日本是一個(gè)限制移民的國(guó)家，包括投資移民，對(duì)外國(guó)人的長(zhǎng)期居住多持保守政策。日本發(fā)給外國(guó)人長(zhǎng)期簽證分為特別定住、永住與歸化。一般投資(購(gòu)屋)并不會(huì)取得居留簽證。那么，當(dāng)我們準(zhǔn)備投資日本房產(chǎn)獲取收益時(shí)，應(yīng)該注意哪些問(wèn)題。

1.日本地震房地產(chǎn)怕不怕?

日本為島國(guó)，所以皆有地震。地震是房東的天敵，但地震之后所釀成的火災(zāi)才是最可怕的(因天然瓦斯管破裂，造成火災(zāi))。關(guān)于這點(diǎn)東京不動(dòng)產(chǎn)會(huì)為你篩選實(shí)施「新耐震基準(zhǔn)」后所建設(shè)的物件外，以RC或SRC為主流，并搜尋不會(huì)有土壤液化的安全區(qū)域物件，并且提供你地震險(xiǎn)的相關(guān)資訊。(其費(fèi)用約5年1萬(wàn)多日幣)

2.日本房地產(chǎn)有履約保證嗎?

在日本一般房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)因交易流程及付款方式與中國(guó)不太相同，分為兩次付款，一次為訂金，一次為尾款。房款匯入時(shí)會(huì)有代書(shū)做監(jiān)控，等同于民間公證人，此時(shí)可拿到代管証明書(shū)。

且有國(guó)土交通大臣指定的『財(cái)團(tuán)法人東日本不動(dòng)產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)』從中做保障，本身已具有相當(dāng)?shù)慕灰妆Ｕ?，故在日本一般房地產(chǎn)成屋的交易并沒(méi)有『履約保證』。

3.日本中古房屋會(huì)有兇宅嗎?

當(dāng)然有!不過(guò)日本是個(gè)守法紀(jì)的國(guó)家，這房子什麼時(shí)候有人報(bào)過(guò)桉，發(fā)生過(guò)什麼事，謄本上均會(huì)記載。請(qǐng)放心!

4.為何東京不動(dòng)產(chǎn)租不如買(mǎi)?

東京地狹人稠，一般上班族租的東京不動(dòng)產(chǎn)套房，幾乎都不會(huì)超過(guò)10坪，一般以4、5坪居多，不過(guò)麻雀雖小五臟具全，這樣的套房，只要40萬(wàn)人民幣就能到日本買(mǎi)得到房，對(duì)多數(shù)中國(guó)投資客來(lái)說(shuō)，投資東京不動(dòng)產(chǎn)的確門(mén)檻不高，加上有打算游學(xué)或留學(xué)者，我們建議租不如買(mǎi)，白白付別人房租，還不如成為自己的房租收入，將來(lái)學(xué)成歸國(guó)后還可繼續(xù)收租。

5.日本購(gòu)屋該挑哪一些區(qū)域?

再投入日本房地產(chǎn)之前，務(wù)必先調(diào)整好心態(tài)，用日本人的居住需求來(lái)挑選物件，而不是用投資的角度出發(fā)，因?yàn)槲覀兊淖饪褪侨毡救?，?dāng)然要以日本人的生活習(xí)性及邏輯去做考量。

日本人其實(shí)并非一定要住在東京山手線內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)都心地帶，他們反而偏好都心附近具備鬧中取靜、交通方便的地點(diǎn)。世田谷區(qū)、用賀、自由之丘、三軒茶屋、二子玉川、三鷹、吉祥寺、荻漥、是日本人氣的居住區(qū)域外，北區(qū)的王子、赤羽，及中野區(qū)皆為東京不動(dòng)產(chǎn)新興都會(huì)區(qū)發(fā)展的好據(jù)點(diǎn)。

6.為何買(mǎi)新不如買(mǎi)舊?

以日本買(mǎi)屋的觀點(diǎn)，當(dāng)然自住就另當(dāng)別論，如果是站在出租的角度就不同了，舊的房子房?jī)r(jià)較低，但因?yàn)槌鲎獾淖饨饹](méi)有比新屋低，相對(duì)的租金投報(bào)率就高許多。

其實(shí)買(mǎi)舊一點(diǎn)的東京不動(dòng)產(chǎn)物件，反而有好處，一般住宅用大樓的耐用年數(shù)約為60年，實(shí)際效用年限為47年左右，所以房齡久的房子，可能會(huì)面臨重建的可能，建筑費(fèi)用就是從我們每月所繳納的修繕基金提撥，不足的部分再由持有戶數(shù)的屋主去做分擔(dān)，因此您可重獲一間全新的房屋，這時(shí)您要賣(mài)出或出租都會(huì)價(jià)格更高，獲利更多。

7.為何在日本買(mǎi)房出租房屋安全可靠;收租會(huì)持續(xù)嗎?

