說(shuō)到海外房產(chǎn)投資，有經(jīng)驗(yàn)的投資人都知道永久產(chǎn)權(quán)、精裝修、物業(yè)配套完善、零公攤，有的還送車(chē)位。但是，有的時(shí)候陷阱和雷區(qū)卻也隱藏在一些小細(xì)節(jié)中，投資者們應(yīng)該保持清醒的頭腦，對(duì)項(xiàng)目可能發(fā)生的問(wèn)題仔細(xì)詢(xún)問(wèn)，避免損失的產(chǎn)生。

投資馬來(lái)西亞要避免那些“雷區(qū)”

炒房賺錢(qián)快

海外投資的目的要清晰：投資保值，增值，收益穩(wěn)定，養(yǎng)老自用，合理性資產(chǎn)配置，切勿以炒房為目的，抱有炒房暴富的心態(tài)。

地段要選好

了解東南亞國(guó)家的人都知道，這些國(guó)家什么都缺，就是不缺地。馬來(lái)西亞人口3400萬(wàn)，泰國(guó)6000萬(wàn)，所以在這些東南亞國(guó)家，會(huì)有尊貴的黃金地段，但更多的是大量的廉價(jià)土地。所以一定要選好的地段投資。

首都一般都是各個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)中心，集中了全國(guó)的經(jīng)濟(jì)命脈，也集中了全國(guó)超多高凈值、高收入、高學(xué)歷人群，同時(shí)也常駐80%—90%的國(guó)外精英。這類(lèi)外國(guó)人和本地高級(jí)白領(lǐng)才是高租金預(yù)算+長(zhǎng)租的穩(wěn)定客戶(hù)。他們99%集中在吉隆坡等首都地區(qū)，其他城市只有短期的游客及養(yǎng)老的群體。一般投資首都都會(huì)取得不錯(cuò)的收益。

不合理的回報(bào)率

其實(shí)項(xiàng)目好不好出租，客戶(hù)是可以通過(guò)位置、地段、人流量來(lái)判斷的。無(wú)非就兩點(diǎn)：周?chē)袥](méi)有租客群體?你的房屋在該地段競(jìng)爭(zhēng)有何種優(yōu)勢(shì)?

東南亞國(guó)家房產(chǎn)理性的租金回報(bào)率應(yīng)該在4%—6%左右，(吉隆坡租金回報(bào)位列世界前20)，能做到6%的就非常了不起了。如果有人和你說(shuō)回報(bào)率10%以上，你就要小心了。

所謂“海景房”

東南亞國(guó)家四面沿海，有非常多沿海旅游景區(qū)。在國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)強(qiáng)壓力的環(huán)境下，內(nèi)陸很多客戶(hù)對(duì)住在海邊有種謎一般的情節(jié)，再加上超低總價(jià)，客戶(hù)當(dāng)時(shí)就淪陷。

買(mǎi)房投資就是買(mǎi)地段，其余都可以忽略不計(jì)。國(guó)外的基建跟中國(guó)完全不是一個(gè)概念，所謂的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃也只是長(zhǎng)期規(guī)劃、短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)的“大餅”而已。很多風(fēng)景靚麗的旅游景區(qū)除了旅游業(yè)其余什么都沒(méi)有，長(zhǎng)租市場(chǎng)幾乎為0，只能不斷的換短租客。

馬來(lái)西亞房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)

在馬來(lái)西亞買(mǎi)房，房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)必須了解，否則吃大虧!簽署買(mǎi)賣(mài)合約是購(gòu)買(mǎi)房子的第一步。這份合約通常被簡(jiǎn)稱(chēng)為SPA或S&P(Sales & Purchase Agreement)，內(nèi)容概括買(mǎi)賣(mài)雙方同意的交易價(jià)、付款方式、產(chǎn)業(yè)詳情、交屋時(shí)間及其他相關(guān)的交易細(xì)節(jié)條款等。那么，馬來(lái)西亞房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)有哪些?

