深度剖析：柬埔寨房地產投資背后的機遇與挑戰!
隨著一帶一路戰略發展，中柬兩國達成多項合作與援助協議，越來越多的人到柬埔寨開疆辟土，柬埔寨房產也迎來了快速發展機遇，吸引著眾多海外投資者前去買房置業，下面我們就來一起深度剖析下，柬埔寨房地產投資背后的機遇與挑戰!
隨著一帶一路戰略發展，中柬兩國達成多項合作與援助協議，越來越多的人到柬埔寨開疆辟土，柬埔寨房產也迎來了快速發展機遇，吸引著眾多海外投資者前去買房置業，下面我們就來一起深度剖析下，柬埔寨房地產投資背后的機遇與挑戰!
柬埔寨房地產投資背后的機遇與挑戰：
01.增速快緣于總量低
就在這個時候，一篇名為 “騙你去柬埔寨買房的人，不是坯，是很壞” 的文章在網絡上流傳，引起一陣騷動，結果有柬埔寨房產銷售人員表示不服，非但挖出作者是專業從事澳大利亞的房產銷售，還撰文 “我們到底有多壞” 加以反駁，一時之間煙硝味濃重、好不熱鬧。
其實雙方 “明槍暗炮” 、你來我往之間，所描繪者純屬 “一體兩面”，同一件事從不同的角度觀察，自然得出截然不同的結論。
譬如以GDP增速來看，柬埔寨的高速度增長已維持多年 (2011-2015連續5年的經濟增速超過7%, 2016-2017年接近7%, 2018年再達7.2%), 且呈穩定攀升之勢，看似極其亮麗，但若以GDP總量覌，2017年GDP 220億美元，人均GDP1434美元，在世界各國排名屬中等極偏下。與越南相差11倍，與菲律賓相較差17倍，與中國更是相差到不可思議的616倍!其規模甚至與浙江三線城市的義烏 (2017年GDP 170億美元) 差距相當有限，而義烏常住人口不及200百萬, 僅及柬甫寨1500萬人的1/8強，突顯柬國經濟數據的 “突飛猛進” 與經濟總量的基數過低有關。
但又怎么樣呢?事實上無論GDP總量或增速，均有一定的參考價值，豈能偏廢?尤其判斷、預測一個國家乃至城市的未來發展與前景，國內生產總值增速具有更加明確的指向性。尤其可喜的是，近20年來柬甫寨貧困率從1992年50%至今已降至10%上下,人均GDP增長7倍以上，讓國際刮目相看。
02.“村姑”蛻變“公主”
當然，不可諱言現在的柬埔寨確實仍然存在不少問題及困難，必須 “撥開迷霧看真相” 否則極易被表象所迷惑。畢竟到處大興土木的工地與傳聞中頻發的 “飛車搶手機” 同時并存，高大偉岸的建筑與周邊危棚簡戶比鄰而居，滿街的雷克薩斯和 “肉包鉄” 、 “土的掉渣” 的突突車 “并駕齊驅”，筆直寬敞、平坦的金邊莫尼旺大道拐個彎，極可能就是曲折破碎、逢雨必圩的 “彈簧路”.....;整個城市風貌顯得奇特、怪異，像極了鄉下村姑手上拎個LV包，嘴唇擦著蘭蔻口紅，還是鮮紅的那款……, 各種 “不搭調” 讓人有 “一言難盡”之感。
惟如果我告訴你，三年前第一次到達柬埔寨時，我眼中所看到的根本就是純粹的 “村姑典范”，沒有LV、也沒有 “蘭蔻”，你的感受又會是什么呢?
不得不承認，近三年來柬埔寨確實發生了翻天覆地的變化，高樓大廈顯得多不勝數、到處可見的中文招牌與商店、不經意便和同胞擦肩而過……, 無處不在的 “中國元素”，是以往不可想象的，而如今它正以 “迅雷不及掩耳” 的速度改變這個國家與城市 (主要是金邊與西港).
