走出次貸危機陰影：美國房地產市場一片大好!
08年次貸危機爆發的影響至今讓人心有余悸，伴隨美聯儲降息，抵押貸款利率走低，房地產市場投建活動復蘇，美國回到了金融危機前的水平，美國房地產市場一片大好!
08年次貸危機爆發的影響至今讓人心有余悸，伴隨美聯儲降息，抵押貸款利率走低，房地產市場投建活動復蘇，美國回到了金融危機前的水平，美國房地產市場一片大好!
走出次貸危機美國房地產大好
12月17日，美國11月營建許可及新屋開工數據公布，其中新屋開工年化月率3.2%，預期2.3%，前值3.8%;更亮眼的是營建許可總數148.2萬戶，預期141萬戶，前值146.1萬戶，創下2007年5月以來新高，走出次貸危機陰影。伴隨美聯儲降息，抵押貸款利率走低，房地產市場投建活動復蘇，回到了金融危機前的水平。著名的電視評論員吉姆·克萊默認為美國房地產市場已經完全從經濟危機中復蘇。
2019年截至前11個月，房地產股票整體回報率超過20%，個股方面Warehouse迄今的綜合回報率為46.7%，表現最佳。美股REITs的平均回報率也創十年來新高，截至11月達到25%，稍稍落后于標普500年內27%的漲幅。年內，標普500中跑贏房地產板塊的行業是信息技術、金融、通訊服務、工業和必需消費品。
目前房價超過金融危機前的高位，但市場認為次貸危機不會重演。理由是房屋止贖數量在金融危機后持續回落，目前處于近20年來的最低位。這意味著住房抵押貸款市場的違約率也降到了歷史低位。較之于金融危機前的樓市泡沫化，當前房價更抗跌。
全美房產經紀人協會首席經濟學家預測，2020年美國房價和成交量將溫和上漲。2018年下半年至2019年三季度的局部房價回落和成交量萎縮，更像是短期回調而非崩盤的先兆。考慮到新屋開工和營建許可的超預期增長，以及低利率的可持續性，美國樓市和房地產股票本輪長牛趨勢仍將延續。
什么是次貸危機：
指由美國次級房屋信貸行業違約劇增、信用緊縮問題而于2007年夏季開始引發的國際金融市場上的震蕩、恐慌和危機。美國“次貸危機”是從2006年春季開始逐步顯現的。2007年8月開始席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。次貸危機目前已經成為國際上的一個熱點問題。
美國次貸危機爆發的原因影響
引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。
利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機。
美國次級抵押貸款市場通常采用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房后頭幾年以固定利率償還貸款，其后以浮動利率償還貸款。
在2006年之前的5年里，由于美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。
隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發“次貸危機”。
次貸危機引發的金融危機使得美國金融界進行了一次大洗牌，美國金融系統崩潰，政府為了解決危機大量舉債，使得美國深陷債務危機，經濟發展疲軟。
次貸危機引發的全球金融危機對世界各國的金融市場產生了或多或少的震蕩，使得長期存在于全球金融市場的流動性過剩不復存在，各國經濟發展都遇到了缺乏資金的問題，有些國家由于在流動性過剩時期大量舉債，加上金融危機導致的全球經濟下滑，使得國家財政收入減少，還發生了國家主權債務危機，國家到了破產的邊緣。
美國還會爆發次貸危機嗎?
受數據影響，美國主要股指周二小幅升至新高。道瓊斯工業平均指數收于28267.16點，標準普爾500指數收于3192.52點，納斯達克綜合指數收于8823.36點。
數據并顯示，在過去的近13個月的時間里，美國人口增長了約2,800萬至3.29億人。
克萊默羨慕表示，應該預期會有更多的住房建設，目前的許可數量只是回到了“2007年”的水平，此前相當長一段時間新建筑相對較少。”我的意思是，考慮到美國的人口增長，這一增長的數據并不夠。”
所以，他指出，房地產市場不會重演2008年的危機，因為同樣的錯誤不會重演。除房地產數據外，美國11月工業生產反彈并創2018年初以來最大增幅、10月職位空缺數意外升高，這為美聯儲12月會議暗示短期內沒有必要調整利率提供理據。達拉斯聯邦儲備銀行行長柯普朗和波士頓聯邦儲備銀行行長羅森格倫周二也重申，除非前景出現重大變化，否則利率將維持不變。
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