日本租屋契約，不僅要有連帶保證人，而且不能租超過(guò)月薪資一半的物件;假若是學(xué)生的話，父母親則為連帶保證人。因?yàn)闂l件嚴(yán)苛，所以對(duì)于房東有相當(dāng)?shù)谋Ｕ稀?/p>

假若想要保持一定的房租收入，可與轉(zhuǎn)租公司簽租金保證契約(他們等于二房東)，屆時(shí)就不用擔(dān)心中斷租金收入了。

8.買(mǎi)東京不動(dòng)產(chǎn)的貸款問(wèn)題

銀行只有50年的期限認(rèn)定，50年以內(nèi)房子才可貸款;銀行貸款沒(méi)有寬限期，第一年就開(kāi)始還本金;銀行貸款利率在2%~3%，自用可貸款7成，投資用為5成。包括留學(xué)生也可申請(qǐng)貸款，但需父母親作為保證人，可貸到7成。之后都可以透過(guò)網(wǎng)路銀行，輕鬆的操控您的資金

9.日本買(mǎi)房應(yīng)付多少仲介費(fèi)?

依照現(xiàn)行日本法令規(guī)范，中古屋仲介服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：買(mǎi)賣(mài)方各為成交價(jià)乘以3%+6萬(wàn)円(不含消費(fèi)稅);但房地產(chǎn)成交價(jià)在400萬(wàn)円以下時(shí)則另有規(guī)范。

10.日本買(mǎi)房可取得日本籍嗎?

以投資經(jīng)營(yíng)方式的話，是可以的!有兩種方法，一種是以現(xiàn)物出資，看是以物件或現(xiàn)金來(lái)設(shè)立公司，另一種則是以公司型態(tài)取得，也就是成立法人，由股權(quán)人身分去做申請(qǐng)。

關(guān)于詳情細(xì)節(jié)還是要選擇專(zhuān)業(yè)的東京不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)家，為您的需求做最完善規(guī)劃，讓您的資金規(guī)畫(huà)做最安全的投資收益。

11.日本買(mǎi)房議價(jià)空間有多少?

東京不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)制度相當(dāng)完善，價(jià)格也相當(dāng)透明化，不會(huì)有漫天開(kāi)價(jià)的溷亂狀況，對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子很習(xí)慣先從8折開(kāi)始?xì)r(jià)，但這一招在日本買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)不僅不管用，還會(huì)造成中國(guó)人在日本房屋市場(chǎng)的信譽(yù)，所以現(xiàn)況許多物件他們寧可等日本人來(lái)買(mǎi)也不愿賣(mài)我們外國(guó)人。

日本人因?yàn)槊褡逍允谷唬涣?xí)慣將價(jià)格提高讓人來(lái)議價(jià)，因此投資東京不動(dòng)產(chǎn)，首先應(yīng)以投資金額扣除所有費(fèi)用后，去試算出投報(bào)率，再考慮能否接受這樣的投報(bào)，而非一昧殺價(jià)。臺(tái)日的投資文化相當(dāng)不同，如果我們?nèi)ト毡就顿Y，一定要用當(dāng)?shù)氐乃伎挤绞?，不要壞了?guó)人在日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的信用與形象。

12.日本人租約習(xí)慣

日本還有很重要的租屋習(xí)慣，就是他們喜歡一次簽長(zhǎng)期的租約，對(duì)房東來(lái)說(shuō)很有保障，因?yàn)槿毡臼莻€(gè)不愛(ài)搬家的民族，一來(lái)房客必須支付房東押金，部分還有禮金給房東，一次租屋時(shí)就須支付龐大的金額。

退租時(shí)又需將房屋歸復(fù)原狀，這些費(fèi)用會(huì)從房客的押金中扣抵一部分，扣除這些零零總總的開(kāi)支，房客最后拿回的押金所剩無(wú)幾，算一算，在日本搬家及租屋的開(kāi)支真的很大，因此房客對(duì)屋況的維護(hù)也令人放心。所以像小套房、辦公室等小型物件，一般東京不動(dòng)產(chǎn)基本的合約是一次簽兩年，大型物件像是店鋪的租約較長(zhǎng)，為了避免房客被房東無(wú)預(yù)警趕走，導(dǎo)致生意損失，租約通常都是5年起跳。

13.在日本當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)房東的負(fù)擔(dān)有那些呢?

首先是日本房屋管理公司的月費(fèi)，費(fèi)用是月租金5%，日本人租屋不像中國(guó)是房東直接面對(duì)房客，日本習(xí)慣交由專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司管理，他們會(huì)幫房東打理好房客的任何大小事，房東只要留意每個(gè)月房客的租金是否按時(shí)匯入帳戶即可。

中國(guó)人一定很難想得到，在日本租屋退租前，房客要花的清潔費(fèi)有多高!以一個(gè)20平方米的套房來(lái)算，基本的壁紙換新、清潔木頭地板、冷氣，大約就要花上15萬(wàn)元日幣，約等于兩個(gè)月的房租金額，如果房客不小心把木頭地板刮花、燙傷，清潔費(fèi)用就更貴了。不過(guò)就我的觀察，日本房客多半都會(huì)把屋況維持得很好，畢竟他們也不希望退租時(shí)還要花大把的資金整頓房子，等于減輕房東維護(hù)房屋的費(fèi)用。

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