東南亞投資哪國強？東南亞房產(chǎn)投資分析
中國“一帶一路”的倡議，帶來了大量的人口流、資金流、資源，東南亞經(jīng)濟騰飛是必然的，也必將帶動其房產(chǎn)的快速發(fā)展。相比歐美等發(fā)達國家，東南亞多數(shù)國家的房產(chǎn)投資門檻低，房屋總價低，稅費低，持有成本低，市場需求旺盛，交易流程相對簡單，使得非常受市場歡迎與熱捧。
中國“一帶一路”的倡議，帶來了大量的人口流、資金流、資源，東南亞經(jīng)濟騰飛是必然的，也必將帶動其房產(chǎn)的快速發(fā)展。相比歐美等發(fā)達國家，東南亞多數(shù)國家的房產(chǎn)投資門檻低，房屋總價低，稅費低，持有成本低，市場需求旺盛，交易流程相對簡單，使得非常受市場歡迎與熱捧。
2019年上半年，泰國依然是東南亞最受投資者關(guān)注的房產(chǎn)投資目的地，房產(chǎn)關(guān)注度指數(shù)從1月到6月呈現(xiàn)大幅度上漲趨勢。而菲律賓作為東南亞的一匹黑馬，在政府大型基建、持續(xù)爆發(fā)的人口紅利和經(jīng)濟突飛猛進等多重利好因素的加持之下，關(guān)注度指數(shù)也是直線攀升。越南、柬埔寨作為最具有成長性房產(chǎn)投資市場的代表，表現(xiàn)同樣不俗，除此之外，馬來西亞、新加坡作為相對較為成熟的房產(chǎn)市場體系，其關(guān)注度指數(shù)整體來看相對平穩(wěn)。
在整個東南亞地區(qū)，老撾、緬甸、尼泊爾經(jīng)濟過于封閉，印度尼西亞正處在衰退軌道，新加坡的體量對標香港、馬耳他，綜合看來，泰國、馬來西亞、柬埔寨、越南經(jīng)濟上最為詳盡，對比最合理。
東南亞各國情況分析
越南
與20年前的中國類似，現(xiàn)在的越南也在犧牲環(huán)境發(fā)展經(jīng)濟，因此越南的環(huán)境問題也日益突出。在工廠聚集的沿海地區(qū)，水源污染越發(fā)嚴重;大氣污染嚴峻，各城市均處于超負荷狀態(tài)。
除了污染以外，越南的社會中，一個突出的現(xiàn)象就是腐敗。在透明國際組織最新公布的2017年“全球廉潔指數(shù)”(CPI)排名中，越南在180個國家中排名第107位，腐敗程度得到了全球公認，越南的腐敗對于長期發(fā)展不會是一件好事。
在對華關(guān)系上，由于歷史遺留問題以及南海爭端問題，越南人表現(xiàn)出來的是親美不親華，反華情緒頗高。2014年越南就曾發(fā)生過大規(guī)模的排華暴亂，暴民攻擊中資企業(yè)、工廠，連日本、臺灣等外資企業(yè)都不幸遭殃。近兩年來，小規(guī)模的反華游行、示威也是不斷。
柬埔寨
很多人對于柬埔寨的經(jīng)濟情況并不熟悉，這里拿泰國做一個簡單比喻。
如果說，泰國像是十二年前的中國，經(jīng)濟快速增長，一片百業(yè)待興的氣象;那么柬埔寨更像是八十年代初的中國，一切都還在剛剛起步，但卻不可能擁有中國速度。
除了發(fā)展落后之外，柬埔寨也不是一個適宜長期居住之地。柬埔寨的電力狀況差，供電不穩(wěn)，斷電的事時有發(fā)生，因此電價比國內(nèi)貴2-3倍。雖然經(jīng)濟非常貧困，但是物價并不低，消費比我們想象中要高。
根據(jù)Numbeo大數(shù)據(jù)得出的結(jié)論，柬埔寨作為世界最貧窮國家之一，生活指數(shù)卻僅比“國際大都市”的上海低8.6%，這樣的的生活成本已經(jīng)算是高了。
馬來西亞
在社會安全、基礎設施等方面，馬來西亞明顯碾壓前面提到的兩個國家。不過，對于馬來西亞來說，更大的變數(shù)來自于政局變天定。
