被全世界投資者膜拜的“股神”沃倫·巴菲特(Warren Buffett)，雖然已屆88歲高齡，但依然雄心不減。這一次，他選擇進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。

2019年8月14日，總部位于阿聯(lián)酋的IBC GROUP周三宣布，計(jì)劃在迪拜收購(gòu)1萬(wàn)套房產(chǎn)，用于裝修和管理度假屋。

該公司表示，它已與巴菲特創(chuàng)立的跨國(guó)多元控股公司伯克希爾哈撒韋公司簽訂獨(dú)家協(xié)議，將在海灣地區(qū)的房產(chǎn)服務(wù)中扮演顧問(wèn)經(jīng)紀(jì)角色，協(xié)助房產(chǎn)的確定、收購(gòu)和融資。該交易價(jià)值50億美元，有可能擴(kuò)展到在全球100多個(gè)城市收購(gòu)100萬(wàn)套房產(chǎn)。

說(shuō)起巴菲特，聞名于世的是“股神”這個(gè)稱號(hào)。但鮮少人知的是，巴菲特還在讀高中時(shí)，是通過(guò)房地產(chǎn)邁出“以錢賺錢”的第一步。從那時(shí)起，房地產(chǎn)與巴菲特就結(jié)下了不解之緣。

巴菲特于2000年通過(guò)收購(gòu)HomeServices進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)。如今，HomeServices已經(jīng)成長(zhǎng)為美國(guó)第二大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超過(guò)4.7萬(wàn)，銷售額達(dá)到1270億美元。

眼下，Home Services計(jì)劃在將意大利米蘭、奧地利維也納和阿聯(lián)酋迪拜，增加到其海外地產(chǎn)投資版圖中。在巴菲特已經(jīng)確定要投資的幾個(gè)國(guó)際大城市中，迪拜是唯一的一個(gè)亞洲城市。為什么“股神”巴菲特投資房地產(chǎn)會(huì)看準(zhǔn)迪拜? 我們今天就帶大家一起解讀一下。

1、迪拜——巴菲特布局投資房地產(chǎn)的城市

迪拜隸屬阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)，面積約4400平方千米 (約相當(dāng)于上海除去崇明島之外的面積)，只有兩個(gè)季節(jié)，4-10月夏季，11-3月冬季。

阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)是由阿布扎比、沙迦、迪拜、阿治曼、富查伊拉、烏姆蓋萬(wàn)、哈伊馬角七個(gè)酋長(zhǎng)國(guó)組成的聯(lián)邦制君主國(guó)，于1971年建國(guó)。位于西南亞的阿拉伯半島東南部，與阿曼和沙特阿拉伯接壤。首都阿布扎比，也是境內(nèi)最大部族的酋長(zhǎng)國(guó)領(lǐng)地，阿聯(lián)酋的國(guó)際代碼為UAE。阿聯(lián)酋采用聯(lián)邦制度。

阿聯(lián)酋最高委員會(huì)由七個(gè)酋長(zhǎng)國(guó)的酋長(zhǎng)組成，選舉產(chǎn)生總統(tǒng)、副總統(tǒng)、內(nèi)閣和議會(huì)來(lái)管理國(guó)家。所有酋長(zhǎng)部落有自己的世俗和伊斯蘭教的法律，用于民事、刑事和高等法院。迪拜是阿聯(lián)酋七大酋長(zhǎng)國(guó)中人口最多的酋長(zhǎng)國(guó);也是中東地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，金融中心，航空中心。

迪拜號(hào)稱中東的瑞士，社會(huì)治安極佳。阿聯(lián)酋一貫采取政治中立的態(tài)度，歷來(lái)是中東各國(guó)的避風(fēng)港和自由天堂，各國(guó)人民在此相安無(wú)事，和諧共處。根據(jù)世界經(jīng)濟(jì)論壇的最新安全國(guó)家排名，阿聯(lián)酋排名全球第二，僅次于芬蘭，可見(jiàn)安全程度。

迪拜在地理位置上位于世界的中心，基本到全球任何大都市，大致都在8小時(shí)飛行圈。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)也意味著迪拜可以同時(shí)向東西方之間多個(gè)國(guó)家提供金融服務(wù)。