03.柬是“淺盤式經濟“的典型
惟必須正視的是，柬國土只有18.1萬平方公里，面積僅相當于廣東省，人口更是只有“少的可憐”的1500萬人，堪稱“淺盤式經濟”的典型，而在極短時間內大量中國人涌入炒高了金邊與西港的房價誰是未來的接盤俠?柬埔寨人嗎?可惜當地人長期以來習慣于居住在2-3樓的排屋，對于高樓仍存有一定的抗性，一時半會兒很難改變。換言之，排屋轉換成大樓居住有個過程，需耗時多久?是否能夠無縫對接?都是未知數。
亦即這兩年的購房欲“逢高出貨”、“獲利了結”，唯一可能的客源就只能是后面進入的中國人了。
那么問題來了，目前金邊號稱中國人數已達30萬人，西港則約為10萬人(登記在案1.2萬人)，后續還會有更多的中國人到達嗎?就算有，面對節節走高的房價(中高端房均價2500美元/平米朝上)這些人買的下手嗎?畢竟外匯管制趨嚴，有意購房者只能用原本就放在海外的資金購買。
04.“沖高回落”在所難免
當然，同樣的狀況不會簡單的復制到柬埔寨，畢竟“同屬一國”與“一邊一國”有本質上的差異，但“差可比擬”應不為過。
關鍵是2019年開始進入的中國人能接受當前柬埔寨的房價嗎?我看現在房價已接近臨界點，短期內再往上沖的動能不足，但市場是“不見黃河心不死”的，因此下半年發生“沖高回落”是大概率事件，跌幅控制在15%內。而這是否意味柬國的房產不值得購買?應“持幣觀望”?答案是否定的。畢竟房產是“非標產品”，地段、環境乃至開發商品牌通常決定其價值的90%。考慮到柬埔寨可覌的成長空間，要做的是更加謹慎的購買，對城市規劃有更詳細的評估，對房企誠信與品牌有深入的了解，兩者缺一不可。畢竟無論金邊或西港正“漸變”式走出“隨便買隨便賺”時期(“疊代效應”使榮枯期均縮短)。
05.因為“落后”所以才有商機
當然，如果你是長期持有甚至自用，并不在乎一時之間的漲跌，那么選購城市建成區范圍內(金邊約20平萬公里)的房子，基本不存在“套牢”風險，只有漲多漲少的問題。
評判柬埔寨的城市(專指金邊與西港)及其房地產發展，既要承認、直面其缺點，諸如：產業結構單一與低端、基礎設施嚴重不足、城市規劃混亂、購房保障機制缺位、環保意識不足、投機買氣過重……(30年前的中國不也同樣如此)，但也要看到它不可多得的強項，如：“一帶一路”優先受惠國、后發優勢明顯(疊代復制)、世界三大美元區之一(美元資產)、土地富饒、無天災、GDP增長可期、即將躋身產油國……，兩相權衡之下，顯然“機遇大于風險”。
惟無論如何均需謹記“凡投資必有風險”，且“風險”與“回報”成正比，除非不投資否則就必須正視風險，只有投資時沒看到的風險，而沒有無風險的投資。
這是基于分散風險、資產配置，進行海外購房者的必備心理素質。
柬埔寨房產投資注意事項：
1、海外人士應投資公寓
海外人士只能購買柬埔寨公寓或分契式產權類房屋。這表示有關土地產權屬于開發商，而開發商在建筑有關房產之后，再把產權分成契式產權并銷售。其實，這類型房產大致上都是新項目，主要是開放給海外投資，而通常這類型房產都集中在金邊市中心或旅游地。
2、投資公寓也有一定的管制
投資者在選購公寓時，必須注意底層是不能售賣給海外人士的。除此，一棟公寓內也不能超過70%是海外投資者，而這些都必須公開讓買家了解。開發商在達到70%海外買家之后，就會停止售賣，而這也表示海外買家應該采取主動，以便可以得到更好的選擇單位。
3、了解投資熱點
普遍而言，投資者可留意金邊地區的房產。投資者在購買房屋之前，應該先訪問買房的地點，花時間了解該市每個地區的房產和該地方的文化與特色。
4、投資備有完善的保安項目
柬埔寨還在發展當中，若要保護你的財產和增加投資單位的吸引力，可以留意有完善保安設施的房產。例如，24小時全天候保安措施。
5、留意外幣匯率
柬埔寨通用美金和瑞爾，雖然柬埔寨政府一直都計劃降低美金的使用率，但在大部分的商店還是以美金作為交易貨幣。不過，房地產開發商或許會要求買家以瑞爾付款，但其他相關的費用，例如家具，會以美金付費。投資者應該在選購房產之前，計算好匯率的變化與所需成本。
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風險提示：海外房產信息由開發商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。
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