日本房產發展歷史

今天,無論是日本普通民眾,還是廟堂高官,都希望借助再次舉辦奧運會的契機,提振日本經濟。日本政府計劃將東京作為經濟增長特區,進行大規模的再開發。公共設施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經開始實行。

今天,無論是日本普通民眾,還是廟堂高官,都希望借助再次舉辦奧運會的契機,提振日本經濟。日本政府計劃將東京作為經濟增長特區,進行大規模的再開發。公共設施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經開始實行。
歷經了20年的低迷之后,日本的房地產市場似乎重現曙光。此時,回顧那場發生在20世紀末的房地產泡沫危機,或許有助于日本不再重蹈覆轍。
1962年到1964年,日本經歷了一段“奧林匹克景氣”時光。受奧運會影響最深的是房地產行業。除場館建設之外,東京周邊的住宅以飛快的速度發展起來。1964年,日本民間住宅建設總數比1951年增加了71%,而1963年 1964年的建筑承包合同額分別比前一年增長了32.9%和27.8%。
與此同時,日本政府也因循就勢修改了《建筑法》,廢除了原先“不準修建超過31米高層建筑”的規定。日本從此出現了高級公寓,新大谷飯店、霞關大樓等一批超高層大型建筑群也拔地而起。
從1961年到1963年,日本房地產行業迎來量價齊升的鼎盛階段。當時,在短短兩年之內,日本建成公寓62棟,2191戶,價格也較之前上漲了接近一倍。1964年日本公寓售價平均為950萬日元,最高達到1880萬日元。
進入80年代,日本經濟進入了令人炫目的鼎盛時期。日本制造的產品遍布全球,日本企業在全球范圍內大量投資和收購。1985年,日本取代美國成為世界上最大的債權國。美國人的銀行、超市,甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標志性建筑——洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。
然而,當日本人目空一切,認為自己是“世界之王”時,一場危機正在醞釀當中。
1978年,第二次石油危機爆發。由于能源價格大幅上升,美國國內出現了嚴重的通貨膨脹現象。1979年夏天,保羅·沃爾克就任美聯儲主席。為了治理通貨膨脹,他連續三次提高聯邦基金利率,實施緊縮的貨幣政策。
這一政策使美國市場名義利率上升到20%左右的水平,吸引了大量的海外資金流入美國,導致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時間內,美元匯率上漲了近60%,美元對主要國家的匯率甚至超過了布雷頓森林體系崩潰前的水平。
美元居高不下的匯率水平導致美國對外貿易逆差大幅增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況,美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力。
1985年9月,美國、日本、聯邦德國、法國、英國等5個發達國家的財政部長和央行行長,在紐約廣場飯店舉行會議,決定五國政府聯合干預外匯市場,使美元兌主要貨幣有序地下跌,以解決美國巨額的貿易赤字,史稱“廣場協議”。
“廣場協議”簽訂之后,五國開始在外匯市場拋售美元,帶動了市場投資者的拋售狂潮。美元因此持續大幅度貶值,而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中,日元的升值幅度最大,三年間達到了86.1%。
這并不是美國第一次干預外匯市場。1971年12月,日本曾與美國簽訂《斯密森協議》。根據協議,日元對美元的匯率從1美元兌360日元升值為1美元兌308日元,漲幅為18%。此輪匯率改革導致了1973年日本地價的上漲,但由于石油危機的影響,僅持續了1年。
日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位,促進了日本對外投資大幅度增加,為日本企業在海外擴張提供了機遇。但與此同時,日本經濟也已經埋下了泡沫的危機。
由于擔心日元升值提高日本產品的成本和價格,日本政府制定了提升內需的經濟增長政策,并放松國內的金融管制。從1985年開始,日本央行連續5次下調利率,從5%降至1987年2月以后的2.5%
當時,日本已經完成了城鎮化建設,國內的城鎮化率超過90%。這意味著在原有產業結構下,日本的經濟增長已經趨向飽和。在這樣的背景之下,大量的資金流向了股市和房地產市場。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產中。于是,股價扶搖直上,地價暴漲,一個巨大的泡沫正在誕生。
20世紀80年代,日本銀行開始推行銀行資本金管理改革。為了推動銀行國際化,日本政府決定實行雙重標準:國內營業的可以按照本國4%的標準,有海外分支機構的銀行則必須執行8%的國際標準。在此要求下,日本銀行除了必須不斷補充資本金之外,還得調整銀行資產結構。
當時,日本銀行最苦惱的事情是有錢貸不出去。為了擴大營業份額,日本銀行想盡各種辦法,利用超低利率拼命發放貸款。
相對于一般公司貸款,房地產抵押貸款的風險權重較低。這意味著銀行發放相同數量的貸款,房地產抵押貸款只需一半的資本金。于是日本商業銀行紛紛將資金投放到這一領域。
為了發放貸款,日本銀行使出渾身解數。甚至對于那些有存款意向的人,銀行都會勸告他們進行土地投資:“地價在不斷上漲,而利息又接近于零。如果從銀行借入資金來購買土地的話,肯定會因土地升值而大賺一筆?!?/p>
而一旦這個人買了土地,銀行又會以這塊土地為擔保,再借給他相當于土地價格70%的資金,勸他再購買別處的土地,然后再以新的土地為擔保……如此循環反復。
同一時期,國際熱錢的涌入加速了日本房地產泡沫的膨脹。簽訂《廣場協議》之后,日元每年保持5%的升值水平,這意味著國際資本只要持有日元資產,即使價格沒有升值,也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。
敏銳的國際資本迅速卷土重來,在日本的股票和房地產市場上呼風喚雨。國際廉價資本的流入加劇了日元升值壓力,導致股價和房價快速上漲,從而吸引了更多的國際資本進入日本投機,泡沫越吹越大。
隨著大量資金涌入房地產行業,日本的地價開始瘋狂飆升。據日本國土廳公布的調查統計數據,1985年,東京的商業用地價格指數為120.1,到了1988年暴漲至334.2,在短短三年內增長了近2倍。
1990年,東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%。當年,僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格,制造了世界上空前的房地產泡沫。
一個廣為人知的故事是,在東京,有一位學校的看門人在傳達室干了40多年,一直收入微薄。退休之后,他準備返回鄉下安度晚年。于是托人把他在東京的一所小房子賣掉,沒想到這所房子竟以800萬美元的價格出售??撮T人瞬間成為百萬富翁,衣錦還鄉。
然而同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由于地價快速上漲,已經嚴重影響到了實體工業的發展。建筑用地價格過高,使得許多工廠企業難以擴大規模;過高的地價也給政府的城市建設帶來了嚴重的阻礙;高昂的房價更是使普通日本人買不起屬于自己的住房……日本泡沫經濟離實體經濟越走越遠。
1991年,日本不動產市場開始垮塌,巨大的地產泡沫自東京開始破裂,迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去,陸續竣工的樓房沒有住戶,空置的房屋到處都是,房地產價格一瀉千里。
從此日本進入了失去的二十年,“土地神話”的破滅,中小銀行的破產,證券丑聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失了信心。此后,受到亞洲金融危機、次貸危機等國際大勢的影響,日本房地產市場再也未能重回輝煌。
風險提示:海外房產信息由開發商/項目方提供,請投資者充分認識投資風險,自行核實相關信息,謹慎投資。
