柬埔寨買房的魔幻與現(xiàn)實
“經(jīng)濟(jì)開始起飛了，以前的首都都是泥巴路。”在柬埔寨生活了21年的華僑程通目前在這里經(jīng)營物流和金融公司，現(xiàn)在已經(jīng)成為了當(dāng)?shù)貜V東同鄉(xiāng)互助會的主任。在他看來，現(xiàn)在這里就像是80年代深圳和珠海特區(qū)剛剛開始建設(shè)的時候，到處都在建高樓……
早上六點半，柬埔寨首都金邊的街道上，喇叭聲逐漸響亮起來，再過半小時便會迎來早高峰，雙向四車道的首都干道將會變得寸步難行。在這里，摩托車仍是車流中的主力軍，除了上班族，騎摩托車上學(xué)的中學(xué)生也不在少數(shù)。
大大小小的建筑工地是沿街最常見的景觀，搭載著工料的卡車和通勤的車輛一同堵在了路上，綠燈亮起時即刻塵土飛揚(yáng)。
“經(jīng)濟(jì)開始起飛了，以前的首都都是泥巴路?！痹诩砥艺盍?1年的華僑程通目前在這里經(jīng)營物流和金融公司，現(xiàn)在已經(jīng)成為了當(dāng)?shù)貜V東同鄉(xiāng)互助會的主任。在他看來，現(xiàn)在這里就像是80年代深圳和珠海特區(qū)剛剛開始建設(shè)的時候，到處都在建高樓。
柬埔寨買房引來的淘金客
世界銀行的數(shù)據(jù)顯示，在過去的十年里，外國直接投資總額約占柬埔寨GDP的百分之十，其中地產(chǎn)業(yè)、建造業(yè)以及酒店業(yè)是最熱門的投資領(lǐng)域，占了外來投資近1/3的份額。
當(dāng)?shù)厣虉?、娛樂城和跨國企業(yè)的爆發(fā)式增長，在2017年為柬埔寨創(chuàng)造出逾10萬個新的就業(yè)崗位，首都周邊地區(qū)的年輕人涌入金邊求職，這無疑也催生出更多的住房需求。程通告訴我們，柬埔寨的樓盤主要都是外國人建的，最早是新加坡、韓國等國的地產(chǎn)商，如今中國是后起之秀，“舊房子都被中國人建的高樓掩蓋住了?！?/p>
房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的同時，也引來了一批希望能在這個發(fā)展大浪潮中實現(xiàn)個人財富累積的闖將，而房地產(chǎn)銷售可以說是最早洞察到金邊樓市豐利的“淘金客”。他們更早地相信，在金邊群雄并起的樓市里投入青春，比其它地方更能帶來可觀的回報。
追逐著商機(jī)從斯里蘭卡轉(zhuǎn)戰(zhàn)來到柬埔寨的小桐便是其中的一員?！?0后”的她是家中獨(dú)生女，她希望在30歲前積累到足夠的投資本金，然后回老家找一份安穩(wěn)的工作，而金邊蓬勃的房地產(chǎn)市場完全滿足了她對收入的期待?！拔矣袀€同事是才23歲的女孩子，上個月工資就有十幾萬美金，她向當(dāng)?shù)厝送剖凵啼佅喈?dāng)?shù)媒o力，(每單的)提成直接就是5萬美元的現(xiàn)金。”
同樣沖著高回報越洋而來的，還有經(jīng)歷過中國樓市震蕩的購房客。為了讓他們立刻就感受到樓市看不見摸不著的熱度，小桐語速飛快的介紹金邊樓市的前景，“普通地段的商品房，每平方的均價在1000美金左右，好地段的高級公寓則可達(dá)到3、4千?！睋?jù)時代財經(jīng)了解，小桐供職的公司正在主推兩個樓盤項目，一個是位于金邊機(jī)場附近的精裝公寓，另一個則是總工期長達(dá)10年的沿江綜合商住項目。
面對客戶的猶疑，該地產(chǎn)公司的銷售作出了包租承諾，“市區(qū)里50平左右的一房公寓，平均月租可收七、八百美金，而且我們采取包租的方式，保證業(yè)主的租金回報，由我們統(tǒng)一幫業(yè)主出租的公寓，前三年無論有沒有租出去，我們都給業(yè)主7%的返點?！?/p>