Accessory parcel(附屬區(qū)域)

在一個(gè)分層項(xiàng)目中，專(zhuān)屬買(mǎi)家的區(qū)域和范圍，例如停車(chē)位。

Assessment tax(門(mén)牌稅)

也叫作”cukai pintu”。這是由地方政府向屋主每年征收兩次的稅務(wù)，主要是用來(lái)維持當(dāng)?shù)氐墓苍O(shè)施，例如垃圾處理、環(huán)境美化和街燈。

Base Rate (基準(zhǔn)利率，簡(jiǎn)稱(chēng)BR)

這是由各個(gè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)資金成本和法定儲(chǔ)備金，來(lái)制定的浮動(dòng)利率。不同的銀行會(huì)有不同的基準(zhǔn)利率，而資金強(qiáng)厚的銀行通常會(huì)給予比較低的利率和實(shí)際年利率，以吸引顧客。在2017年12月，國(guó)內(nèi)銀行的利率介于3%至3.95%間。根據(jù)本身可承受風(fēng)險(xiǎn)的能力、現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)和營(yíng)運(yùn)開(kāi)支，銀行會(huì)計(jì)算出一個(gè)賺幅，如BR加1.35%。據(jù)此，假設(shè)基準(zhǔn)利率是3%，而賺幅是1.35%，那實(shí)際利率就是4.35%。

Certificate of completion and compliance(完工認(rèn)可證書(shū)，簡(jiǎn)稱(chēng)CCC)

這是一份由地方政府和大馬建筑師局發(fā)出的完工認(rèn)可證書(shū)，證明該建筑物已經(jīng)依據(jù)國(guó)家建筑物指南完成，所以可以安全入住。?

Common property(公共資產(chǎn))

這是指建筑物內(nèi)，不屬于任何獨(dú)立業(yè)主的區(qū)域和資產(chǎn)，例如樓梯間、保安廳、電線、公共場(chǎng)所、墻壁、圍墻、游泳池、游樂(lè)場(chǎng)、跑步道，乃至所有業(yè)主共用的區(qū)域。

Covenants(協(xié)定條款)

列明在合約內(nèi)的條款。

Defect liability period(保修期)

發(fā)展商在交屋后，一般會(huì)給屋主一段介于18至24個(gè)月的期限，來(lái)做出有關(guān)建筑物和手工瑕疵的投訴。如果屋主發(fā)現(xiàn)單位的實(shí)際情況，與合約協(xié)定的內(nèi)容有所出入，也可以在這個(gè)期限內(nèi)做出投訴。

Encumbrances(債權(quán))

意思是指一個(gè)并非地主的人，在一塊土地?fù)碛械姆ǘ?quán)利。這個(gè)狀況會(huì)列明在地契中，而有關(guān)地契可通過(guò)土地局查詢(xún)和取得。

債權(quán)的種類(lèi)，包括地役權(quán)(穿越或征用某人土地的權(quán)利)、房貸、契約和相關(guān)債務(wù)。債權(quán)有可能拖累土地貶值，甚至導(dǎo)致地主無(wú)法全面行駛本身對(duì)有關(guān)土地或產(chǎn)業(yè)的權(quán)利。

Freehold(永久地契)

顧名思義，擁有永久地契的資產(chǎn)將永遠(yuǎn)屬于業(yè)主的。但在一些特別情況下，例如要進(jìn)行基建工程如高速公路等，地方政府仍有權(quán)利收回?fù)碛杏谰玫仄醯耐恋兀贿^(guò)，政府會(huì)做出相應(yīng)的賠償，而有關(guān)賠償往往是現(xiàn)金賠償或提供購(gòu)買(mǎi)新資產(chǎn)的折扣。?

Individual/Strate title (個(gè)別/分層地契)

在移交房產(chǎn)后，發(fā)展商必須負(fù)責(zé)為業(yè)主申請(qǐng)地契。這些地契就像是個(gè)別單位的報(bào)生紙，除了證明有關(guān)房產(chǎn)的合法性，也列明業(yè)主的身份。在這當(dāng)中，排屋、半獨(dú)立和獨(dú)立式房屋等有地房屋的業(yè)主，將獲得的是個(gè)別地契。至于那些具備共用設(shè)施和區(qū)域的公寓和位于圍籬社區(qū)內(nèi)的有地房屋，業(yè)主則是獲得分層地契。

Joint management body (聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，簡(jiǎn)稱(chēng)JMB)

根據(jù)Strate Management Act 2013，發(fā)展商和買(mǎi)家必須聯(lián)合成立聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，以共同維護(hù)和管理有關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共資產(chǎn)和范圍。同時(shí)，該機(jī)構(gòu)也將制定并收取管理維護(hù)費(fèi)、遵從地方政府的相關(guān)政策，并確保住戶(hù)遵守有關(guān)居住條例。

Joint management committee (聯(lián)合管理委員會(huì)，簡(jiǎn)稱(chēng)JMC)

聯(lián)合管理委員會(huì)經(jīng)由聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的投選而成立，主旨是行駛有關(guān)權(quán)利和職責(zé)。一個(gè)聯(lián)合管理委員會(huì)必須由至少有一名發(fā)展商代表，加上5至12名業(yè)主的代表來(lái)組成。在這當(dāng)中，業(yè)主的任期不可超過(guò)3年。

