機遇與風險并存，柬埔寨房產買還是不買？
金邊樓市之所以吸引了越來越多人的關注，主要在于柬埔寨的經濟持續高速發展，使人們隱約看到了又一個即將崛起的“亞洲小龍”，過去20多年來，柬埔寨的GDP保持了超過7%的增速。即使在當前中國等諸多經濟體減速之際，柬埔寨去年的經濟還是創出了近6年新高……
猜猜去年哪個城市的房價漲幅高居全球之首?是柬埔寨的首都金邊。在剛剛過去的2018年，金邊房價上漲了17%。
過去幾年，泰國一直是國人在東南亞買房的首選之地，但是隨著泰國樓市泡沫越來越大，更多的人開始轉移到柬埔寨的金邊。對于金邊樓市，最鼓蕩人心的一個說法就是，今天的金邊，就是30年前的深圳，20年前的上海。
去柬埔寨買房靠譜嗎
金邊樓市之所以吸引了越來越多人的關注，主要在于柬埔寨的經濟持續高速發展，使人們隱約看到了又一個即將崛起的“亞洲小龍”，過去20多年來，柬埔寨的GDP保持了超過7%的增速。即使在當前中國等諸多經濟體減速之際，柬埔寨去年的經濟還是創出了近6年新高。
經濟持續增長也顯著改善了當地人的收入，長期以來，柬埔寨一直是全球最窮的國家之一，到了2016年，世界銀行宣布柬埔寨脫離最不發達國家行列，成為中等偏下收入國家。按照去年的統計數據，柬埔寨的GDP達到了222億美元，人均GDP 大概1400美元。
對比一下中國的成長路徑，1998年以前，中國還一直處于低收入國家行列，在隨后20年時間里，中國從低收入國家成長為中等偏下收入國家，然后成為中等偏上收入國家，距離高收入國家只有一步之遙，人均GDP從不足1000美元到現在接近人均1萬美元。在這個過程中，一線城市的房地產價格也是飛速上漲。
如果柬埔寨能夠復制中國的成長路徑，當地的房地產也有可能復制中國樓市的奇跡，也正因為如此，才有了“今天的金邊是30年前的上海”之說。一些敏感的投資者率先從中看到了機會，希望能夠在金邊復制當年中國樓市的財富奇跡。
不過，中國經濟是因為持續高速增長了40年，才能夠成長為今天的體量，對于任何一個國家而言，復制這樣的奇跡并不容易。而且中國經濟的整體規模和柬埔寨也不是一個量級，因此，簡單以經濟增速來判斷柬埔寨的樓市會復制中國的奇跡，多少還是含有一些蠱惑人心的廣告意味。
雖然柬埔寨的經濟從上世紀90年代就開始起飛，但是房地產市場并沒有同步發展，作為柬埔寨的首都，金邊的樓市從2010年才開始真正起步。這一年，柬埔寨通過了《外國人持有產權法案》，首次允許外國人持有柬埔寨房產，按照該法案規定，外國人不能擁有柬埔寨的土地產權，但是除了高層建筑的第一層，外國人可以擁有從第二層往上的房屋產權。該法案出臺之后，以中日韓為主的大批外國買家開始進入金邊樓市，2015年以來，金邊房價大概每年保持15%以上的漲幅。
除了房價持續上漲，金邊的房租回報率也相當不錯，由于大量外籍人士長期居住金邊，而金邊的高檔公寓樓供不應求，因此金邊樓市的租金回報率大概保持在8%左右，和我國很多一線城市不到2%的租金回報率相比，還是具有很大的優勢。
在當前全球經濟震蕩，主要經濟體增速明顯放緩的背景下，能夠帶來高投資回報率的，只有那些發展中的新興經濟體。不過，投資這些小規模的新興經濟體，不能只關注經濟上的高增長，當地政局是否穩定是一個不容忽視的風險。
對于很多小規模經濟體，通常而言，如果政局穩定，只要經濟政策不出現重大失誤，基本上都可以維持一個不錯的經濟增速，但是，一旦政局陷入混亂，這些新興經濟體很有可能“一夜回到解放前”，尤其對于外國投資者而言，在當地的投資很有可能就打了水漂。
柬埔寨買房存在的風險
1、開發商質量參差不齊，因此投資者要認真調研開發商的實力背景。橫向比較開發商的產品與同類型同品質的產品是否存在競爭力，從而挑選到好的投資產品。
2、金邊城市建設還在完善中，且其土地為私有，合理建設和改進均需要時間補足。
3、從柬埔寨來看，首相洪森帶領人民黨已經對柬埔寨實行了30多年的統治，是東南亞在位時間最長的領導 人。近年來遭遇的最大一次挑戰是2013年的大選，當時，柬埔寨的兩大反對黨聯合組成救國黨參選，最終獲得國會123個席位中的55個，人民黨獲得68席，人民黨僅以微弱優勢獲勝。救國黨拒絕接受選舉結果，引發示威游行。對國外投資者而言，最擔心的無疑就是出現類似的政局動蕩，2013年的那一次大選，就已經讓很多國外投資者驚出一身冷汗。
4、長期以來，歐盟一直對柬埔寨實施EBA待遇，也就是除了武器以外所有產品零關稅，這對提升柬埔寨的出口水平是一個相當重要的稅收優惠。但是今年2月13日，歐盟正式決定啟動撤銷對柬埔寨的EBA待遇。在今年一月份，歐盟已經決定對柬埔寨征收大米進口稅，此舉預計每年將給柬埔寨帶來5000萬美元的損失。
5、除了潛在的政局風險之外，從金邊樓市本身來看，最大的風險還在于房價上漲過快，遠遠超過了本地人的收入水平。柬埔寨總體上仍然是落后國家，人均可支配收入只有1400美元左右，而金邊當地的房價大概在2000美元—3500美元/平米。簡單推算一下，金邊的房價收入比至少在 40倍以上，高居全球首位，遠遠超過了北上廣以及香港等地。
當然，房價收入比并不是一個很準確的指標，只是判斷樓市是否存在泡沫的參照系數，從中國樓市來看，房價收入比也長期處于很高的水平，但是這并沒有妨礙中國樓市價格屢創新高。
不過，金邊高居全球首位的房價收入比至少說明了一個事實，那就是金邊的樓市基本上和絕大部分本地人無緣，除了本地處于財富金字塔頂尖的少數人群，基本上成為外來資本的競技場。盡管對當地大部分人已是天價，但在很多中國炒房客眼里，金邊的房價還是相當便宜，因此，預計還是會有不少內地資本踴躍進入，短期之內仍有可能將金邊房價繼續推高。
不過，資本擊鼓傳花的要訣在于快進快出，越早出手才越有勝算，否則，很有可能跑到異國他鄉被割了韭菜。即使是瘋狂的中國樓市，黃金時代也不過10幾年，對于金邊以及其他東南亞樓市，留給投資者的黃金窗口期只會更短。
風險提示：海外房產信息由開發商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。
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