以遠(yuǎn)超房屋本身價值的價格賣給投資人,從中獲取暴利。以及在海外買房涉及很多雜費(fèi),有的房產(chǎn)中介會刻意向客戶隱去這些費(fèi)用,給客戶造成房子很便宜的印象。“溢價”現(xiàn)在是海外置業(yè)爆發(fā)的最集中的問題,這種圈套不僅普通的投資人,包括明星也不能幸免。
買房≠可以選學(xué)校
對于不少中國家庭來說,移民國外的主要目的就是在于讓子女接受國外的先進(jìn)教育。而大量的海外房產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu),也將教育資源作為核 心賣點(diǎn)之一推出各種教育地產(chǎn)主題的海外樓盤。
其實(shí)國外是沒有教育地產(chǎn)這種說法的,在澳洲,學(xué)生在中小學(xué)階段雖然是實(shí)行就近入學(xué)的方式,但入學(xué)條件并不與購房落戶掛鉤(所以并沒有嚴(yán)格的學(xué)區(qū)房概念)。即使家長在學(xué)校對應(yīng)片區(qū)內(nèi)沒有房產(chǎn)也不要緊,因?yàn)樽庾〉姆孔右材苻k理入學(xué)。
但同時,所謂教育地產(chǎn)用于出租是有一定優(yōu)勢的,有些地方學(xué)校比較多,學(xué)生和家長租房的比例比較大,用于出租會有客源保證,并且租金也會高于其他同類房產(chǎn)。
字里行間潛藏的費(fèi)用
通常,你可能需要支付的所有費(fèi)用的詳細(xì)信息都會隱藏在合同的細(xì)則中。 持續(xù)的費(fèi)用,如年度賬戶費(fèi)用到估價、結(jié)算或抵消賬戶的一次性付款以及再提款和銀行支票的用戶費(fèi)用等,新貸款的幾乎每一筆費(fèi)用都寫在里面。Equity Resource銷售總監(jiān)弗萊明(David Fleming)表示,讓人們感到意外的一項費(fèi)用是抵押登記費(fèi),由州和領(lǐng)地政府負(fù)責(zé)登記貸款擔(dān)保。這筆費(fèi)用因州而異,從維州的116元到昆州的187美元不等。
不要忽略“默認(rèn)條款”
在買房貸款時,客戶常常會驚訝于貸款機(jī)構(gòu)可以寫上那么多默認(rèn)條款。最明顯的默認(rèn)條款就是,如果你未能按期還款,例如違約90天或以上,違約費(fèi)可以從9澳元到195澳元不等。
但是,還需要確保房屋的金額始終高于貸款金額。如果你正在裝修中,并且你的房子不宜居住,可能會違反規(guī)定;如果你的裝修未經(jīng)市府批準(zhǔn),或者如果你沒有保險,也可能違規(guī)。 導(dǎo)致違約的其他事件包括被判入獄或宣告破產(chǎn)。 貸方可以指示你糾正這些問題,但如果如果你不改正,他們可以采取法律行動并從你那里收回法律費(fèi)用。
文件少意味著費(fèi)用高
在貸款時,有些人被瑣碎復(fù)雜的貸款文件搞到崩潰,但業(yè)內(nèi)人士提醒,所需證明文件較少的貸款——則需要支付更高的費(fèi)用。更多的情況是——所需文件越少,費(fèi)用越高,利率越高,涉及的風(fēng)險越大。
低風(fēng)險貸款可以成為收入較低的貸款人的救星,但是RateCity報告指出,其利率可能比別人高出1%,前期費(fèi)用可能很高,LMI可能會達(dá)到60%,而且LVR可能是80%。
澳洲買房最新規(guī)定
雖然澳洲買房陷阱很多,但為了保障買家的權(quán)益、完善產(chǎn)業(yè)法規(guī)。新州開始執(zhí)行“史上最嚴(yán)”期房合同新規(guī)。這項新規(guī)主要覆蓋了期房合同中的六大方面,旨在進(jìn)一步限制開發(fā)商,并從法律層面上給予購房者更好的支持與保障。
1.合同中需要披露的細(xì)節(jié)更多
在新規(guī)下,期房的合同所附帶的披露聲明(disclosure statement)中,開發(fā)商必須要在其中向買家披露日落日期細(xì)節(jié)(sunset date)、新房街號、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)草案、平面圖草案、社區(qū)規(guī)劃草案等等大量的具體細(xì)節(jié)信息。
