隨著"一帶一路"的推進，越來越多的朋友們開始重視開發柬埔寨這個市場了。如果你資金量不是很大，又想對沖人民幣貶值的壓力，完全可以了解下柬埔寨的房產市場。本文是根據一個在柬埔寨工作生活四年、資深房產投資客的訪談整理而成，希望對你有所啟發。

投資人眼中的柬埔寨

柬埔寨在哪兒?

柬埔寨在中國云南往南，中南半島的最南邊，與泰國、老撾、越南接壤，臨海泰國灣，全國人口1500萬，是一個國民信仰佛教的君主立憲制國家。

在1863年被法國占為殖民地之前，很長一段時間是泰國(暹羅)的附屬國。二戰期間，日本發動侵略亞洲的戰爭，1940年侵占柬埔寨。二戰結束后，國家再次被法國占領。隨后，西哈努克帶領國家展開了民族獨立運動，并于1953年國家獨立。

在渡過了十余年相對穩定的時光后，因冷戰期間的大國博弈，處于東西陣營夾縫中的柬埔寨國運多蹇。1970年，軍人朗諾在美國支持下發動政變，宣布廢黜正在中國訪問的西哈努克親王國家元首職位。接下來，就是國內各派軍事力量混戰的局面，并遭遇了數年的紅色高棉黑暗統治時期，多達200萬人因饑餓/過勞/折磨/槍決而死，首都金邊居民紛紛逃亡農村和邊遠地區，并一度成為“鬼城”、“無人之城”。

直至1993年，隨著國家權力機關相繼成立和民族和解的實現，柬埔寨才真正進入和平發展的新時期。

柬埔寨的經濟

柬埔寨是個非常年輕的國家，大量老弱病殘在內戰期間死亡殆盡，現有國民多是和平時期出生，平均年齡27.8歲，多居住農村，所以存在巨大的人口紅利和城鎮化紅利。

國家的中學教育體系在殖民時代就已建立，質量不錯，但大學教育落后，又因為跟法、美、日的歷史淵源，所以很多年輕人大學都去歐美日韓等國留學，等他們歸國后，就職于政府部門、電力電信郵電等企業、或創業，因此造就了一批高收入的國民。

東西方冷戰時期，美國一度支持柬軍人政權，強大的經濟、文化實力影響柬埔寨至今，英語與高棉語一起被定為官方通用語言、美元在這里暢通無阻(因戰亂、通脹和貨幣混亂，柬一度易貨交易及用金銀充當貨幣，后自發選用穩定的美元)，除了日常小額支付人們使用本國貨幣瑞爾之外，大額資產如房產/車輛等，大家都使用美元計價和交易。

柬埔寨沒有資本/技術密集型的重工業和制造業，因人力便宜，制衣/制鞋業比較發達，這大多是2008年前后始，從大陸轉移來的低端制造業，且以出口歐美為主。其經濟結構的變化出現在2015這一年，建筑業和房地產業取代制衣業成為國家最大的產業，與旅游業一起構成了國家的經濟支柱，而農業則處日漸式微的地位。

目前制造業也出現了些許危機：一是美元升值，造成制衣成本上升，出口受阻;二是柬埔寨工會眾多(法律規定10人即可成立工會，現已有3469家工會)，工人經常罷 工要求加工資。好在《工會法》即將出臺，工人、工會、工廠的關系或將更和諧。

中國跟柬埔寨的淵源

中國與柬埔寨官方的友好關系，起始于二戰后的冷戰時期。處于東西方對抗夾縫中的柬埔寨一直是中美拉攏的對象，美國支持的軍人政變后，與新中國第一代國家領導毛澤東、周恩來等建立深厚情誼的西哈努克親王長時間居住在北京，并建立流亡政府，長期致力于柬民族和解與和平發展，直至后來成功。至今，2004年繼任的國王西哈莫尼每半年還到北京做定期健康體檢。

其實，中柬民間交流更為久遠。清代，大批閩粵沿海居民下南洋謀生時，其中的潮汕人就批量的來柬定居，至今已有三、四代。他們仍會說潮州話，并與大陸親戚往來，方便他們在柬做商貿批發生意。像其他東南亞國家一樣，華人掌控著國家經濟，前十大富豪中，超一半是華人。

目前，中國已超越日、韓成柬最大的外來投資國，當地的路橋、電力、通信等基礎設施多為中國企業建設，加上來此開工廠開礦產、各類做小生意的業主，大概有近10萬中國人在柬淘金。

近兩年，有越來越多的大陸地產商活躍在金邊街頭。相比內地動輒上億的土地價格，柬埔寨的地產進入門檻較低，而他們的購房客戶卻是中國人——開廠的/開礦的/修路的/建橋的主管中層以上管理人員或做小生意的老板。

外國人與柬埔寨樓市

毫不客氣的說，80%的外國人撐起了柬埔寨火熱的樓市，而這才不過6年的光景。

2010年5月，柬埔寨頒布了吸引外國人購房的《外國人產權法》，規定非本國居民憑借護照就可購買不帶土地、二層以上的房屋，享有永久產權。由此，吹皺了房地產的一池春水，首都金邊房價也由當初的每平1200美元漲到如今均價2500美元(合人民幣1.6萬元/平)。

柬埔寨共有三座大城市，分別是全國經濟/政治/文化/宗教中心的首都金邊、風光旖旎的經濟特區港口城市西哈努克市、及旅游勝地吳哥窟所在地的暹粒市。房地產業主要集中在200萬人口的金邊市，一部分在西哈努克港，暹粒是個純旅游城市，幾乎沒有外國購房者。

