2018泰國房產(chǎn)白皮書解讀
在大多數(shù)國家的主要城市，相對較小戶型的公寓比大戶型的租金收益率更高。根據(jù)CBRE整體的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，曼谷過去幾年來的租金回報(bào)能平均穩(wěn)定在5%-8%之間，而在芭提雅市場中，也有的地方租金回報(bào)率高達(dá)10%。這一點(diǎn)與其它國家相比，豐厚的租金回報(bào)率是吸引很多海外買家來泰國購置房產(chǎn)的原因之一。
在2017年，媒體報(bào)道泰國房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入黃金十年，接下來是投資泰國房產(chǎn)的大好時機(jī)，事實(shí)上也正如此，從最新的數(shù)據(jù)展現(xiàn)的房價看，有不少部分的城市房價整體均價已然邁入兩萬時代!沿著房價攀升的軌跡，今日邦海外給大家分享白皮書報(bào)告，一起回顧今年泰國的樓市。
經(jīng)濟(jì)趨勢
在其2018年的財(cái)政政策報(bào)告中顯示，由于國內(nèi)需求增長而出口保持穩(wěn)定且外國游客數(shù)量增加，第三季度泰國經(jīng)濟(jì)增長率為3.3%，截止2019年初泰國增長率為4.3%。但根據(jù)銀行報(bào)告顯示預(yù)計(jì)在今年將經(jīng)濟(jì)增長放緩速度至4.0%，將低于之前政策報(bào)告中的預(yù)測。這其中由于商品和服務(wù)出口增長降低于預(yù)期，外部需求帶來的增長動力預(yù)計(jì)將放緩。與此同時，國內(nèi)需求仍將是一個關(guān)鍵的增長動力，尤其是在私人消費(fèi)持續(xù)增長的背景下，預(yù)計(jì)商品出口將隨著全球需求而放緩。
其次，泰國的低利率目前為1.5%，對該國強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了巨大的推動作用。然而，這導(dǎo)致近年來借貸水平提高，房地產(chǎn)市場存在著抵 押貸款的長期累積脆弱性和市場供過于求的問題。整個泰國房地產(chǎn)市場可能會根據(jù)銀行在今年4月份時候執(zhí)行對抵押貸款實(shí)施更嚴(yán)格的政策來抑制貸款，直接會影響到購房的變動。
由于第二套或擁有多套住房的抵押貸款借款人的購買速度加快，家庭債務(wù)緩慢下降，一些家庭和公司的償債能力繼續(xù)惡化。住房貸款和抵押貸款將直接受到利率上升的影響。隨著借貸成本的增加，可能會看到潛在的本地購房者急于在新房購買固定貸款利率，通過浮動利率為抵押貸款進(jìn)行融資。
在2019年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中，泰國將投資超過2萬億泰銖在大型項(xiàng)目來推動經(jīng)濟(jì)的增長，如城市高速鐵路，輕軌(BTS)與地鐵(MRT)以及東部經(jīng)濟(jì)走廊EEC建設(shè)來進(jìn)一步拉動個人投資增長。
利率貨幣政策
泰國銀行發(fā)布了2018年12月的貨幣政策報(bào)告顯示，泰國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長勢頭且未來潛力漲勢強(qiáng)勁。預(yù)計(jì)總體經(jīng)濟(jì)和核 心通脹與之前的評估基本一致。整體而言，貨幣目前依然保持穩(wěn)定性，為了確保貨幣政策穩(wěn)定各項(xiàng)因素，在2018年底將貨幣政策利率維持在1.50%，并在2019年將貨幣政策利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至1.75%，這是在12月加息以來，1.75%的政策利率將保持繼續(xù)寬松，有利于泰國經(jīng)濟(jì)的增長。泰國銀行認(rèn)為經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的增強(qiáng)趨勢。目前對更加寬松的貨幣政策的需求減少，是應(yīng)該提高貨幣政策利率以遏制金融穩(wěn)定風(fēng)險。
