新加坡房產投資九問
近年來，海外房產投資在國人心中越發重要，不論是自住還是子女教育，擁有一套海外房產都有諸多便利。而在眾多的海外房產選擇面上，離國人較近的東南亞市場成了很多人海外置業的“首選”。那么，如果我們選擇投資新加坡，需要知道哪些問題呢?
近年來，隨著國人“走向海外”的想法越來越普及，無論是資產配置，子女留學，未來移民等，投資海外房產已然成了一個非常好的選擇。在眾多的海外房產選擇面上，離國人較近的東南亞市場成了很多人海外置業的“首選”。那么，如果我們選擇投資新加坡，需要知道哪些問題呢?
1、新加坡房屋地契分類和住宅種類
新加坡房屋地契年限主要存在三種地契形式。99年，999年，和永久地契。而新加坡住宅分組屋，私人公寓和有地住宅。
組屋由新加坡建屋局統一建造擁有，只有符合購買組屋條件的新加坡公民和永久居民家庭才可以買，是屬于有津貼的公共住房。組屋都是99年，居住者只擁有房屋使用權，土地歸新加坡政府所有。
私人公寓是指項目至少占地4000平米，擁有住宅樓外還包括各種設施，如游泳池，健身房，網球場，會所等。私人公寓都由開發商開發，屬于屋主私人產業，但不擁有土地。
有地住宅是指建在一片土地上的住宅，土地是屬于屋主個人的。有地住宅分為三類：排屋，半獨立洋房，和獨立式洋房，其中面積超過1400平方米的獨立式洋房又被稱為優質洋房。
2、外國人在新加坡能買哪種住宅?
外國人在新加坡能買所有的私人公寓，及十年的執行公管公寓。如果兩個外國人已經是永久居民(PR)并結婚組成家庭就可以在公開市場上購買二手組屋，但前提是必須在獲得永久居民權后等滿三年，購買后必須在半年內賣掉國內外的私人房地產。
新加坡國土面積有限，對外國人購買有地住宅有明確的限制，規定只有新加坡公民才能購買有地私宅，除非是經過律政部審批認定對新加坡具有特殊貢獻的永久民居，但每年符合這一條件的永久居民人數不多。不過，位于新加坡最南端的圣淘沙升濤灣是惟一的例外，外國人，包括非永久居民均可在升濤灣購買地皮和有地私宅。不過該地有地私宅的地契只有99年，外國買家也不可出租。
3、外國人買房要付的印花稅
首先買家除了付房款外還要付買方印花稅(BSD)，房產購買價格在$180,000以內的部分，稅率按1%計算，第二個$180,000稅率按2%計算，超過$360,000到$1,000,000之間的部分稅率按3%計算。若房屋成交價高于$1,000,000超過$1,000,000的部分稅率是按4%計算。買方印花稅適用于所有物業買家，不分國籍。
外國人購買住宅物業還要付額外買方印花稅(ABSD).根據自由貿易協定(FTAs),以下國家的國民或永久居民將獲得與新加坡公民相同的稅收待遇。
A)冰島，列支敦士登，挪威或瑞士的公民和永久居民
B)美國公民
4、外國人除了買住宅，可以買商業地產，工業地產嗎?
外國人可買工業地產，但工業地產一般地契60年，甚至有更短30年，買家多數為自用，不推薦純投資。新加坡商業地產有寫字樓，商場店面，有地商業店鋪，HDB店屋，酒店，這些類型外國人都可以買。辦公樓地契有永久地契和99年地契。因為商業地產目前還沒有買家額外印花稅，所以這也是投資者青睞的投資項目。
5、外國人投資買房可以貸款嗎?銀行利率高嗎?
在新加坡外國人首次買房可以申請銀行最高70%的貸款。在新加坡有收入的外國人，只要收入達到要求，就可以申請到最高75%的貸款，貸款期限可到65歲，最長貸款年限為30年，同時屋齡減去貸款年限還要剩30年。比如說你30歲買一個房齡只剩55年的房，那你的貸款年限就不是30年，而是25年。如果買家貸款只能拿到55%，那貸款年限最長可到35年，期限可延長到75歲。另外在購買第二間屋子的房貸比率頂限下降至45%。第三套房貸款或以上房貸比率下降至35%. 當然房貸也和貸款人的年齡有很大關系。如果貸款人超過65歲，貸款比率也會降低。
新加坡銀行貸款利率有浮動利率和固定時間段鎖定利率。目前貸款利率已經升高至2.5%左右。中國目前的房貸利率在5%左右。
6、新加坡房屋面積如何算?公寓有公攤面積嗎?陽臺算面積嗎?車位要買嗎?
在新加坡買房聽到的都是平方英尺，但實際上很多買房合同上也是用平方米的，它的計算方法是1平萬米約等于10.76平方英尺。
7、新加坡擁屋毎年交稅嗎?
新加坡稅務局每年會針對房產所有者征收房產稅。其對象包括各種組屋，公寓，有地住宅，也包括商業，工業地產等等。其房產稅無論新加坡公民還是外籍人士都是按照統一標準計算。簡單來說房產稅的計算為房產年價值*稅率。年價值是根據房產所在地區的相似房屋類型平均租金水平做出的一個房產收入的估計，和實際房產的租金計算出的價值也許并不完全相符。價值越高的房產稅率則越高。具體的計算采用分段稅率法：
如果該物業為自住，新幣8000以下免稅，以上稅稅率為年值的4%起。
如果屋主不自住，那么房產不管是出租還是借給他人居住，房產稅稅率都為本物業年值的10%起。
商業/工業地產的稅率則是簡單直接的算法，物業年值*10%。
8、新加坡產業有物管費嗎?
業主需要交管理費，每月一般是幾百新元，管理費除了包括車庫維護費用，還包括游泳池，健身房等設施，每三個月收一次。如果是組屋，也要交市鎮管理費，但不包括停車費，屋主可買組屋停車場月票，費用很少。總體來說，公寓的物管費是物有所值的。
9、在新加坡買房后隨時可以賣嗎?
屋主可以隨時賣屋，但是新加坡政府為了控制房地產泡沫在2011年1月就出臺了賣方印花稅(SSD)，私宅賣家在四年內出售私宅，必須支付介于4%至16%的賣方印花稅。
但在2017年3月又調整賣方印花稅，新條例出臺后，三年內售出私宅的賣家才需要支付賣方印花稅，這三年的印花稅率也各調低四個百分點介于4%到12%。
風險提示：海外房產信息由開發商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。
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