跟大家想象中的發展中國家首都貧窮落后不一樣的是，金邊是個非常國際化的城市，主要體現在人口構成上。除了越南、老撾、泰國、馬來、新加坡等東南亞鄰國外，這里居住這大量的美國人、歐洲人、日本人、韓國人、中國人等，占比大概為城市總人口的10%，他們大多是NGO組織的雇員、在此開礦辦廠的管理人員、各類投資客等。

跟絕大多數國家不同的是，金邊的房子絕大多數賣給了外國人，地產商幾乎全為外國企業，日本、韓國、臺灣、大陸等地產企業先后進入，更有趣的是地產商屬于哪個國家，其建的房子就賣了那個國家的人。

6年來，金邊房價翻倍，但仍處在上升途中，看不到泡沫要破滅的跡象，因為現在買房的外國人多是在金邊工作、經商、生活的人，真正的投資客還并不多;其次，年輕的柬埔寨還處在快速城鎮化的過程中，大量來金邊尋找機會的農村年輕人和歸國的留學生等需要在此定居人還沒買房呢。

當下的柬埔寨

上榜全球國民最健康國家

根據LetterOne發布了“全球健康指數”(Global Wellness Index)報告顯示，在全球接受調查的151個國家中，柬埔寨健康水平位列第10名。在這份榜單中，加拿大排名第1名，美國僅位于第37位。

“全球健康指數”調查的數據包括血壓、血糖、肥胖、抑郁、幸福感、飲酒、吸煙、鍛煉、預期壽命和政府醫療支出等項目。據分析，柬埔寨在預期壽命上，和2009年相比延長了15.7年，平均壽命到69歲，是影響排名的很大因素。

人類發展指數改善幅度排名前十

1990年開始，聯合國針對全世界189個國家和地區的人民壽命、教育、收入等相關項目為指針，提出人類發展指數這一測評，以衡量各國社會經濟和人民生活的發展程度。指數越高代表該國人民的生活越好。

最新的報告中顯示1990-2017年間，柬埔寨在人類發展指數中各指針改善幅度全球排名第8名，柬埔寨人民的生活往更好的水平邁進。

國民收入大幅提升，名列東盟第二

為了反應各國人民收入的實際價值，一般采用購買力平價人均國民總收入(GNI/PPP)，并將其換算成美元，以真實比較各國人民的收入。

依據世界銀行數據顯示，2017年柬埔寨GNI/PPP為3760美元，相較2000年成長258%。東盟國家中排名第二，全世界排名前20強。

消貧速度最快國家之一

自2004年起，柬埔寨在短短近15年間，每年超過1%的消貧率快速消貧， 2018年降低至9%，是消除貧窮最成功的國家之一。

失業率全球第二低，全民就業100%

柬埔寨失業率僅0.3%，是全世界失業率最低國家之一。

全球僅次于卡塔爾，而在東盟國家中排名第一。

不僅國民的生活水平日益提高，柬埔寨在交通基礎設施、建筑房地產以及旅游業方面都取得了快速的發展成效。如今柬埔寨就像30年前的中國，正在鉚足了勁往上噴發，正處于高速發展黃金時機。

柬埔寨目前面臨著前所未有的變化與發展。有人說金邊是20年前的北京，西港是20年前的上海。你認為呢?

投資柬埔寨房產有何優勢呢?

1、上升途中的美元資產。柬埔寨雖有自己的主權貨幣瑞爾，也不發行美元，但絕大多資產以美元計價和交易，銀行存款和貸款都可用美元。把人民幣換成美元計價的金邊房產，就對沖了人民幣下跌的風險，何況這里的房子還在漲。

2、穩定政局及東盟的戰略位置。1993年柬埔寨民族和解以來，一直和平發展，何況這又是一個心態恬靜、不善戰不尚武的佛教徒國家。其次，它還是東盟成員國，并處正中心的戰略位置，2023年東南亞運動會將在金邊舉行。

3、政府民間都親華的國家。柬埔寨上層與中國政府關系親密，以西哈莫尼國王為核 心的新一代國家元首繼承了老一代的友誼。此外，中柬兩國民間經濟/文化交流、貿易往來頻繁，且從未出現排華事件，中國人在此能保證人身安全。

4、資金自由進出無外匯管制。絕大多數國家都有外匯管制，即外匯資金進出都有嚴格的審核，如中國每年每人只有5萬美元的外匯使用額度。但柬埔寨卻無外匯管制，美元自由進出，只要是你的錢，不管多少，隨意攜帶進出國境。

5、寬松的簽證制度。柬埔寨簽證叫EVISA。一簽一年，到期可以續簽，并且簽證非常容易，所以外國人可以無休止、不限次數的續簽下去。加上柬埔寨獨特的旅游、文化資源和這些年的經濟增長，所以很多外國人來此工作定居，也造就了金邊的國際化城市。

6、大量接盤俠存在。柬埔寨房產的80%左右都賣給了外國人，柬埔寨年輕人雖有購房需求，但苦于收入低廉，隨著柬經濟發展及財富的積累(柬經濟在2008年金融危機短暫停滯后，至今GDP已連續6年增幅達7%以上)，將有大量接盤俠存在。

以上說了柬埔寨房產投資的許多優勢，但也有風險：

最重要的風險不是房價下跌，而是項目爛尾。因進入柬埔寨的開發商多為外國企業，且資金實力參差不齊，若出現海外金融/經濟危機，則會影響資金供應，造成爛尾;或者使用了杠桿資金的地產商項目銷售遲緩，后續資金跟不上，也會造成爛尾。最典型的例子發生在2009年，受美國次貸危機影響，韓國經濟受挫，幾家銀行破產，而這些銀行卻是金邊韓國地產商的背后金主，因資金鏈斷裂項目爛尾至今。

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