5月，馬哈蒂爾帶領的反對黨贏得選舉，這也是馬來西亞反對黨60年來首次贏來大選。未來，馬來西亞的發(fā)展和中馬關(guān)系會如何走向，仍是未知數(shù)。
泰國
在這四個東南亞國家中，泰國應該是最適宜居住的。這里曾經(jīng)多次被評為全球十佳度假養(yǎng)老勝地，是世界著名的旅游、養(yǎng)老目的地，每年來泰國度假、養(yǎng)老的人多達千萬。
在物價方面，泰國的生活成本在亞洲國家中相對靠后，馬來西亞物價比泰國普遍貴20%，同樣的100元在泰國能買的東西比在柬埔寨多多。
由于旅游業(yè)發(fā)達，泰國的國際化程度非常高。在熱門旅游城市，很多泰國人都在學中文，能講簡單的中文，吃飯的餐館都配有中文菜單，便利店店員可以用中文流暢溝通，在這里生活基本不成問題。
東南風各國房產(chǎn)分析
01
從整體房地產(chǎn)趨勢而言，泰國曼谷上漲幅度很快。由于旅游業(yè)的支撐，中國客戶投資暴增，房款總價低，很多包租項目，普吉島和芭提亞也漲幅可觀。
而馬來西亞吉隆坡則更為穩(wěn)定增長，2018年全年投資回報率(房價增長+租金回報)居全亞洲第一。
02
從付款方式看，除了泰國曼谷之外，以上四個國家付款方式均為先支付20%首付款，之后按照工程進度分期付款直至交房結(jié)清尾款。
泰國是前期支付25%—30%的首付款之后交房時支付尾款，相對而言資金占用較低，付款方式而言泰國更有優(yōu)勢，但是泰國不能貸款。
越南，柬埔寨，菲律賓雖不能貸款，但是由于經(jīng)濟總價偏低一些，如資金不足，也可適當考慮。
03
從貸款優(yōu)勢看，只有馬來西亞對海外人士開放房屋貸款政策，其他國家目前暫不支持，馬來貸款總額可達購房金額的50%，利率約4.6%左右，杠桿優(yōu)勢大。
04
從海外買家購房政策看，馬來西亞吉隆坡要求，海外人士只能購買100萬馬幣以上的房產(chǎn)。而泰國不對海外人士購買帶有土地的房屋權(quán)限，包括別墅或者其他土地，對于整個樓盤項目，海外人士持有不能超過50%。
越南單個樓盤項目對海外持有人不能超過30%，同樣也不能購買土地;柬埔寨不能購買土地之外還不能購買公寓項目的一層(二樓及以上可購買);菲律賓對海外買家要求單個項目不能超過40%。
05
從產(chǎn)權(quán)性質(zhì)看，馬來，泰國，菲律賓，柬埔寨均為永久產(chǎn)權(quán)或99年可續(xù)產(chǎn)權(quán);越南為50年，50年后可續(xù)1次。
06
從特殊稅費來看，馬來，泰國，柬埔寨無特殊稅費要求。
越南對于購房者要求繳納全款10%為增值稅，若年收入超過1億越南盾(3萬元人民幣左右)需要交5%增值稅及5%個人所得稅。
菲律賓需繳納房產(chǎn)稅每年2-3萬比索。柬埔寨房產(chǎn)稅為房產(chǎn)總值的0.1%，租金所得稅為10%。
馬來西亞無房產(chǎn)稅，無租金稅，持有房產(chǎn)5年以上，受益部分繳納10%。
對于馬來西亞、泰國、越南、柬埔寨、菲律賓這幾個國家，站在房地產(chǎn)購買或持有角度而言，無論是從宏觀角度還是人文角度考慮，馬來西亞市場是遠遠優(yōu)于中國的發(fā)達國家;泰國相比于東南亞其他國家而言，其綜合發(fā)展力也是遠遠高于東南亞的其他國家。
風險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關(guān)信息，謹慎投資。
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