在2018年10月份出的最新“世界經(jīng)濟(jì)展望”中顯示，國際貨幣基金組織將其全球經(jīng)濟(jì)增長預(yù)測下調(diào)。在2018年和2019年全球GDP增長率均為3.7%，低于最新7月報(bào)告中的3.9%。國際貨幣基金組織表示，降低反映了新興市場的外部和金融壓力上升以及貿(mào)易緊張局勢的明顯加劇。更值得注意的是，受制于經(jīng)濟(jì)增長放緩的市場均為發(fā)達(dá)市場。且預(yù)計(jì)，今年全球國內(nèi)生產(chǎn)總值放緩，再加上大多數(shù)央行收緊貨幣政策，將導(dǎo)致2019年投資也將下降。
由于外國投資者的需求增加，泰國2018年的經(jīng)濟(jì)低于預(yù)期，投資者擔(dān)心外部方面的不確定因素，泰銖兌美元匯率從上一季度末(2018三季度)開始貶值至2%。與其他貨幣相比，泰銖在很大的程度上貶值。 這部分是由于之前泰銖與其它貨幣相比對時升值過快直接導(dǎo)致。
租金回報(bào)率
對于泰國房屋租金回報(bào)率來說，政府執(zhí)行加息租賃市場來說也是件好事。房屋貸款利率過高而無法融資，很多人會轉(zhuǎn)向房屋出租賺取租金回報(bào)以用于避免支付高額抵押貸款利率。利率的上升將推高泰國對租賃市場的需求。
在大多數(shù)國家的主要城市，相對較小戶型的公寓比大戶型的租金收益率更高。根據(jù)CBRE整體的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，曼谷過去幾年來的租金回報(bào)能平均穩(wěn)定在5%-8%之間，而在芭提雅市場中，也有的地方租金回報(bào)率高達(dá)10%。這一點(diǎn)與其它國家相比，豐厚的租金回報(bào)率是吸引很多海外買家來泰國購置房產(chǎn)的原因之一。
根據(jù)白皮書報(bào)告，由于2018年的新公寓市場供應(yīng)過大，今年開發(fā)商為了緩解市場的銷售過剩，將放緩新項(xiàng)目的供應(yīng)速度。加上利率上升將對當(dāng)?shù)刭徺I的需求產(chǎn)生影響。本地市場作為投資或出租的購買者將承擔(dān)更高的貸款負(fù)擔(dān)，這些都可能放慢房屋購買速度。
根據(jù)市場調(diào)查顯示，目前曼谷公寓單位的平均租金收益率僅為每年3.5-6%穩(wěn)定之間。加上今年舉行的大選以及將于2020年1月生效的土地和建筑稅也將對今年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。如果在今年的利率上升，購買公寓看中投資回報(bào)率將不會對許多投資客有強(qiáng)有力的吸引力，特別是在傳統(tǒng)上使用抵押貸款購買單位的中低價位市場。但總體數(shù)據(jù)顯示，在2018年的泰國房地產(chǎn)非常火爆，新公寓供應(yīng)創(chuàng)幾年來的新高，海外銷售份額中，中國市場銷量占據(jù)了市場首位。
按照根據(jù)CBRE市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以28平的中端公寓計(jì)算，市場中平均約為500銖(約100人民幣)一平的租金，那么一套總價為70萬人民幣左右的中端公寓，一年的租金回報(bào)率約為5.0%回報(bào)率，對于曼谷的租金回報(bào)率計(jì)算，該回報(bào)率算是穩(wěn)定收益!
泰國政府嚴(yán)格的房屋抵押貸款樓市政策，已經(jīng)成為對本國炒房者和投機(jī)者最大的阻礙，為此，如果在2019年泰國政府執(zhí)行新策前購買房產(chǎn)，公寓貸款將可能更容易得到銀行獲批。如今開發(fā)商開始轉(zhuǎn)變新的銷售策略，今年以后將大力往海外市場方向作為銷售主力!而今年海外人士在泰買房已越來越多，其中，在泰國買房的外國人士中，中國人購買的比例占到海外市場的最大份額，且這一數(shù)字越來越高。
泰國的2018年旅游市場的助推，帶動的不僅是泰國經(jīng)濟(jì)的提高，同時也是直接刺激泰國樓市的看好，且泰國與中國各大的商業(yè)巨頭簽署戰(zhàn)略的合作部署，這些都將為泰國房地產(chǎn)在海外市場的地位中增加競爭力，也是在未來幾年里繼馬來西亞、新加坡之后的海外房產(chǎn)投資中最具投資價值的國家。
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