投資印尼房產(chǎn)有哪些風(fēng)險(xiǎn)
與中國(guó)不同，印尼是一個(gè)土地私有制的國(guó)家。對(duì)于中國(guó)投資商而言，和擁有土地的印尼民眾之間的協(xié)調(diào)或討價(jià)還價(jià)是一個(gè)非常耗時(shí)費(fèi)力的過(guò)程，釘子戶和坐地起價(jià)的情況十分普遍。著名的雅萬(wàn)高鐵項(xiàng)目就因?yàn)檎鞯氐膯?wèn)題進(jìn)展十分緩慢，至今仍未完成工程內(nèi)的所有征地。兩國(guó)政府都力捧的工程尚且如此，民間企業(yè)的征地難度可想而知。所以很多開(kāi)發(fā)商在征地時(shí)都會(huì)尋求當(dāng)?shù)卣膮f(xié)助，而當(dāng)?shù)卣矔?huì)很自然地要求“分一塊蛋糕”。如何與印尼民眾和印尼當(dāng)?shù)卣蚪坏佬枰袊?guó)企業(yè)好好動(dòng)動(dòng)腦筋。
印尼作為G20重要成員和東盟的創(chuàng)始國(guó)，在過(guò)去幾年中，其經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的同時(shí)國(guó)內(nèi)購(gòu)買力大幅增強(qiáng)，而房地產(chǎn)領(lǐng)域更是一躍成為僅次于新加坡的東南亞第二大房地產(chǎn)市場(chǎng)，值得注意的是印尼房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)個(gè)機(jī)遇并存，一定要多加注意，今天邦海外就和大家說(shuō)說(shuō)投資印尼房產(chǎn)有哪些風(fēng)險(xiǎn)。
1.土地私有
與中國(guó)不同，印尼是一個(gè)土地私有制的國(guó)家。對(duì)于中國(guó)投資商而言，和擁有土地的印尼民眾之間的協(xié)調(diào)或討價(jià)還價(jià)是一個(gè)非常耗時(shí)費(fèi)力的過(guò)程，釘子戶和坐地起價(jià)的情況十分普遍。著名的雅萬(wàn)高鐵項(xiàng)目就因?yàn)檎鞯氐膯?wèn)題進(jìn)展十分緩慢，至今仍未完成工程內(nèi)的所有征地。兩國(guó)政府都力捧的工程尚且如此，民間企業(yè)的征地難度可想而知。所以很多開(kāi)發(fā)商在征地時(shí)都會(huì)尋求當(dāng)?shù)卣膮f(xié)助，而當(dāng)?shù)卣矔?huì)很自然地要求“分一塊蛋糕”。如何與印尼民眾和印尼當(dāng)?shù)卣蚪坏佬枰袊?guó)企業(yè)好好動(dòng)動(dòng)腦筋。
2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)差
印尼的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)差，面臨著電力系統(tǒng)供電不足、全國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施滯后、居民飲用水不足等嚴(yán)峻問(wèn)題。而對(duì)于印尼房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)這意味著：
(1)交通運(yùn)輸?shù)穆浜髮?dǎo)致印尼的運(yùn)輸成本極高，很多國(guó)內(nèi)產(chǎn)品的價(jià)格甚至高于直接進(jìn)口產(chǎn)品，而房地產(chǎn)投資尤其是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的大量建工材料都會(huì)因此成本劇增。電力系統(tǒng)的落后也將帶來(lái)因電力不足、停電頻繁導(dǎo)致的工期延長(zhǎng)或住房?jī)r(jià)值下降等問(wèn)題。
(2)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，決定樓盤房?jī)r(jià)的最大因素之一就是樓盤的地段。但即便在城市，也同樣面臨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)差的問(wèn)題，這將對(duì)樓盤的價(jià)格產(chǎn)生重大影響。