迪拜位于亞洲和歐洲的中間，與倫敦有4個(gè)小時(shí)的時(shí)差，與北京也是4個(gè)小時(shí)的時(shí)差。

剛好填補(bǔ)了西方的紐約、倫敦，和東方的上海、東京兩大時(shí)區(qū)之間的“金融真空”。因此，迪拜成為了連接?xùn)|西方的最佳樞紐城市。從迪拜出發(fā)，無(wú)論向東還是向西，都非常方便。

根據(jù)9月12日發(fā)布的全球金融中心指數(shù)(GlobalFinancial Centre Index)，迪拜憑借完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、發(fā)達(dá)的銀行和金融服務(wù)業(yè)，繼續(xù)保持地區(qū)金融領(lǐng)頭羊的地位，同時(shí)在全球金融中心排名中上升4位，位列第15位，超過(guò)了巴黎、日內(nèi)瓦、洛杉磯、盧森堡、維也納等國(guó)際大都市。迪拜也被評(píng)為2018年世界一線城市第9位。

如此備受肯定的國(guó)際地位，迪拜當(dāng)然會(huì)成為巴菲特進(jìn)軍亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的首選。伯克希爾哈撒韋公司HomeServices董事長(zhǎng)Gino Blefari說(shuō)：“迪拜是我們?nèi)蚓W(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張的首要目標(biāo)，因?yàn)樗碇澜珙I(lǐng)導(dǎo)者的創(chuàng)新，是全球頂級(jí)的貿(mào)易、物流、旅游和金融中心。”

迪拜目前人口約為315萬(wàn)人，算上流動(dòng)人口超過(guò)430萬(wàn)人，其中15%為本地人口，85%為外來(lái)人口, 來(lái)自全球兩百個(gè)國(guó)家和地區(qū)。各個(gè)國(guó)家都很多，周邊阿拉伯國(guó)家，歐洲人，印度人，巴基斯坦人，中國(guó)人，俄羅斯人，都很多。迪拜是一個(gè)極度包容的國(guó)家，世界200多個(gè)民族及文化在迪拜相互尊重，和諧共處 。迪拜是全球人口增長(zhǎng)最快的城市之一，以每年7%的復(fù)合增長(zhǎng)率高速增長(zhǎng)。

預(yù)計(jì)到2027年迪拜的常住人口將達(dá)到600萬(wàn)以上，是接下來(lái)幾年世界上人口增長(zhǎng)最快的城市之一。迪拜作為中東地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易樞紐，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、投資工作機(jī)會(huì)多，吸引了很多國(guó)外企業(yè)和勞工前來(lái)投資打工，迪拜有高達(dá)80%的外來(lái)人口，巨大的外來(lái)人口涌入，帶來(lái)了旺盛的住房需求，使得迪拜房產(chǎn)租賃市場(chǎng)十分活躍，隨之帶來(lái)較穩(wěn)定的高租金回報(bào)率。

2、迪拜經(jīng)濟(jì)——穩(wěn)步增長(zhǎng)

迪拜經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目前約為4%，據(jù)IMF(世界貨幣組織)預(yù)計(jì)在2019和2020年將達(dá)到5%左右。阿聯(lián)酋外籍人士平均月收入約為38,000迪，約合65,000人民幣。居民支出中住房支出占35%。

迪拜于70年代發(fā)現(xiàn)石油，靠石油發(fā)家，但與眾多石油國(guó)家不同。迪拜的領(lǐng)導(dǎo) 人早早認(rèn)清石油經(jīng)濟(jì)非長(zhǎng)久之計(jì)，從石油賺取的第一桶金大力投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，依靠其極佳的地理位置(亞洲、歐洲、非洲大陸的中心)發(fā)展貿(mào)易，航空，物流，形成良性循環(huán)，逐漸使迪拜成為中東北非地區(qū)十億人口不可取代的物流中心、貿(mào)易中心、金融中心。迪拜目前現(xiàn)在基本已經(jīng)擺脫石油經(jīng)濟(jì)，其石油產(chǎn)業(yè)僅占其GDP的2%比重。貿(mào)易，物流，航空，金融，旅游為其支柱產(chǎn)業(yè)，其多元化的經(jīng)濟(jì)組成保證了其持續(xù)健康的發(fā)展動(dòng)力。

作為世博會(huì)主辦城市，一向力爭(zhēng)全球第一的迪拜，聚集了全球最前沿的科技與人才，為迎此盛事，正全力備戰(zhàn)，飛速發(fā)展，大力提升城市基礎(chǔ)設(shè)施，力爭(zhēng)成為史上最成功的盛宴。在這沖刺的兩年間，大量資金、人才涌入迪拜，促成城市的高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的騰飛。

