海外買房包租：是美麗童話還是溫柔謊言
買房包租，即售后包租，就是開發商售房給購房者，但購房者并不實際使用該房，而是與開發商或管理機構簽訂包租協議，或以包租期間的租金沖抵部分房款，或收取一定租金回報。
很多人投資海外房產時，總會預先想到房屋出租的情況，為避免省去麻煩不少人選擇包租。
受包租吸引的還有一個租金回報率高的原因，不少房產商承諾包租多少年租金回報率均在5%以上，但在人生地不熟的海外，包租真的有那么靠譜嗎，這是一個美麗童話還是溫柔謊言。
海外買房包租靠譜嗎
買房包租，即售后包租，就是開發商售房給購房者，但購房者并不實際使用該房，而是與開發商或管理機構簽訂包租協議，或以包租期間的租金沖抵部分房款，或收取一定租金回報。
售后包租始于上世紀六七十年代的美國，后盛行于日本、中國香港，上世紀90年代國內就已流行，當時絕大多數承諾包租的是住宅，一些項目承諾的年回報率甚至高達兩位數，后市場不景氣許多承諾無法兌現，引發許多矛盾。它與當時的房地產投資熱潮伴生，剛開始出現時火爆一時。但很多情況下由于開發商最終無法兌現承諾，樓還沒蓋完，就卷款而逃，導致了大量爛尾樓的出現，并引發房地產泡沫。
據了解，售后包租等營銷手段在歐美等發達國家以及國內的廣州等大城市已開始被淘汰，一般是沒有實力的開發商才做包租，而有實力、有品牌、有好地段的開發商，一般傾向于向李嘉誠學習，即自己經營，收取租金。
“買房包租”究竟靠不靠譜
“廣告宣傳的回報率那么高，而且我們購買房產后，他們就會幫我們尋找承租方，省事又省心。”大多數樂意購買有包租的房產的投資者都是出于以上這種想法。在他們看來，高回報率，且每季度(通常是按季度返還租金)都能坐收租金，確是一大美事。但事實果真如此嗎?
眾多購買包租房的投資者表示，盡管有風險，但開發商所宣稱的利潤確實讓人非常動心。 正是因為深知某些投資者的僥幸心理，開發商才會對售后包租這一銷售方式樂此不疲。然而，項目一旦出現問題，投資者往往叫天不應，叫地不靈。
一般包租房大多為海邊度假村、海景房、公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓等。海邊度假村、海景房地處偏僻平時都沒什么人，周圍的配套設施也不是很完善;而公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓的租客大多為短期租客，客源極不穩定，所以“包租”擁有很大的隱患：
一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿;
二是開發商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂;
三是項目建成后經營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現金流兌付;
四是往往涉及復雜的權利關系，易引發債權債務糾紛等。
投資需求的投資者謹慎選擇，以規避風險，穩健投資，套用一句科學界常用的話就是“小心求證、果斷出手”，“酒好不怕巷子深”——好項目自己說話。
海外買房不選擇包租如何出租房產
1、協助出租：協助出租是地契過戶后，開發商協助投資人出租房產，或者介紹出租中介給投資人，以便將房產出租出去。協助出租無法保證到底何時能將房產出租出去，具體的租金如何也無法保證，只能是有潛在租客來問詢時開發商將信息傳遞給投資人，出租與否還要投資人自己定奪。
2、租約協議：租約指投資人購房時，該套房產就正在出租中，此時是開發商和租客簽署的租賃合同，合同上會規定租期和租金，但是由于此時房產還不屬于投資人，所以租金也無法給到投資人。等到地契過戶之后，開發商才會告知租客將租金打到投資人的賬戶內。像帶租約的這種情況，是有可能發生租客在租約未到期的情況下提前續約的，比如簽訂合同時租約是3年，而租客鑒于市場行情越來越好，租金對自己又有利，就會在第二年時申請續約，再次簽約新的租約合同，此時，投資人是可以與租客商談新的出租價格的，以最大程度上獲取收益。
海外購房出租注意事項
1、不能夠照搬國內的經驗
在國外買房投資出租，不能夠照搬國內的經驗，這種經驗主義或許會讓中國人投資打水漂，比如說一些中國人在海外買房，他們優先的選擇就是小戶型，二戰美國，加拿大等一些國家，大城市核 心的小戶型不僅增值嗎，而且就是出租也不會獲得較好的收益，所以，這樣的投資是沒有價值的。
2、明了各地不同政策
據介紹，海外置業者中最主要的目的是考慮海投固定資產、將來移民或者子女就學等，因此對當地的各項政策應該有所了解。當然，對各個國家針對海外人士購房的政策也應該有所把握。
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風險提示：海外房產信息由開發商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。
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