Leasehold(租賃地契)

具備租賃地契的產(chǎn)業(yè)，或者所屬土地歸州政府所有的產(chǎn)業(yè)，租賃期限通常不超過(guò)99年。一旦租賃地契到期，該土地將歸還州政府，不過(guò)，業(yè)主可以支付一筆費(fèi)用，以向有關(guān)單位更新地契的租期，而有關(guān)費(fèi)用因各州政策而定。

Management corporation (管理機(jī)構(gòu)，簡(jiǎn)稱(chēng)MC)

在房產(chǎn)移交給業(yè)主后的兩年內(nèi)，業(yè)主必須成立管理機(jī)構(gòu)，以從聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)手中接下管理有關(guān)房產(chǎn)的工作。管理機(jī)構(gòu)的成員是已獲得分層地契的業(yè)主。管理機(jī)構(gòu)根據(jù)Strate Titles Act 1985條例成立，可不必向公司或社團(tuán)注冊(cè)局進(jìn)行注冊(cè)。它是一個(gè)可起訴和被起訴的法人團(tuán)體，且可以永久存續(xù)(perpetual succession)。?

Memorandum of Transfer (轉(zhuǎn)讓備忘錄，簡(jiǎn)稱(chēng)MOT)

發(fā)展商或賣(mài)家和買(mǎi)家在簽署買(mǎi)賣(mài)合約后，付清余款前，所簽署的文件。這是一份正式文件，需要呈交土地局進(jìn)行資產(chǎn)易名的記錄。

Mortgage Reducing Term Assurance(房屋抵押貸款保險(xiǎn)，簡(jiǎn)稱(chēng)MRTA)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這是一份為房子投保的“壽險(xiǎn)”。它可以在產(chǎn)業(yè)借貸人發(fā)生意外或去世后，償還剩余的房屋貸款，從而保障借貸人和其家人的財(cái)務(wù)狀況不會(huì)受到影響。

National Land Code (國(guó)家土地法典，NLC)

這是馬來(lái)半島主要的土地條例。Sabah和Sarawak的土地則是受Sabah Land Ordinance and Sarawak Land Code管制。

Quit Rent(地稅)

也稱(chēng)為“Cukai Tanah”，就是所謂的地稅。地稅是所有業(yè)主每年都必須支付的稅務(wù)。

Real Property Gains Tax (產(chǎn)業(yè)盈利稅，簡(jiǎn)稱(chēng)RPGT)

向賣(mài)家征收經(jīng)由脫售產(chǎn)業(yè)而賺取的盈利的一種稅收。抽稅的比率依據(jù)持有房子的時(shí)間長(zhǎng)短(從簽下買(mǎi)賣(mài)合約開(kāi)始至正式脫售日期)而有所不同。如果你想要避開(kāi)這個(gè)稅務(wù)，就要等到豁免期后，也就是持有5年后才脫手。

Service charges(管理費(fèi))

由聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)或管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主征收的費(fèi)用，用來(lái)維持和管理分層地契項(xiàng)目。

Sinking fund(儲(chǔ)備金)

也是一個(gè)由聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)或管理機(jī)構(gòu)征收的費(fèi)用，在突發(fā)狀況時(shí)派上用場(chǎng)，例如更換和維修建筑架構(gòu)、油漆和購(gòu)買(mǎi)公共設(shè)施等。

Vacant possesion(交鑰匙，簡(jiǎn)稱(chēng)VP)

房產(chǎn)正式可以交給買(mǎi)家。擁有這個(gè)證書(shū)，買(mǎi)家就可以同時(shí)獲得完工認(rèn)可證書(shū)，然后遷入新屋啦!

Vendor(賣(mài)家)

這是指發(fā)展商或產(chǎn)業(yè)賣(mài)家。

了解以上這些房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)，可以讓你在買(mǎi)房時(shí)躲過(guò)很多隱藏在合同中的坑，海外投資可不能稀里糊涂。

?以上就是小編今天為大家?guī)?lái)的關(guān)于馬來(lái)西亞買(mǎi)房如何避開(kāi)雷區(qū)？房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)了解一下的相關(guān)內(nèi)容，希望能對(duì)大家有所幫助。如您還需更多的了解，可以直接咨詢(xún)我們的在線客服，我們將會(huì)以最專(zhuān)業(yè)的態(tài)度和顧問(wèn)為您提供定制化的服務(wù)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。