世博會(huì)舉辦期間，將吸引超過(guò)2000萬(wàn)人次游客從全球各國(guó)來(lái)到迪拜，一睹迪拜風(fēng)采。在此期間，房?jī)r(jià)，租金，人工等等勢(shì)必將大幅上漲。世博會(huì)也是商業(yè)交流和發(fā)現(xiàn)商機(jī)的重要平臺(tái)，迪拜將迎來(lái)一次難得的展示機(jī)會(huì)。經(jīng)過(guò)此番展示，迪拜無(wú)與倫比的優(yōu)勢(shì)將大放異彩，必將吸引全球大批商戶入駐迪拜，投資迪拜，促進(jìn)迪拜長(zhǎng)期發(fā)展。

而為沖刺世博會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施和引進(jìn)的科技與人才，也將長(zhǎng)久裨益迪拜的長(zhǎng)期發(fā)展。因此無(wú)論是世博會(huì)準(zhǔn)備期間的影響，世博會(huì)舉辦期間的影響，和世博會(huì)后的影響，對(duì)于迪拜都是難得的發(fā)展機(jī)遇!

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海世博會(huì)之前，2008年的全城平均房?jī)r(jià)約1.3萬(wàn)/平米，2010年世博會(huì)期間已經(jīng)接近2.5萬(wàn)/平米，世博效應(yīng)讓上海房?jī)r(jià)兩年翻了一倍!而且上海人口基數(shù)多，城市面積大，且限購(gòu)，對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響一定程度上被抑制。對(duì)比不限購(gòu)的人口相對(duì)少的迪拜，可能世博會(huì)對(duì)其房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生更大的影響!

3、迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)——安全且穩(wěn)定

迪拜是建筑師和設(shè)計(jì)師的天堂，各式現(xiàn)代、超現(xiàn)代的建筑風(fēng)格讓人目不暇接，讓人不得不驚嘆迪拜用短短40幾年的時(shí)間就發(fā)展成國(guó)際大都市背后蘊(yùn)含的戰(zhàn)略和野心。世界第一高的哈利法塔和世界第一大的購(gòu)物中心，七星級(jí)帆船酒店，還有被譽(yù)為“世界第八大奇跡”人工棕櫚島。

迪拜的房?jī)r(jià)的性價(jià)比還是非常不錯(cuò)的，大致在2-4萬(wàn)人民幣/平米，迪拜的租售比大致在7%左右，一百萬(wàn)的房子一年收7萬(wàn)左右的租金，而且投資迪拜房產(chǎn)，沒(méi)有房產(chǎn)稅、印花稅以及遺產(chǎn)稅。

有吸引力的投資回報(bào)，也是迪拜房地產(chǎn)的最大投資價(jià)值之一。根據(jù)阿聯(lián)酋最大的英文報(bào)紙《海灣時(shí)報(bào)》(Khaleej Times)報(bào)道，迪拜房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)主要是由居住在阿聯(lián)酋的外國(guó)人，和生活在世界各地的海外投資者推動(dòng)的。迪拜土地局(DLD)的數(shù)據(jù)顯示，在2017年迪拜一共產(chǎn)生69069宗房地產(chǎn)交易，總價(jià)值超過(guò)2850億迪拉姆(約776億美元)，其中包括39480名國(guó)際投資者，通過(guò)52958筆交易，投資了1070億迪拉姆(約291.3億美元)。也就是說(shuō)，超過(guò)65%的房產(chǎn)投資來(lái)自外國(guó)投資者。而且，迪拜在2017年的土地交易總值2850億迪拉姆，已經(jīng)高于聯(lián)合國(guó)承認(rèn)的211個(gè)國(guó)家中144個(gè)國(guó)家的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。即，迪拜一年賣房子所產(chǎn)生的價(jià)值，比144個(gè)國(guó)家一年的GDP總值加起來(lái)還要高。