值得注意的是，據(jù)時代財經(jīng)了解，上述兩個項目均未竣工，而這一售后包租的銷售模式在中國國內(nèi)是違反《商品房銷售管理辦法》的。據(jù)《商品房銷售管理辦法》第11條第2款規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！?。
柬埔寨買房難以置信的高投資回報
雖然，金邊新樓盤約2000美金每平米的均價僅為周邊國家如越南和泰國首都的一半，但對于柬埔寨人均月收入只有110美元的當(dāng)?shù)鼐用駚碚f還是難以承受。
“現(xiàn)在很多從周邊地區(qū)來金邊工作的年輕人，都住在排屋隔出來的‘籠子屋’里，租金每月100美元，活動空間非常小，所以許多年輕人是渴望住公寓的。為了掙更多的錢買公寓，他們下了班之后就去學(xué)中文，因為掌握一門外語之后，工資就會翻倍?！币虼?，小桐并不擔(dān)心公寓長遠(yuǎn)的租售情況，“金邊差不多有三百萬人口，未來這里的住房缺口會達(dá)到50萬。”
該地產(chǎn)公司的接待處就設(shè)在金邊市中心的西哈努克大道上，不少來自中國的客戶在仔細(xì)地聽著銷售專員的介紹。據(jù)了解，若現(xiàn)在認(rèn)購，還有約兩年的時間才能交樓，但參觀樣板間的人還是絡(luò)繹不絕。從深圳來看樓的黃女士邊聽邊掏出手機(jī)計算器，迅速地按下幾個數(shù)字后得出結(jié)論：“不考慮租金增長的話，回本要15年。”
根據(jù)復(fù)旦大學(xué)城市數(shù)據(jù)團(tuán)對房屋租售比的解讀，在一個房產(chǎn)運(yùn)行情況良好的區(qū)域，應(yīng)該可以在200-300個月內(nèi)完全回收投資。如果少于200個月(17年)就能收回投資，說明這個地區(qū)有較高的投資價值。當(dāng)一個地區(qū)需要高于300個月(25年)才能回收投資，則說明該地區(qū)有潛在的房產(chǎn)泡沫風(fēng)險。按照這個標(biāo)準(zhǔn)計算，上海市區(qū)房產(chǎn)回本周期的中位數(shù)是44年。相比之下，金邊公寓15年的投資回本周期快得驚人。
“目前柬埔寨對于外國投資者暫時政策還比較松散一點，如果來投資的話，還是有賺頭的?！毙⊥┱f，“投資柬埔寨，這一時間點既不算早，也不算晚。明年一定是投資爆發(fā)式增長的一年，后年的話，行情就真的不敢去預(yù)測了?！?/p>
在她看來，金邊的房產(chǎn)購房門檻低、租金回報高、物業(yè)永久產(chǎn)權(quán)等，都成為了極具吸引力的賣點，“我們公司從中國來這里呆了四年的員工就已經(jīng)是為數(shù)不多的老員工了，基本上老員工都有認(rèn)購公司的房子。”
投資者的擔(dān)憂主要來自當(dāng)?shù)卣畬ν鈬顺钟匈Y產(chǎn)的管制。柬埔寨發(fā)展理事會的規(guī)定，外國投資者不能購買土地，但可以購買二層以上的物業(yè)，并擁有永久產(chǎn)權(quán)。因此，許多中國開發(fā)商所開發(fā)的樓盤，都由當(dāng)?shù)厝俗鳛榉ㄈ?，然后將樓盤的一層規(guī)劃成為商鋪出租，產(chǎn)權(quán)則由開發(fā)商自己持有，由此來規(guī)避二層以上業(yè)主的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。
風(fēng)險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認(rèn)識投資風(fēng)險，自行核實相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。
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