扒一扒：美國房產證到底長啥樣?
房產證是購房者取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。但是不少購買了美國房產的投資者發現，在美國買房后，在所有交割文件中，卻找不到所有權證 Title 文件。那么美國房產證到底長啥樣?
房產證是購房者取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。但是不少購買了美國房產的投資者發現，在美國買房后，在所有交割文件中，卻找不到所有權證 Title 文件。那么美國房產證到底長啥樣?
美國房產證是什么樣的
美國是沒有一份文件來證明業主真正的“擁有”這個物業的。這與美國房地產市場長期的私有制度有關。
美國土地交易的歷史遠遠早于現代規范交易制度的建立。要證明一塊土地的所有權 , 需要證據而不是證明。理論上必須追溯該土地交易的所有歷史記錄 , 否則 , 在法律上就會有漏洞。
01、Title--所有權證書
當今的房地產交易時 , 律師要提請 title 服務公司做 title search, 查看該物業的交易記錄。但是 , 往往只能回顧 50 年 , 更早的交易紀律多半沒有官方保存。民間保存的紀律或許不全、不準確、不易獲得。即便是官方的交易記錄 , 也難以保證其準確性。因此 , 當一個物業被交易時 , 業主很難提供無可辯駁的證據來證明自己當今擁有的物業在該物業的歷史上一直是合法擁有、合法交易的。
換句話說 , 當前的業主不能 100% 保證 , 當這個物業交割后 , 某天 , 孫七向法院提起訴訟 , 用文件證明稱他爺爺在 50 年前將該物業 20% 的權益贈與他爸爸 , 而他爸爸的哥哥在未取得他爸爸同意下 , 將該物業轉買給了劉二麻子。而當前的業主又是無辜的。在這種情況下 , 怎樣的制度安排才能保證交易雙方的權益和信心呢 ?
02、Deed--契約
既然完全證明合法擁有的 Title 不可行 , 律師們發明了一種叫Deed的文件。Deed本身是一種單邊保證契約。
當物業交易時 , 賣方 (seller) 簽署這樣一份文件 , 將他在該物業上的所有權益轉讓給買方(buyer)，并作出適當的保證。Deed的類別有 4 種，通常在房地產交易時使用最多的是General Deed和Specific Deed兩種。
General Deed是最好的一種。它不僅保證業主在持有該物業期間中是合法持有，所有債權、債務以及權益是清晰的，而且承諾，如果將來該物業由于產權糾紛而發生訴訟，無論該糾紛所涉及到該物業歷史上的任何時段，賣方承擔一切費用和損失。
Specific Deed 只是承諾承擔有限的責任，如果該糾紛涉及到該物業的歷史時段不是在賣方持有該物業期間，賣方不承擔責任。而我們當今大多數的二手房交易，其Deed是Specific Deed。
03、Title Insurance--所有權保險
其實，Deed 上承諾的擔責部分是沒有保證的。房地產交易后，賣方要找到買方并成功訴訟很難。那怎么辦呢?
這時候，Title Insurance出場了。
Title Insurance是一次性支付，在買方持有期間一直有效。有了 Title Insurance 房地產交易就輕松多了，買方不需要擔心賣方是否合法購得和持有該物業，也不需要驗證賣方是否是真正的合法持有人。
買方買 Title Insurance 時，Title Insurance公司會去做這些搜索。即使不幸發生訴訟，Title Insurance 公司會賠償買方的一切損失。
當前市場上Title Insurance公司很多，價格差異很大。如果過戶的律師是買方雇傭的，應該可以取得較好的價格。
美國房產所有權持有方式
在產權清楚(產權合法且可進行銷售)的前提下，產權持有方式將決定將來對房地產的處置方式及權利人各方的權益，是產權的重要組成部分。在美國，通常把私人房地產產權的持有方式分成以下幾類：
01、獨立完全產權 (Sole Ownership)
一個人或一個單位完全單獨擁有對房地產的產權。
適用群體：主要針對于未婚單身男女或按協議單方擁有產權的夫妻等情況。
02、共有產權 (Tenancy in Common)
持有者可以根據需求分配所有權利益,不一定要均分共同業主可以各自轉讓自己持有的產權產權可以遺贈。
適用群體：多方合作的購買者，可以根據需求進行度假或作投資使用。
03、聯合產權(Joint Tenancy)
⑴、聯合產權具有 "產權獲得一致，時間一致，利益一致和占有一致"四個一致的特點，其中之一一旦破壞，聯合產權的持有方式就不復存在。
A：產權獲得一致(Unity of Title)：全體成員通過同一個讓渡合同獲取房地產產權。
B：時間一致(Unity of Time)：權益在同一個時間段開始或結束。
C：利益一致 (Unity of Time)：所有者的全體成員擁有同等的權益。
D：占有一致(Unity of Possession)：所有者的全體成員對房地產擁有同等的占有權利。
⑵、產權利益必須均分，不能單獨轉讓或出售各自的產權。一旦單獨出售或轉讓，聯合持有產權的方式將自動停止，可能變更為共同產權(Tenancy in Common)。
⑶、當某一產權人去世后，其他在生的產權人自動獲得其產權并且均分，最后一名存活者持有完整產權。
適用群體：父母及子女聯名購買的情況較適合此類產權持有方式，若父母去世,孩子可以自動獲得父母的產權，某種程度上可以有效規避遺產稅等稅種的產生。
⑷、整體共有產權(Tenancy by the Entirety)
A：僅為已婚夫妻可以選擇的特殊聯合產權，也擁有"四個一致"的特性。
B：夫妻必須通過雙方一致同意才可進行房屋的轉讓或出售。
C：當夫妻配偶有一方去世時，另一方可以自動獲得產權。
D：若夫妻雙方因為某種原因導致婚姻破裂，整體共有產權就自動失效，可能變更成為共有產權(Tenancy in Common)。
E：若夫妻一方為負債者且已過世，房屋產權歸配偶所有，房屋無需扣押抵債。
適用群體：已婚夫妻，某種程度上可以保護繼承的夫妻一方免受過世一方的債務糾纏。
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