迪拜的房產(chǎn)法律非常健全，從各方面保護(hù)了投資人的利益，塑造了良好健康的市場(chǎng)體系。

資金安全——擔(dān)保賬戶Financial security

迪拜土地局規(guī)定，開(kāi)發(fā)商針對(duì)每一個(gè)銷售項(xiàng)目，均需申請(qǐng)一個(gè)受土地局監(jiān)管的擔(dān)保賬戶。此賬戶用于確保投資人的資金安全及項(xiàng)目的完工。所有項(xiàng)目的擔(dān)保賬戶均不關(guān)聯(lián)，在開(kāi)通時(shí)開(kāi)發(fā)商必須按項(xiàng)目?jī)r(jià)值存放一定比例資金，用于項(xiàng)目啟動(dòng)資金。所有新房銷售款項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)擔(dān)保賬戶收取，用于施工。開(kāi)發(fā)商只有在交付房屋后，允許取出資金作為利潤(rùn)。若因不可抗力開(kāi)發(fā)商必須取消項(xiàng)目，投資人資金將在土地局監(jiān)視下由擔(dān)保賬戶安全返還。

優(yōu)點(diǎn)：

1) 安全——投資人資金受迪拜土地局保護(hù)和監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商無(wú)法利用該資金進(jìn)行其它用途;

2) 專款專用，不受開(kāi)發(fā)商任何外在債務(wù)影響;

3) 該機(jī)制促使開(kāi)發(fā)商加緊工程，早日交付，取出企業(yè)利潤(rùn);

期房房產(chǎn)證——Oqood 阿庫(kù)德

Staging house property certificate

迪拜房產(chǎn)法規(guī)No.(6)of 2010規(guī)定，所有新房交易合同，開(kāi)發(fā)商必須申報(bào)迪拜土地局，注冊(cè)并公證登記。公證完成后，投資人將得到一份迪拜土地局公證的期房房產(chǎn)證——Oqood 阿庫(kù)德，涵蓋房屋基本信息(如樓棟，單元，面積，合約價(jià)格等)。 阿庫(kù)德作為新房的擁有權(quán)證明，用于在項(xiàng)目施工期間保護(hù)并公證投資人的資產(chǎn)權(quán)益。獲取阿庫(kù)德后，投資人可以在施工期間進(jìn)行房產(chǎn)交易或轉(zhuǎn)讓，交易同樣得到土地局認(rèn)證。由于迪拜房產(chǎn)首付金額較低，期房交易將極大增加投資人的資金利用率，以較低財(cái)務(wù)成本獲取高額收益。 房屋交付后，迪拜土地局將頒發(fā)現(xiàn)房房產(chǎn)證(title deed)，取代阿庫(kù)德。

交付面積差異仲裁Delivery area difference arbitration

若實(shí)際交付房屋面積大于合同規(guī)定面積，開(kāi)發(fā)商不得向投資人額外索要費(fèi)用;

若實(shí)際交付房屋面積小于合同規(guī)定面積5%以內(nèi)，開(kāi)發(fā)商無(wú)需賠償;

若實(shí)際交付房屋面積小于合同規(guī)定面積5%以上，差異面積開(kāi)發(fā)商需按原約定單價(jià)賠償投資人。

權(quán)益維護(hù)Equity maintenance

投資人可在以下幾種情況下撤銷與開(kāi)發(fā)商合約，并獲取賠償：

1) 開(kāi)發(fā)商無(wú)正當(dāng)理由拒絕交付房屋;

2) 開(kāi)發(fā)商擅自改變銷售合同中規(guī)定的建筑材料標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量;

3) 交付房屋后，該房產(chǎn)由于建造原因無(wú)法居住;

巴菲特投資的這幾個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有幾個(gè)相似特點(diǎn)：

首先，所選地區(qū)皆為經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，或者首都城市，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善，人口的國(guó)際流動(dòng)相對(duì)頻繁。

其次，政府對(duì)房?jī)r(jià)的控制力相對(duì)有所限制，資金流動(dòng)較自由。

最后，這幾個(gè)地方的房?jī)r(jià)目前都處于平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。

巴菲特一向擅長(zhǎng)逆市買入低估值的資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行長(zhǎng)期投資。1965-2018年，伯克希爾的復(fù)合年增長(zhǎng)率為18.7%，明顯超過(guò)標(biāo)普500指數(shù)的9.7%，在過(guò)去13年中，伯克希爾哈撒韋公司的表現(xiàn)要優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)10倍。

而巴菲特投資迪拜房地產(chǎn)就是價(jià)值投資的典型案例，在低價(jià)的時(shí)候買入并長(zhǎng)期持有。所以，迪拜，你有必要關(guān)注一下。