2.買家有權(quán)就“重要事項”的變更索賠
在項目開發(fā)過程中,變化是難以避免的。新州這項新規(guī)要求,如果在開發(fā)過程中,有“重要事項(material particulars)”發(fā)生變更時,賣方必須及時通知買家。這些“重要事項”包括但不限于:項目及社區(qū)的設(shè)計規(guī)劃案、戶型圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理文件、合同細(xì)則等。
在一些情況下,如果發(fā)生改變的是那些當(dāng)初能夠直接決定買家購買與否的重大項目,則買家有權(quán)在賣家發(fā)出通知的14天之內(nèi)要求取消合同;或者買家也可以選擇繼續(xù)履行合同,但追索最高相當(dāng)于購買價2%的賠償。如果雙方無法就合同取消或賠款問題達(dá)成一致,則可以提交仲裁。
3.冷靜期延長至10個工作日
在之前的法規(guī)下,期房購買的冷靜期(cooling-off period)為5個工作日,在新規(guī)之下,這一冷靜期被延長至了10個工作日。也就是說,從現(xiàn)在開始,針對新州所有的期房買賣,從合同交換之日開始的10個工作日之內(nèi),買家都可以退出購買并解除合同。
4.買家支付的所有購房款都需交至信托賬戶
為了避免開發(fā)商破產(chǎn)時買家無法追回定金及首付的情況,新規(guī)明文指出,買家所交付的任何定金、首付和其它分期付款的款項,在合同執(zhí)行期間,必須由信托賬戶或受監(jiān)管的賬戶保管,在房屋交付前,開發(fā)商不得提取。
5.交付前21天,開發(fā)商必須向買家提供注冊圖紙
在房屋交付前至少21天,開發(fā)商必須將房屋最終的注冊圖紙及其它相關(guān)文件提供給買家。
如果該注冊圖紙及文件中反映出了開發(fā)商沒有通知到的“重要事項”更改,則買家在14天內(nèi)仍可申請取消合同或索賠。
6.日落條款對買家更友好
日落條款(sunset clause)是一種合同中的常見條款,多見于當(dāng)一個交易的簽約時間與履約時間間隔較長的情況。具體到期房交易中,一般買賣雙方會在合同中約定一個日落日期,即最晚交房日期,在雙方均無過錯、無違約的情況下,一旦過了日落日期還未交房,則雙方均可以解約而無需承擔(dān)違約后果。
日落條款的本意是保護(hù)買家不被無限期地“困”在一個延遲的合同中,但在過去數(shù)年間的房價暴漲中,有個別無良開發(fā)商利用日落條款與原買家解約,再將房產(chǎn)重新放回市場上加價出售。因此,在2015年,澳洲政府出臺法律,嚴(yán)禁開發(fā)商在既沒有買家同意、也沒有最高法院許可的情況下,使用日落條款終止期房購買合同。
而本次新州的新規(guī),則更進(jìn)一步規(guī)定,無法按時出具居住許可證(occupation certificate)等情況,也會觸發(fā)日落條款;以及,即使開發(fā)商援引日落條款終止合同,法院仍可以對買方所受到的損害進(jìn)行相應(yīng)的賠償判決。
以上就是澳洲房產(chǎn)交易常見陷阱有哪些的相關(guān)內(nèi)容了,希望對您有所幫助。對于在澳洲購置房產(chǎn)的人們來說,做好事先準(zhǔn)備,才能更加安心放心的買到合適的房產(chǎn)。如果您對澳洲房產(chǎn)還有其他疑問,可以咨詢我們的在線客服,我們將會以最專業(yè)的態(tài)度和顧問為您提供服務(wù)。
風(fēng)險提示:海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供,請投資者充分認(rèn)識投資風(fēng)險,自行核實(shí)相關(guān)信息,謹(jǐn)慎投資。

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