為了解決基礎(chǔ)設(shè)施差的難題，印尼政府正在大力開(kāi)展包括港口、高速公路、水電站、高鐵等在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。但未來(lái)五年內(nèi)，印尼基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)因其資金缺口巨大(據(jù)世界銀行估計(jì)約500億美元)，故仍面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
3.政府行政效率低
印尼政府的行政效率低主要有幾個(gè)因素：
(1)印尼是民主共和制國(guó)家，采取民主直選的方式選舉市長(zhǎng)和省長(zhǎng)，各省、區(qū)、市享有很高的自治權(quán)。中央政府的許多政策在地方上經(jīng)常沒(méi)辦法得到有效的執(zhí)行。政府各項(xiàng)大小事宜都需要通過(guò)各級(jí)議會(huì)投票通過(guò)，再加上印尼復(fù)雜的行政審批程序都導(dǎo)致行政流程冗長(zhǎng)。
(2)印尼的多黨制度使得政黨之間的爭(zhēng)斗消耗了相當(dāng)一部分的政治資源，間接導(dǎo)致行政效率下降，甚至影響到了印尼政壇的穩(wěn)定性。
(3)腐敗問(wèn)題嚴(yán)重，印尼獲取準(zhǔn)證的流程是出了名的漫長(zhǎng)，索賄現(xiàn)象嚴(yán)重。盡管佐科政府近年來(lái)大力反腐倡廉，但收效甚微。印尼在世界清廉國(guó)家排名仍不理想。
在印尼，審批土地投標(biāo)、交易、建設(shè)等方面的相關(guān)證件和行政流程都將是一場(chǎng)持久的拉鋸戰(zhàn)，甚至有可能“中道崩殂”，所以投資印尼房地產(chǎn)的中國(guó)企業(yè)要打好預(yù)防針，提前做好在漫長(zhǎng)的前期投資過(guò)程中可能帶來(lái)的成本劇增、資金周轉(zhuǎn)困難、政策轉(zhuǎn)變等潛在風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)。
4.投資成本
在建筑方面，“中國(guó)速度”可以說(shuō)是領(lǐng)先世界，但在印尼，中國(guó)企業(yè)就要頭疼了。一方面印尼工人的效率和技術(shù)都不是很理想，據(jù)有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)23個(gè)亞洲國(guó)家的調(diào)查，印尼的勞工生產(chǎn)效率排名第十五名左右，并且很多工人都沒(méi)有經(jīng)過(guò)職業(yè)的系統(tǒng)培訓(xùn)。另一方面，印尼對(duì)于本國(guó)勞工過(guò)度保護(hù)，嚴(yán)格限制外資企業(yè)對(duì)外籍員工的使用，只允許引進(jìn)外籍專業(yè)人員，普通勞務(wù)人員不得引進(jìn)。還規(guī)定了企業(yè)必須招用一定比例的當(dāng)?shù)貏诠ず妥畹凸べY保障。這些都在很多程度給中國(guó)企業(yè)的投資增大了難度。
5.政治風(fēng)向
對(duì)于中國(guó)投資者而言，印尼政府尤其是印尼群眾對(duì)待中國(guó)企業(yè)(包含華商)的態(tài)度很大程度上直接決定了投資的成敗。佐科政府可以說(shuō)是印尼近幾屆最“親華”的政府，佐科本人也多次訪問(wèn)中國(guó)。但印尼這兩年宗教民粹主義興起給印尼政壇帶來(lái)了很大沖擊。前雅加達(dá)華裔省長(zhǎng)鐘萬(wàn)學(xué)就因?yàn)榘l(fā)表疑似“褻瀆宗教”的言論而被判入刑，伊斯蘭極端勢(shì)力的擴(kuò)張對(duì)印尼社會(huì)的影響可見(jiàn)一斑。這次政治風(fēng)波的背后不僅是宗教勢(shì)力的干預(yù)更是印尼政治勢(shì)力的角逐。而由之帶來(lái)的宗教民粹的興起，給華人和中國(guó)企業(yè)在印尼的商業(yè)活動(dòng)帶來(lái)了沖擊和影響。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)顯露出衰落的跡象，在經(jīng)歷長(zhǎng)期牛市之后，許多房產(chǎn)的價(jià)格極其昂貴，而且政府還推出了各種限購(gòu)房措施。
再加上人民幣未來(lái)前景的不確定性，多樣化的投資看起來(lái)十分具有吸引力，投資印尼房產(chǎn)不要只看回報(bào)率也要多考慮其他方面。
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